【達觀股市】美國房地產市場可能轉弱

升息將啟動　衝擊需求

探討背後原因，除了聯準會祭出的無限量化寬鬆之外，也包括許多民眾移居郊區，對於郊區房屋有大量需求所致。而這也連帶推升了建築材料、家電、家具與汽車等相關商品的需求。

然而，這樣的情況卻可能即將迎來轉變。

首先，聯準會在今年3月完全結束購債之後，將開始啟動升息循環，並且縮減資產負債表規模。而就去年12月的會議紀要內容來看，聯準會可能會優先讓不動產抵押貸款證券（Mortgage Backed Security,MBS）退出聯準會的資產負債表。但這麼一來，不動產抵押貸款證券可能要從市場上找到其他合適的投資者。

而聯準會同時啟動了升息循環，這也會推升投資者對於不動產抵押貸款證券的收益率要求。最終，這將會回過頭來推升銀行的房貸利率，並且降低投資與自住的房屋需求。美國上週30年期固定房貸利率已經來到了3.56％，相較於2020年底的低點2.66％，出現明顯上升。

相對來說，美國房地產開發商似乎對房地產市場仍然相當有信心。近期公布的新屋開工與營建許可數據，都來到了疫情之後的相對高點。

然而，我在前2週的專欄中已經提到，美國消費者的實質消費能力其實已經開始轉弱，因此，未來恐怕也無法支撐處在歷史高點附近的房價水準。

房地產榮景　恐將修正

如此一來，就只能仰賴機構投資人，例如房屋翻修業者或房屋租賃公司來買下這些資產。但前者如Zillow已經停損退出房屋翻修業，而後者面對美國開始上升的出租房屋空置率，可能也得衡量現金流量是否能夠支持現有的營運模式。

而如果美國房市開始趨緩，那麼，與房地產相關的產業與台灣公司將是得要特別當心的部分。因為過去1、2年的高成長率，可能帶來相當高的估值，在產業趨勢反轉之後，難免得面臨較大幅度的修正。

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