「南港發展越來越好，大建商搶推案，商業大樓進駐，輝達在台灣的研發中心落腳南港，最大購物中心Lalaport開幕也成為亮點，人潮帶動錢潮。」走在捷運南港軟體園區站的空橋，南港土生土長的Selena，笑說自己眼看南港從「黑鄉」（工業區）蛻變為潮城，生活機能齊備，還有雙捷運線（板南線、文湖線）貫穿，更是大加分。「房地產最注重Location（地段），而我的Location就是捷運站，『見軌就發』！」
【達人理財】價差收租雙賺 38歲包租婆靠捷運房年入127萬
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網紅Ms. Selena（本名：闕詩芹）從普通上班族到經營YT理財節目，累積20萬訂閱，她深知人人都想用「被動收入」打造富口袋，而投資房地產最穩健，「再怎麼跌也不會像股票變成壁紙，是可攻可守的工具。」Selena解釋，景氣不好就收租，景氣好就脫手賺價差，如今她在雙北以1間公寓合法隔套4單位，加上1間2房產品整層出租，年租金收入達127萬元。
一，沿捷運線買房
攤開台灣房市走勢，同以北市成屋來看，2010年平均單價每坪60萬元，至去年第四季漲到每坪78萬元，「15年來漲幅30％，可見趨勢大漲小回，房地產價值不會歸零，好地段買屋收租，租客源源不絕，可享穩定的被動收入。」她強調，買房地產不用擔心變壁紙。
對Selena來說，捷運周邊就是黃金地段，自家距離捷運南港軟體園區站走路不到5分鐘，她也在附近投資2房小宅出租，5年前鎖定捷運站周邊步行10分鐘以內、距離約800公尺的物件，以總價2,100萬元買下25坪、2房1廳的預售屋，「過個馬路就是中信園區，2023年交屋，我不到一個月就租出去。」
而買預售屋的好處是彈性付款，頭期款約10％，再分期支付工程期款，完工後全新屋況，也可省下大筆翻修費用，當時Selena花50萬元軟裝修、添購設備，就當起包租婆。
現階段房市陷入盤整，民眾想要買屋收租，Selena建議選擇捷運站周邊的二房產品較保值，她以數據分析，10年前的3房比例45％，2房比例35％，如今3房比例仍是45％，但2房產品已攀升至40％。
二，價差＋收租可攻可守
Selena的2房小宅目前由小家庭承租，月租4萬元，算下來總投報率約2.68％，看似不夠亮麗，但是增值空間卻很驚人，「當時每坪單價84萬元買進，5年過去了，南港的新成屋房價已經上漲2成、每坪單價破百萬元。」
她分析，投資的目的不外有二，賺價差、或打造現金流，而買房子可兩者通包。以她的二房小宅來說，是現階段市場上的主流物件，符合大眾需求，未來好脫手，除有豐厚價差，賣出前也可穩穩收租。
「若希望享有高收益，可以考慮投資公寓合法隔套；新北房價較低，可提高投報率，我一開始設定三重、蘆洲、中永和，但實際走過才發現，三重、中永和的巷道狹窄，室內也找不到適合的格局，因此鎖定蘆洲。」她看屋逾百間找尋好標的，最後在捷運蘆洲站附近，以總價880萬元買下屋齡40年、35坪的公寓3房產品，再花200萬元裝修，合法隔出4間套房。
依套房房型大小，月租金1.2萬至1.8萬元，每月租金總收益5.8萬元，換算投報率達6.4％。「雖然蘆洲房價漲幅沒有這麼大，但是鄰近捷運站、上班族多，不愁租不出去。」
Selena秀出內政部公布全國各行政區的租金統計資料，新北市蘆洲租金中位數落在1.5萬元，僅次於林口，租金也緩漲，近3年租金漲幅近4％，與三重並列冠軍，「蘆洲的市場需求大，租金行情直逼台北市，是新北市的租屋熱區。」
合法隔套後也可拉高租金收益、提升投報率，Selena以貸款700萬元、年期30年期、利率2％計算，每月本息均攤2萬5,873元，每月租金收入大於房貸本息均攤的支出，「財富自由的公式很簡單，就是不斷累積可創造現金流的資產。」Selena滿意地說。
三，軟裝修誘租客
選擇公寓產品做合法隔套，Selena堅持大門要開在中間，而且每間房間要有對外窗，隔套才不會有暗房，「公寓房型百百款，會影響隔套的品質，一定要親自看屋，大門開在中間的格局，隔套時能善用所有空間不浪費；狹長屋型的採光面太少，或是後採光有鄰居的增建違建夾擊，這些我都不會買。」
「Selena熱愛房地產，當時想做合法隔套，她還花錢上課勤做筆記，並要求自己每天看屋5至6間，我也陪著她到處爬樓梯。」老公Wayne笑說，家裡牆壁掛著家訓「Happy wife , happy life. Wife is always right.」夫妻同心經營房地產，至今持續在YT頻道分享買屋收租的心法。
而花點小錢做軟裝修，能讓屋況更精美，每間套房設計出不同風格，除能提高租金、也更能吸引租客，降低空租期。「蘆洲套房租金約8千元，我改造為北歐風、工業風、溫馨風之後，可提高5成租金至1.2萬至1.8萬元。」Selena說。
同時也為套房設計大量的收納空間，「再加上大面落地鏡，塑造出空間感，住在裡面不受壓迫，客廳有沙發之外，也設計臥榻型收納，親友來訪時可坐著聊天，很chill（隨興愜意）。」Selena說。
享樂月光族 積極學投資
Selena在經濟無虞的家庭長大，大學畢業留學南加大攻讀傳播管理碩士，「我的人生一直都是享樂型月光族，父母對我和2個弟弟，不給經濟壓力，我看到喜歡的衣服就買、想出國旅遊就飛，根本零存款。」
南加大畢業之後，想在美國創業賣服飾，但開設公司需要資金，於是Selena欲說服父母金援，「我飛回台灣做簡報向爸媽提案，他們聽了卻說，這個市場在美國已經飽和，沒有差異性，不願意投資我。」計畫因此打住了，Selena才深切感受，沒錢、沒有選擇權，激發她積極學習投資理財課程，8年前，開設YT頻道當網紅，躋身包租婆行列，「對我而言，財富自由不是要變得多有錢，而是拿回人生的自主權。」Selena說。
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