3月27日下午，南台灣的豔陽照射著高雄觀音山上的義大別墅特區，十多名社區住戶集結控訴建商的誇張行為。
住戶小琳（化名）向本刊表示，2013年時，她斥鉅資購買義聯集團標榜「美式社區」「安靜典雅」的豪宅，她憤怒地說：「這個社區算是高雄知名的豪宅特區，有不少達官顯貴居住，沒想到建商竟將此地變成民宿來營利，不僅一輛輛遊覽車直接開進來，還有大批遊客深夜擾民，根本是侵犯我們的權益！」
建商衝銷量 推買房賺租金
義大別墅特區共分5期興建，總銷金額130億元，總戶數230戶、每戶4000萬到1億元，2013年銷售時還召開記者會對外說明，連當時擔任義聯集團台北管理中心執行長的陳敏薰，都號稱是義大別墅的所有權人之一，名噪一時。
可是風光公開銷售的背後，實際銷售率卻不高，義聯集團旗下的泛喬建設公司為求提高銷量，推出「買房賺租金方案」，協助屋主以平均每天30,000元的價格出租給企業或休閒度假業者，讓買家得以享有3.5％的年報酬率，也可達到地產保值、增值的效果。
建商提高銷售量的舉動，卻變成住戶的惡夢，高級住宅區竟變成民宿。住戶透露，建商先以「五星級旅宿」在網路廣告，吸引外客。此後更大剌剌地將遊覽車開進社區內，遊客們拖著行李走在紅磚道上，讓寧靜別墅成為鬧哄哄的觀光區。當時住戶們礙於面子，大多抱持低調、息事寧人的態度，不料社區閒雜人愈來愈多，尤其連續假期，大批旅客在半夜唱歌、打麻將，吵得住戶無法就寢，社區治安也令人堪慮。
住戶管理費 未設置公基金
建商的作法引發住戶不滿，數次要求管委會反映抗議，建商卻試圖規避責任，告知入住民眾對外都要表明是屋主的朋友。面對一發不可收拾的情況，住戶們忍無可忍報警勸導，並請管委會行文給交通部觀光局，檢舉私人社區內經營旅宿。沒想到，觀光局回覆，民宿已取得合法使用執照，只能發文給業者道德勸說；建商也護航屋主，表示此民宿是在管委會成立之前，即取得許可證登記立案，令管委會無可奈何。
為求真相，住戶們調閱建商的物業管理會議記錄資料，發現民宿竟是由建商負責管理、接待客人，並提供房卡、餐券、休閒券供入住者使用，退房離開也有清潔人員負責打掃。更誇張的是，住戶們繳的高額管理費，竟然全未投入管委會的公基金中，疑似變成建商經營民宿、人事管銷的費用，讓居民們完全不能接受。
依據《公寓大廈管理條例》第18條規定，公寓大廈應設置公共基金，由起造人就公寓大廈領得使用執照1年內的管理維護事項，按工程造價一定比例或金額提列。住戶代表阿美（化名）表示，建商完全反其道而行，遲遲未設置公共基金，讓居民們擔心自己繳的管理費猶如肉包子打狗，一去不復返。
把持管委會 涉助商業活動
除了社區被有心人惡搞，社區居民還被當肥羊宰。阿美透露，2017年時，建商將包含別墅特區在內的數個小區，合併成立聯合管理委員會，推派與建商友好的人士擔任主委，同時成立「伯爵物業管理有限公司」管理社區事務。但第一任主委只是掛名，並不熟悉管委會運作，一切聽從伯爵公司安排，也不曉得如何追查公共基金一事。
住戶們查出，伯爵公司的董事長為泛喬建設的總經理，其餘相關主管也均為泛喬建設人員，管理公司還在第一任主委任期屆滿前，未經管委會決議，就逕自請主委簽署與伯爵管理公司的委任契約，契約金額每月七十萬九千餘元，為期3年，住戶痛批根本是讓伯爵公司成為建商的白手套，每月從管委會收取數十萬元費用，還把持管委會運作，同時涉嫌使用社區資源來協助銷售房屋，出租民宿等商業活動。
