2019.04.04 07:28 臺北時間

【全文】北市店面租金調查 東區大衰退西門町再起

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西門町在北市6大商圈中一枝獨秀,平日下午逛街人潮擠爆街頭。
西門町在北市6大商圈中一枝獨秀,平日下午逛街人潮擠爆街頭。
北市老店頻傳收攤噩耗,導致商圈空置店面越來越多,讓台北市長柯文哲看不下去,打算祭出空店稅,來逼房東降租救商圈。究竟北市商圈這幾年變化如何?本刊進行北市6大熱門商圈大調查,並實地走訪發現,近3年來只有西門町一枝獨秀;最早衰退的天母商圈歷經十多年租金修正後,待租店面已大減6成,其餘商圈都衰退,其中又以東區最為嚴重。
3月下旬的平日下午,走出台北捷運西門站的6號出口,從西門紅樓、漢中街,甚至是中華路一段上,放眼望去全是逛街人群。「現在才幾點而已,你看人多成這樣!」仔細觀察,有人拿起手機興奮地自拍、有人拖著行李箱問路,「這些人一看就是遊客,最會花錢的也是遊客。」經營北市店面市場多年的香港商匯泓不動產副總經理吳懿倫說。

六大商圈東區最慘

人潮即錢潮,自然吸引商家進駐,但一家在西門町經營長達10年,位於成都路巷弄間的服飾店,在3月底搬離西門町,原來,隔壁的商旅為擴大營業,已高價將整排店面租下,讓他們不得不搬離現址。「很想繼續待在西門町,但房租真是貴得可怕,在西門町混了快10年,每年房租都漲。」店家老闆在臉書粉絲團透露緣由。
台北市長柯文哲致力翻轉西區,今年台北燈節在西門町舉辦,吸引大批觀光客捧場。(東方IC)
老闆口中的商旅,就是明日大飯店,當地房屋仲介對本刊透露,有投資客以每坪租金8000到10000元不等的價格,將周遭巷弄店面全部吃下,打算經營伴手禮、行李寄放等生意。「西門町店面現在都3年1簽,現有租客未到期前,就有承租方願意加價2成5搶租,等現有房客一走,馬上裝潢趕著開門營業。」普華國際不動產總經理田揚名直言西門町商圈真的很熱門。
西門町商圈熱到發火,讓店家與投資客搶著進駐,但放眼台北市眾多商圈之中,卻只是特例。本刊委請《屋比房屋比價平台》針對包括北市東區、師大、民生、晶華、西門町、天母6大商圈,進行店面大調查,發現3年來,六大商圈中,只有西門町空置店面減少、租金上漲近10%,超過75%店面半年內就能成功出租外;北市最早衰退的天母商圈,也在10年來租金不斷下修的情況下,店面空置率已減少6成。
東區商圈一片淒慘,今年初,有40年歷史的江浙名菜館永福樓不堪租金壓力,退租宣布歇業。
除此之外,其餘四大商圈全都衰退,又以北市東區最慘,待租店面高達158間,比第2名民生商圈的73間多1倍以上,從2017年至今,租金跌幅逾1成;待租量間數排名第2及第4的民生與師大商圈,租金近3年跌幅都超過10%,空租超過一年的比例也高達33%及25%。
「想租也租不掉,是這幾個商圈的慘況,以東區來說,竟有高達36%的物件,至少已經刊登出租長達一年以上。」一位資深房仲搖著頭說。

租金高昂名店歇業

與西門町同樣在捷運板南線上,相隔6站距離,過去盛極一時的東區商圈如今一片淒慘,今年初,已營業超過40年的江浙名菜館永福樓,宣布不堪租金壓力退租歇業後,骨牌效應愈演愈烈。事實上,名店撤出東區早已不是新聞,自2014年女鞋品牌MISS SOFI退出後,特賣會就漸漸取代舊店家,開始長駐在東區街邊。
本刊實際走訪東區商圈,發現不只忠孝東路四段第一排的店面大量撤出,走進巷弄間更是冷清,老字號紅屋牛排所在的223巷周邊,就有好幾間店面正在招租,連原先販售運動潮流服飾的角窗店面,也掛上大大的招租廣告。
「近幾年電商崛起,實體店面都面臨衝擊,加上鄰近的信義計畫區內百貨林立,集客力遠勝東區,吸走大量人潮,現在只能靠在地上班族撐起營業額,不少店家再也撐不起過去景氣大好時簽下的高額租金。」當地房仲說。
Forever 21東區店不敵業績慘澹在3月底關門,關店前祭出2.5折優惠出現難得人潮。
2015年進軍台灣的美國快時尚女裝品牌Forever 21,台灣第2家店就設在捷運忠孝敦化站三號出口,已在3月底歇業退出。本刊在結束營業前走訪,店門口貼上大大的SALE字樣,祭出再見出清2.5折超殺優惠,在撤出前夕出現難得人潮,令人不勝唏噓。

