2018.11.23 12:11 臺北時間

【法律小學堂】富商交新女友 登記在老情人名下的仁愛路房產被賣急跳腳

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生活
仁愛路房產被賣,魁仔必須舉證自己當初是以借名的登記在麗美名下而非贈與。(圖為示意圖,非當事人房產。)
仁愛路房產被賣,魁仔必須舉證自己當初是以借名的登記在麗美名下而非贈與。(圖為示意圖,非當事人房產。)
年近五十的麗美保養得宜,看來不過四十出頭;從少年時就跟著魁仔拚天下,形影不離,是鄰里皆知的模範夫妻;然而誰都想不到的是,麗美與魁仔並未舉辦公開婚禮,亦未登記,即所謂的「事實上夫妻」;「家家有本難唸的經,誰在乎這些?」麗美總是這樣說。
原來魁仔的家人認為麗美自幼無父母,對麗美總是帶著歧視的眼光,認為伊必定有人格上的缺陷,故不許2人結婚。雖麗美嘴上總是不在意,但魁仔感到相當愧疚;為了讓麗美心安,魁仔打拚天下的財產幾乎都放在麗美名下,現金存在麗美名義的帳戶,連房產也登記在麗美名下。
好景不常,「天下沒有不散的筵席」在2人身上應驗,魁仔於東南亞經商時認識當地華僑的女兒,論及婚嫁。「我倆這樣生活了30多年,供妳吃穿,沒讓妳受過一點苦;既然我們也沒有小孩,我會給妳足夠的現金,到此為止吧」,魁仔只是回來宣布結論,沒有徵詢意見的意思。
「你會有今天,是你一個人的努力嗎?那些人脈、關係,還有你需要週轉的時候,是誰去安排的?」麗美問;「這我知道,所以我才說會給妳足夠的現金;至於登記在妳名下仁愛路的房產,請登記回來給我,那是要給我媽媽養老用的。」魁仔冷冰冰地說。
「什麼登記回來給你,那個房子不是你送給我的嗎?去年已經賣掉了」,麗美嘴邊漾起微笑,她近兩年嗅出不尋常,決定為自己做些準備;魁仔跳了起來,大喊:「什麼?!賣掉?!仁愛路的房子是我出面去買的,貸款、稅、管理費、水電費都是我一個人繳的,只不過暫時登記在妳名下,妳現在跟我說賣掉?!」
「30幾年來都是登記在我名下,你要怎麼證明只是暫時登記給我,而不是送我的?」魁仔聽麗美這麼一說,心中暗自喊苦,難道什麼都要不回了嗎?

借名登記,應有「借名」「出名」的意思表示合致

不動產或股票出於各種動機而暫時登記在他人名下,在我國相當常見;所謂借名登記,是指當事人約定,一方(本案之魁仔,下稱借名人)將自己之財產以他方(本案之麗美,下稱出名人)名義登記,而仍由借名人管理、使用、處分之債權契約。出名人與借名者間應有「借名登記」之「意思表示合致」,始能成立借名登記契約。
以白話文來說,即借名人應有「我的財產暫時登記在你名下,但實際上仍是我的財產,由我自己管理、使用、處分」之意思,出名人亦應有「我的名義僅暫時借給你登記財產,但財產仍是你的,我無權管理、使用、處分」之意思,且彼此知悉、同意這樣的處理方式,達成共識,才是所謂的「借名登記」。

借名者不想再借他人名義登記,該怎麼做?

雖遍尋我國《民法》,並無「借名登記契約」的章節,然基於契約自由原則,倘契約之內容不違背公序良俗、不違反強制或禁止規定,法律可允許此種契約之存在。目前我國司法實務認為,「借名登記」契約之性質與「委任」契約類同,應類推適用民法關於「委任」之相關規定。
民法第549條第1項規定:「當事人之任何一方,得隨時終止委任契約」,民法第541條第2項規定:「受任人以自己之名義,為委任人取得之權利,應移轉於委任人」;則倘借名人已不欲財產繼續登記在出名人名下,自可寄發存證信函予出名人,表明「終止借名登記關係」之意旨,並請求出名人將財產登記回自己名下。

借名關係終止前,出名人違反約定處分借名財產,效力如何?

倘魁仔就仁愛路的房地,確實與麗美成立「借名登記契約」,而麗美卻違反約定,將仁愛路房地出賣、移轉給第三人,則麗美與第三人間的買賣契約及所有權移轉之效力算還不算?
最高法院106年度第3次民事庭會議認為──「不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約,出名人依其與借名人間借名登記契約之約定,通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利,然此僅為出名人與借名人間之內部約定,其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人,其將該不動產處分移轉登記予第三人,自屬有權處分」,即麗美與第三人間之買賣契約及所有權移轉均屬有效。
這是因為,該等財產之「外觀」確實登記為麗美所有,而「借名登記」此種內部約定並不會彰顯在不動產登記謄本上,第三人難以知悉;若認為不動產交易應凡事探求、調查登記所有人有無「借名登記」關係,或能任由借名人、出名人在交易完成後,突然反悔爭執交易的效力,不但徒增交易成本,亦有害於交易安全,不利於不動產之市場流通。

倘麗美確實將借名登記之房地處分掉了,魁仔該怎麼辦?

民法第544條規定:「受任人因處理委任事務有過失,或因逾越權限之行為所生之損害,對於委任人應負賠償之責」,魁仔固然得按本條規定向麗美求償,然訴訟中,魁仔必先證明二人間就仁愛路房地成立「借名登記契約」,始有討論損害賠償之餘地。所謂「舉證之所在,敗訴之所在」,魁仔應煩惱的是,該如何證明三十年前將仁愛路房地登記給麗美時,彼此間有借名登記的「意思表示合致」,而不是出於贈與或其他的意思?
「借名登記」有一定之風險,倘無可避免有借名登記之需要,建議移轉登記前先諮詢法律專業人士,協助擬定書面的「借名登記契約」,載明「財產僅暫時借名登記於出名人名下,出名人無管理、使用、處分之權限」、「借名人得隨時終止借名登記契約」及「倘出名人違反約定管理、使用、處分借名登記財產,違約之效果如何」等重要事項,不但提供雙方行為之指引,更是預留「借名登記」之證據,始能避免類似魁仔的悲劇發生。
作者:張安婷律師
更新時間|2023.09.12 20:28 臺北時間
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