更有甚者，在今年第3屆主委交接時，發現社區裝設的79支監視器，只剩23支鏡頭堪用，其餘均故障，追溯前二任的主委、建商，均無法出示任何設備移轉的文件；每一戶與管理室內的螢幕聯繫設備也全部故障。住戶痛批，高級住宅區內連一套完整的監視系統都沒有，枉費花大錢買豪宅，卻無相對應安全品質可言。
酒店和學舍 遭控瓜分資源
本刊調查，義大別墅特區為義聯集團旗下地產公司泛喬建設興建，泛喬成立於1998年，目前已興建義守大學宿舍大樓、國際會館、義大皇家別墅、義大時尚一街、義大時尚二街、五星級義大皇家酒店及義大天悅飯店等商業不動產開發案。而當初該別墅特區號稱坐擁觀音山的山林芬多精、綠意，彷彿置身於歐洲小鎮的世外桃源，還可享受「義大世界度假區」提供購物、美食、休閒、娛樂等各項特色功能，如美式生活圈。戶戶一樓挑高4.2米，規劃獨棟、花崗石外觀，擁有專屬電梯、庭園，還可加入義大皇家酒店VIP俱樂部會員，噱頭十足。
住戶代表們認為，義大別墅是私人社區，原與周邊的義大皇家酒店、義大國際學舍屬不同範圍，建商成立聯合管委會後，竟將酒店和學舍全部劃進社區內，造成社區的資源遭飯店和學舍瓜分，天天有這二個單位的人員、車輛進出擾民，且這些單位竟然不用繳管理費，實在令人不能接受。住戶代表們表示，義大皇家酒店、義大國際學舍部分的使用面積與資源，在聯合管委會中全部被隱匿，建商球員兼裁判，等於把持社區資源，並質疑將管委會的錢挪作他用，顯然有監守自盜、侵占公款嫌疑。
容積率超標 收判決書才知
建商隱匿的資訊還不只如此，住戶們說，縣市合併前，高雄縣政府於2010年12月24日發出的公文，主旨為：「大高雄迪斯奈華城開發計畫案（今義大世界開發案），其實設容積之樓地板面積已超出法定上限。」要求開發商期限內辦理變更設計或變更使用執照。違規建物包含義大皇家酒店、義大購物中心、劇場、希臘館、U型室內遊樂館，也包含特區內的31戶別墅；還有當時興建中的天悅飯店、萬里長城、主題餐廳，均違反使用規範。
住戶們怒嗆，建商從未告知容積率超標的情況，直到2013年，收到法院判決書，才明白自己辛苦賺錢購買的房子竟然是違建。之後漫長的訴訟過程導致房價折損，想賣房子也賣不掉，不少人深陷其中進退不得。
住戶們今年組成自救會，在社區內掛出白布條，抗議建商所作所為。建商發現住戶的抗議行動後，居然大動作找來律師、警察拆除白布條，還控告參與行動的成員妨礙名譽，要求前往轄區派出所作筆錄；住戶們怒批，建商的舉動已嚴重破壞社區安寧、隱私，數度抗議無效後，已將相關證據向橋頭地檢署提告，捍衛自身的居住權益。
專家意見
建議住戶提告
律師王琇慧指出，若建設公司有住戶指控的未獲管委會同意，私自將管理費挪作他用的行為，則有業務上侵占的可能；若建商未提供透明的公共基金帳目或提供不實資訊，則可能涉及登載不實，住戶可以逕行提告。
至於建商未告知、揭露住戶建物容積超出法定上限，導致住戶買到違建，建議住戶可以依房地產標的物的買賣契約相關事項，向建商提起民事訴訟。
回應
義聯集團：已與住戶協調好
針對有關住戶指控豪宅變民宿、管理費涉遭挪他用和住戶買到違建等事項，義聯集團公關部指出，義大別墅內經營民宿一事，與住戶溝通協調後已經落幕，至於其他指控事項，仍需請示主管後再做回應，但至截稿前尚未有進一步答覆。