空置率高分割拆租

本刊調查,即將空下的Forever 21店面共三層樓,營業面積572坪,每年租金高達7200萬元,房東是富邦人壽,富邦於2011年時斥資20.1億元買下,二月就已開始尋找新租客,但因坪數過大、總價太高,招租不易。「礙於壽險業投資不動產報酬率,需達到金管會規定至少2%以上門檻,這麼大的店面租金很難大降價,唯一解套方法就是分割拆租。」市場人士分析。
經營北市店面市場多年的吳懿倫分析,西門町主要客層是最會花錢的遊客,區域店面身價自然水漲船高。
像是去年王品集團以月租金100萬元,幾乎對半砍的租金價格,租下了忠孝東路四段原渣打銀行空置已久的二樓店面,開設包括「享鴨」「品田牧場」「聚北海道昆布鍋」三間不同品牌餐廳。「原本是1、2樓一起招租,但王品只要了店租較低的2樓,房東也願意拆租,現在一樓還空著。」吳懿倫說。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴指出,人潮是影響商圈的最重要關鍵,民生、師大、晶華等商圈都面臨逛街人潮銳減問題。其中,跟西門町一樣都做觀光客生意的晶華商圈,命運卻大不相同,本刊實地走訪發現,過去有精品一條街之稱的中山北路二段45巷,短短不到300公尺距離,就有7家店面貼上招租告示。
晶華商圈精品一條街300公尺內有7家店面招租,伴手禮老店「一番屋」靠賣日本客鳳梨酥奇蹟生存。
但巷內的伴手禮店一番屋卻一枝獨秀,陸續有客人上門,清一色是日本人。本刊好奇上前探訪,身為一番屋二代楊子慶對本刊說:「這幾年我們自己做的鳳梨酥被日本媒體報導,日本客會自己找來,其他客層就沒有了。」他透露,目前的店租每月近20萬元,且可能再漲,目前租約一年一簽,「我們算好,你看前面那些空的店面,月租至少都要50萬元,甚至100萬元。」

人潮銳減店家出走

本刊問他,為何店面會空?「沒有人啊!這裡一般人不會來,過去晶華飯店底下經營免稅店,能吸引一些外國觀光客,現在晶華也不做了。」被問到目前經營狀況,楊子慶無奈地說:「還可以,房租再漲上去就不曉得了。」
7年前師大商圈因居民抗議店家違法營業,不少店家遭市府強力取締選擇離開後,自此元氣大傷。(中央社)
至於7年前,因大量人潮帶來的噪音、環保與治安問題,導致當地居民強烈反彈,向市府抗議店家違法營業的師大商圈,遭強力執法取締後,就有不少店家選擇離開,自此元氣大傷。
傍晚時分,師大商圈人潮雖稱不上冷清,但跟10年前人擠人的盛況相比,仍是天差地遠,「現在很少大學生會來師大逛街,以前我們國中、高中時來,滿滿都是人潮,根本走都走不動,你看現在有多順暢。」二名正在逛街的世新大學學生直言。
民生商圈同樣掀店面退租潮,內衣品牌Easy Shop掛上「我不想走」布條,道出店老闆的無奈。
屬封閉型社區的民生商圈,也好不到哪裡去,民生東路四段一家內衣品牌Easy Shop,門口掛上大大紅布條,「鄰居都搬走,但是我不想走,結束撤出,考慮中。」看出店老闆心中的無奈。
附近店家表示,5、6年前多部知名偶像劇、MV熱愛到富錦街的林蔭大道取景,一時間民生社區文創店家、咖啡廳林立,店租也跟著水漲船高,但等到這波熱潮過去,現也爆發退租潮。
至於在北市商圈中,最早衰退的天母商圈,卻意外在本次調查中有復甦趨勢。本刊發現,當地店家老闆幾乎都叫得出每位上門的客人名字,也記得他們的消費習慣。「這裡沒有捷運,除了假日跳蚤市集跟萬聖節等活動外,外來人口確實不多。」便當店汪老闆說。
天母車輪餅店黃老闆在地經營多年,和上門消費的客人大多熟稔,他認為天母商圈自成一格,不存在衰退問題。
另一家阿良車輪餅店黃老闆見到本刊記者背著攝影器材,主動攀談,他說自己在天母居住數十年,曾是天母商圈發展協會成員之一。他透露,天母商圈之所以崛起,是因過去台北捷運開挖時,市區到處都在施工,民眾才轉往天母消費。「天母商圈根本沒有衰退問題,自成一格,是最適宜居住的地方。」黃老闆說。

天母商圈消費力高

「很少一個封閉型商圈,能有SOGO、高島屋與新光三越在內的三家大型百貨公司,代表消費力一樣在。」在當地生活超過30年的住商不動產天母西路店店長林學良說。
商圈興衰與人潮息息相關,大量吸引觀光人潮的西門町就此翻身,天母商圈也在發展在地化特色與房東讓利下,再現轉機。就算電商崛起、實體店面魅力不再,北市商圈能否再現榮景,除了期待政府出手救經濟,也考驗著房東與店家的智慧。
更新時間|2023.09.12 20:29 臺北時間
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