【理財最前線】交易急凍進場好時機　自住客掌握4招買屋議價

「10月前壓低出價，仲介還不屑；現在砍85折議價，有人理了耶！」專攻新北市的房產包租公張凱說，所有跡象都顯現房市正下修，如果沒有談成，就撤斡（撤回斡旋金）不買，等到一月市場更明朗，包括銀行重新計算水位、全年度買賣交易數據發布，「屆時看看我喜愛的物件是否還在賣？再大膽出價。」

政策打房效應持續顯現，買賣雙方拉長議價與交易時程，壓抑交易量，11月的六都買賣移轉棟數年減15.3％，從各家房仲月報更能嗅出，全台買氣凍結，民眾預期心態扭轉，11月交易量年減逾30％之多。

房市呈偏空走勢，但民眾可不能守株待兔，特別是自住客，更該趁此時多做功課，「買房越早越好，回頭看10年前，你會覺得房價好香。」深耕南部房地產的YouTuber買房阿元，以財經M平方統計的房地產走勢表示：「從1972年至今，每次的上升週期約8至11年，而且平均每隔5年會遇到一波上升週期。」

買房阿元認為，能上車就上車，「自住客至少住5年，且受限於房地合一2.0政策，短期買賣要課重稅，並不划算，因此長抱靜待下一波漲勢，才是王道。」那麼，在房價略為鬆動之際，該如何聰明買屋？

第一招：計算開價與底價　精準出價

每個物件的開價，都藏有屋主的底價，「開價就是網站上看到的1,888萬元、2,688萬元等，通常跟底價的差距約20％，回推底價後，如果落在實價登錄的市價附近，就可從底價打9折出價付斡（付斡旋金）。」房產專家大仁哥、也是新北市租賃公會副理事長的王則人教戰，他提醒：「但仍要向仲介強調，自己還有加價空間，表達買屋的誠意。」

打9折出價的同時，也可依屋況拗便宜價格，再砍總價零頭。買房阿元傳授砍價技法，除了一般熟知的漏水外，「格局大改」的房子，拗便宜價的勝率最高，「像這間本來是三房被改為二房，硬生生少掉一房，買了還要花錢隔回來，算一算動到三面牆、約五十多萬元，就可以要求對方算便宜。」他透露，第四季房市冷清，南部店頭半個月業績才7萬元，仲介都在度小月，只要有成交、有佣金賺，都有議價機會，民眾要把握。

而遇到大型社區、每層戶數多達2、30戶的小宅物件，民眾如果真心喜歡，可依據實價登錄降2至2成5的空間，等於打75折至8折買屋。房產專家Sway指出：「這類社區的價格紊亂，房市進入淡季，追漲空間不會再有接盤俠，可多搜尋該社區實價登錄的最低價，爭取便宜價格。」

第二招：調閱謄本評估　議價有底氣

當仲介來電報物件，最重要的「三問」不能漏掉，「我會要求仲介，謄本丟過來，這間賣了多久？再把開價底價給我。」王則人說，魔鬼藏在謄本裡，可請仲介提供，或自費20元向地政事務所調閱房屋的第二類謄本，可知建材、建築用途，「如果建材是『加強磚造』，或屬於『乙種工業用地住宅』，因銀行鑑價趨於保守，可能不承貸或核貸5成以下，就可以好好議價。」

另外，也能從謄本推敲屋主是否急售，「從他項權利部可見是否設定預告登記、法院查封登記、二胎借貸等，評估屋主是否有財務困難，若有，先打個85折吧。」法拍小哥陳俊廷還教戰，從「取得時間」可看出，屋主若是2015年以前買進持有，交易適用舊制的財產交易所得稅，不但取得成本低、課稅也較低，也能好好議價。

接著再看「登記原因」，如果是繼承、贈與，「這類房地產的持有者，因受贈或繼承自長輩，取得成本是零，兒孫只求現金入袋，也可伺機砍價。」法拍小哥補充。

第三招：三銀行鑑價　掌握核貸成數

銀行鑑價是確認核貸成數的關鍵，專家皆提醒，要找3家銀行鑑價。「首購是新手，對房價掌握度不足，容易相信房仲的話術，覺得一定能貸8成，沒想到簽約後，送銀行鑑價，卻無法達到口頭約定的貸款成數，容易產生資金缺口而無法履行合約。」王則人提醒，輕則沒收斡旋金，重則賠付訂金違約金。

法拍小哥曾經遇到桃園物件開價1,550萬元的物件，仲介喊出「屋主沒有訂底價，出價就來談」。

「這類物件就是屋主急拋售，此時可以先查看桃園在地實價登錄行情，約1,600萬元，再找合庫、一銀、富邦等3家銀行鑑價，介於1,400萬元至1,550萬元之間，我用1,500萬元計算，希望轉手利潤200萬元，再扣掉交易規費、仲介費等雜支100萬元，可算出心中底價是1,200萬元。」法拍小哥解釋。

再進一步調閱謄本發現，此物件為第一手屋主、持有20年，他項權利部則標示，向自然人借三分利的高利貸，並且設定「預告登記」，因此斷定屋主真的缺錢急售。法拍小哥開出一口價1,100萬元，並願意全額吸收6％服務費，最終成交。

第四招：開價等於市價　速看蘋果件

農曆年前的2個月，因買賣、過戶、裝潢動工等過程都會被年節影響，是房地產銷售淡季，自住民眾可趁此時學習看屋，掌握周邊行情。

王則人教戰，以自家（或想買的區域）為圓心，步行30分鐘的範圍內，找出1年內的實價登錄行情，瞭解「中位數」、以及最常出現數值的「眾數」，若仲介報來「開價等於市價」的物件，就要趕快去看屋。

「看屋時，仲介會提供物件調查表參考，Apple案子（A級貨）的物調表是手寫的，因為來不及key進電腦。」大仁哥說，Apple案不隔夜，拿到好案子要快速出價付斡，「降個5％，議價成功就是你的。自住客要把握機會。」

本新聞文字、照片、影片專供鏡週刊會員閱覽，未經鏡週刊授權，任何媒體、社群網站、論壇等均不得引用、改寫、轉貼，以免訟累。

更多內容，歡迎訂閱鏡週刊、了解內容授權資訊。

小心意大意義，小額贊助鏡週刊！

贊助本文