【精打細算】利率恐飆2字頭　聰明房貸減壓大作戰

隨著央行升息，最近房貸族每月要繳的房貸有感增加！以貸款千萬來說，僅隔短短半年，月負擔金額增加超過1,700元。

麻煩的是，已經創下6年新高的房貸利率還沒到頂，市場預估若下半年升息幅度也是1.5碼，房貸利率將很快見到2字頭、從2.06％起跳。果真如此，以30年期千萬元房貸來說，短短1年內，月負擔將大增3,600元之多。對於通膨高掛的現在，絕對又是個沉重的負擔。究竟在利率持續走揚的現在，房貸族該怎麼聰明省荷包？

首購族減壓：青安貸款最優惠

「首購族一定要好好把握由財政部主辦的『青年安心成家購屋優惠貸款』（以下簡稱青安貸款）。」彰化銀行商品策劃處科長曾心怡說明，凡是18歲以上的首購族，名下沒有其他房子，就能向八大行庫申請「青安貸款」，額度最高8成，申貸金額最多800萬元，核貸的額度或金額取其低。

若是買在高房價的大台北都會區可貸足800萬元金額，而在偏遠地區購屋的首購族多以8成額度核貸。House 123執行長邱愛莉建議，首購族申請青安貸款800萬元額度後，可再搭配銀行房貸省荷包。

以32歲首購族小明為例，在新北市買下總價1,600萬元的公寓，如果75成、1,200萬元的貸款額度全由銀行房貸承作，以現階段最低利率1.685％計算，月付金為58,932元；申請青安貸款800萬元搭配銀行400萬元，則需月付58,802元。

兩者看似沒有差很多，但若銀行進一步評估小明個人及擔保品條件，未列入優質客戶，那麼核定的成數、利率會更嚴格，未必能享受到最優惠利率；另外，青安貸款遇升息時，政府也會補貼一部分的升息幅度，下半年當銀行房貸利率隨央行升息持續調升，全銀行貸款與善用青安貸款的差距會更顯著。

由於青安貸款申貸金額最高800萬元，其他得仰賴銀行貸款補足，因此在銀行的選擇上就至關重要。房貸專家喬王觀察，民營銀行會設計較多的房貸專案，審核條件也較有彈性，所以選擇機會較多，他也透露，其實民營銀行房貸專員有較大的業績壓力，若評估後覺得是收入穩定的好咖、擔保品座落地段佳，民營銀行會比公股行庫更願意幫忙爭取好的條件。

以目前銀行房貸專案來看，星展銀「好家貸」提供目前坊間最殺的1.56％利率；打算落腳在北台灣的首購族，台新銀行有1.65％利率專案，雙北買賣成交金額1,800萬元以上，桃、竹、中達1,200萬元者，就符合申貸條件。

值得一提的是，部分銀行針對年齡35歲以下的青年首購族，提出最長40年期的還款年限，包括永豐銀、北富銀、合庫銀、星展銀等，貸款千萬元，40年期月繳2.8萬元，比20年期月繳近5萬元輕鬆許多。不過，雖然短時間內可以有效減壓，但是仍要注意總利息支出增加，以1.7％利率來說，40年期比20年期多付198萬元利息。

有殼族減壓：貨比三家房貸搬家

對於已經有殼的房貸族，邁向第二、第三階段逐步跳高的階梯式房貸利率，勢必增加還款負擔，此時可貨比三家，若有好的優惠條件，不妨「跳槽」。目前市場上包括王道銀行的「低利轉貸」及台新銀「房貸搬家」都給予1.65％利率，台新為限時優惠，9月底前申辦才適用。另外，永豐銀、台新銀都給予轉貸戶3年寬限期，永豐銀標榜2年內按時還款，每年利率還可減免0.01％。

但喬王提醒，轉貸有成本，以貸款千萬元計算，約要付出2、3萬元，若在綁約期間轉貸，須再加上0.6％至1％的違約金，玉山銀、凱基銀甚至規定第一年提前清償會收取2％違約金。轉貸成本包括新貸款銀行手續費約5,000元，代書費5,000元至1.5萬元，地政設定規費（千萬貸款約1.2萬元）。

以貸款金額剩800萬元來說，倘原銀行已經來往多年，利率跳升至第三階段的2.2％，新貸款銀行可給予1.7％的利率，轉貸究竟划不划算，可以利差的總額試算。像是轉貸後利差達0.5％，就可以算出利差總額為4萬元，只要轉貸成本不高過此，可以選擇馬上搬家。通常綁約期後搬家都可以有效減壓。

邱愛莉指出，銀行最在意的是申貸者的還款能力，收入穩定的上班族或是薪轉戶，對銀行都是好咖。特別是薪轉銀行，可試著積極談條件，爭取優惠利率、延長還款年限，以降低月付負擔。

高儲蓄族減壓：抵利型房貸省很大

至於已經握有大筆存款的民眾，「抵利型房貸」因為可以存款餘額來折抵房貸利息，是減壓的選擇之一。銀行人士透露，抵利型房貸當初是由花旗銀行某位儲備幹部創造出來的商品，一直是外銀的主戰場，市面上包括花旗銀、渣打銀、滙豐銀等都有相關方案。

以渣打銀行「靈活房貸」專案為例，提供100％、50％、30％等3種不同折抵比例，標榜存得愈多，利息就降愈多，例如選擇30％或50％折抵比例，申貸金額為1,000萬元、貸款期間30年的靈活房貸，可在專屬活存帳戶，最高存進300萬元（折抵30％）或500萬元（折抵50％）來折抵房貸利息。

要注意遊戲規則是用存款利息折抵房貸利息，因此貸款本金1,000萬元仍不變。假設民眾有存款580萬元，以表格試算可見，選擇30％或50％折抵比例，每月房貸支出從3萬4千多元降至3萬元左右，分別可省下3,843元、6,404元。

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