2022.04.09 05:58 臺北時間

【房市山雨欲來2】4力量拉扯!預售市場陷僵局 去化速度走緩

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財經理財
預售市場受到政策牽制,購屋人猶豫期拉長,銷售去化速度將變慢。
預售市場受到政策牽制,購屋人猶豫期拉長,銷售去化速度將變慢。
《平均地權條例》5大修正草案通過,顯示政府打炒房決心,在市場上掀熱議,影響今年房市走勢有4股力量在拉扯,包括各地囤房稅、換約課稅更嚴格等,建商傾向緩推案,購屋民眾的思考時間拉長,因此專家預料今年預售市場的去化速度將變慢。
創意家行銷公司行銷部副總蔡穎杰受訪時指出,中南部因科技廠南移、產業鏈帶動等議題哄抬之下,他觀察投資客炒作空間較明顯;而礙於原物料持續上漲,建商不得不反映成本,「銷售價格容易ㄍㄧㄥ在那邊,近期又因負面消息充斥,導致購屋人思考時間拉長,預估市場去化速度將變慢。」
而內政部公布最新建商手頭餘屋仍有70054戶,再加上目前房市有4股力量在拉扯,專家認為可能迫使建商加速出脫手上的餘屋。
1、央行限貸令
天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出,去年12月中旬央行祭出第四波選擇性信用管制,進一步限縮建商餘屋貸款成數,從原本可貸款5成降至4成,形同加重建商出脫手頭餘屋的壓力,避免建商囤房,同時逼出房屋現貨,增加市場供給量。
2、預售換約課稅趨嚴
財政部新規定,換約課稅的免稅認定更嚴格,市場認為此舉要抑制預售炒作。預售屋換約、未提供移轉證明的狀態下,原本按照「總價3%或30萬元取其低」當作成本,新制只認定「已付款項加上獲利的3%」作為成本,要繳的房地合一稅變得更多。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德舉例,民眾購買1,000萬元的預售案,已支付給建商100萬元的款項,換約轉手獲利100萬元,若不提供費用證明,在房地合一稅率45%的情況下,原本要繳房地合一稅31.5萬元,現在則要繳付42.3萬元的房地合一稅。

預售換約,新舊制課稅試算

註:本案例僅供參考,稅務問題請洽各稅務機關(資料來源:信義房屋不動產企研室)
3、囤房稅
永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,各地方政府配合中央政策,對於調高囤房稅上限已有共識,將於各縣市議會通過後實施,可能衝擊今年的房市表現。
儘管財政部仍不願推出中央版的囤房稅,但各縣市卻有陸續跟進推地方版囤房稅的趨勢,張欣民觀察,像台南市已經市議會修法通過,高雄市、桃園市、台中市最近也都著手跟進,針對建商餘屋都有特別設計的囤房稅稅率,這會讓建商的餘屋成為燙手山芋,可能稀釋掉原本的獲利空間。
4、政策動向
大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析,這次主要是針對預售市場大舉修法,原因在於過去2年預售市場受惠資金潮,價格膨脹得快又急,吸引投資客趁勢賺取價差,整體房價受到拉抬,讓預售市場成為打炒房的主力目標之一,今年打炒房加強力道,預料第2季交易量逐步放緩,不過在全球缺工、缺料,以及營建成本上揚的前提下,房價仍不易大幅鬆動。
更新時間|2023.09.12 20:42 臺北時間
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