中古屋

「青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案」（簡稱青安3.0）8月1日正式上路，是否會替低迷已久的房市帶來變化，引發各界關注。本刊實地走訪調查發現，預售新建案的接待中心依舊門可羅雀，反倒是代表中古屋買氣的房仲業感受交易回溫。「央行信用管制尚未鬆綁，建商對預售屋讓利有限，反倒是中古屋議價空間變大，讓房市呈現預售持續冷清、中古屋回溫的『新舊兩樣情』。」地產專家說。

「青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案」（簡稱青安3.0）8月1日正式上路，市場看屋動能也開始出現變化。本刊實地走訪發現，預售新建案接待中心依舊冷清，反倒是中古屋市場率先感受到買氣回溫，假日看屋、出價的買方逐漸增加，房市呈現「預售冷、中古暖」的新舊兩樣情。

預售屋市場買氣依舊冷清，建商坦言，即使祭出送裝潢、家電或工程款分期等優惠，購屋族仍期待房價進一步下修；然而在土地、營造、缺工與利息成本居高不下之下，建商能讓價的空間也愈來愈有限。

為何中古屋開始回暖，預售屋卻依舊乏人問津？本刊調查，價格與議價空間、房屋能否實際看得到、購屋後能否立即入住，以及交屋與銀行核貸的不確定性，成為這波買氣轉向中古屋的4大關鍵。

在房市政策與股市吸走資金的壓力下，房市持續冷清清。但預售、成屋大樓價差卻逐年擴大！ 創七年新高！永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，台中價差逾八成居冠 ，台南 、高雄約七成。他認為現在是購買成屋的最好時機，因為價格已經贏在起跑點。

台中捷運綠線自2021年通車後，運量穩步成長，然而部分相鄰站點通勤時間不到5分鐘，房價表現卻截然不同。永慶房產集團根據實價登錄數據，盤點2025年台中捷運綠線各站點周邊800公尺內的住宅交易，發現「一站之隔」價差最顯著的前三名，由「市政府站」與「文心櫻花站」每坪價差11.7萬元居冠；「文心崇德站」與「四維國小站」以9.4萬元差距居次；「舊社站」與「松竹站」則以8.7萬元的價差排名第三。

在通膨升溫、營建成本高漲及房市政策交互影響下，全台房價持續走高，購屋總價帶分布也出現劇烈位移，特別是位於北台灣的北北基桃生活圈。永慶房產集團盤點2020年至2025年北北基桃中古屋各總價帶交易量占比變化，發現千萬內的住宅交易占比全面下滑。其中，桃園市五年來減幅最為顯著；新北市則在2025年出現結構性轉折，1000萬元-1500萬元總價帶的住宅交易占比超車千萬以下的住宅，成為市場主流。反觀基隆市，目前仍有高達8成交易維持在千萬以內，成為北北基桃生活圈的房價凹陷區。

永慶房產集團比較2020年和2025年台北市各行政區屋齡5年以上的中古屋交易量占比變化，發現大安區近五年來交易占比有明顯成長，從8.7%成長至11.8%，增加3.1個百分點，居北市之最。至於五年間交易占比減少最多的為內湖區，從14.4%減少至12.1%，減少2.3個百分點。

中古屋已成為台灣房市的主力產品。雙北地區屋齡30年以上的物件占比超過六成，其中台北市更高達73%。由於不少中古屋存在屋況老舊、物品堆放雜亂或裝潢風格過時等問題，往往降低民眾實地看屋的意願，進而影響成交機會。

2025年第四季最新「政大永慶科學園區中古屋房價指數」出爐。數據顯示，歷經前幾季修正後，科學園區房市本季呈現由跌轉盤整態勢。其中，台中科學園區季漲0.9%、高雄園區季漲1.5%，新竹園區跌幅縮小至0.7%，而台南園區仍季跌3.0%，連續四季下修。

為了幫助消費者想像未來家居模樣，永慶房屋運用生成式AI技術，推出「AI煥裝」功能。消費者只要簡單一鍵，就能欣賞房屋未來裝潢後的可能模樣。「AI煥裝」更支援8種裝潢風格，包括北歐、現代、時尚、鄉村、禪風、工業、波西米亞和新古典，輕鬆轉換不同風格，為消費者未來的家提供更飽滿的想像，也幫助屋主展現房屋潛力，提升賞屋效率，擦亮永慶房屋「科技房仲」金招牌！

央行祭出史上最狠的房市「第七波選擇性信用管制」，這場「金龍海嘯」持續在2025年發威，隨著下半年進入史上最大交屋潮，加上銀行「限貸令」，民眾口袋被束緊，市場上供給爆大量，需求卻急凍，房市掀起雙殺風暴。