每次看到顏博志總是深色帽T配牛仔褲，冬雨早晨還騎摩托車、踩著拖鞋來見面。37歲的他走在路上跟一般年輕人沒兩樣，但其實顏博志的腦袋裡隨時盤算著投資置產機會，如今在五都坐擁房屋收租，每月進帳逾9萬元，而房價創新高，他身價更是翻漲數倍。
【達人理財】從條通套房到5都置產 37歲包租公月收逾9萬
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14年前，以現金250萬元買下北市條通商圈的9坪套房出發，如今顏博志置產足跡遍布5都，平均投報率約10％，尤其房價頻創史高，身價更是翻了幾番。不願當個朝九晚五的上班族是起點，聽到長輩聊房產有賺頭是契機，認真看房挑房是必要苦功，而努力存錢攢出置產金，則是這位37歲男能當起包租公的關鍵。
14年前從華梵大學外文系畢業，顏博志學非所用，包租公是他唯一的身分，「除了醫師、律師、工程師等職業，即便是台大、哈佛等學歷的上班族，工作月薪能領多少錢？當時聽到長輩都在聊房地產有賺頭，我覺得是筆生意。」
心法一、精算投報率 逾4％才合格
菜鳥入市，顏博志決定從低總價的套房產品入手，他尤其中意條通商圈，「林森北路的小姐都付得起房租，中山區南來北往相當方便，房價也沒有特別貴，可維持不錯的投報率。」
「我還記得買第一間房時是把身家全部挖出來，包括從小累積的壓歲錢，珠心算比賽獎金近40萬元，大學時在補習班當老師，兼職2份教書工作攢來的薪水，加上存款總共將近200萬元，還有母親的資助，以250萬元買下中山區9坪套房，當時可收租1.8萬元，換算投報率8.64％。」顏博志回想。
從條通商圈出發，顏博志繼續尋覓機會。2011年新莊房市起飛，頭前、副都心二大新興重劃區，在重大建設的利多加持下，成為房市焦點。土生土長的顏博志深諳這塊土地，但他不湊熱鬧，從熱區向外找機會，「這是漣漪效應，只要核心利多帶動，區域房價一定跟著起漲。」
他在重劃區外圍以700萬元買下50坪的工業住宅，月收租2.5萬元，投報率站上4％，「這裡就位在機捷的新北產業園區站，當時機捷尚未開通，但我看好交通利多題材會發酵。」十多年來，該物件的房價已漲3倍、逾2千萬元。
沒事就看房子的顏博志，對房產有高度嗅覺，一次去高雄找朋友，朋友隨口說：「我這邊的套房幾十萬元就有了，租金跟北部沒差多少。」這句話讓顏博志眼睛一亮，他估算套房若買90萬元，租金設定8千元，投報率就有10.6％，獲利空間較台北更大。
中南部地區多以火車站為核心向外發展，當時顏博志在高雄三民區以80萬元買下10坪套房，「房子要看得夠多，這間通風、採光好，是舊城區難得的好物件，也是我看了100間中最好的一間。以月收租8千元來看，可創造出12％的高投報率。」
心法二、裝修添賣相 租金過濾房客
雖然精算投報率，希望投資房產立於不敗，但租客百百種，顏博志才剛揮軍南台灣，就遇到挑戰。「高雄的女房客不繳房租跑掉了，我在台北沒注意，4個多月後才發現房租錢沒進來。」顏博志急忙南下高雄找房客，按門鈴不回應，去警察局報案，警察卻說這不屬於刑事案件，他只好拿出房客的身分資料到戶籍地尋人，終於聯絡上，房客卻淡淡一句「我沒錢」，顏博志只能認栽。
「我向她承諾不收租，但還是要見個面解約吧！解約後進屋，才發現垃圾滿地，便當都長蛆了。」用「提前解約」終結這場惡夢，讓顏博志學到教訓，他改變策略，花點錢增加房子賣相，用高租金過濾房客，並請當地房仲代管，平日也與管理員維持好關係。
「南部人不喜歡多花錢在房子上，他們覺得房子老舊沒關係，租金就俗俗ㄟ拿。」顏博志逆向操作，除了高雄外，還前進台南。
「台南有美食、古蹟，是南部旅遊首選，帶動市區發展蓬勃，而台南人搭火車到高雄上班只要約30分鐘，所以我在台南火車站周邊、中西區附近，以90萬元買下10坪套房，再花將近20萬元微整修，提高賣相。」裝潢後，租金開出1.5萬元，比行情5千多元還高，果然吸引到上班族、商務客搶租。
心法三、當地long stay 了解目標租客
值得一提的是，顏博志買房子會在當地long stay幾個禮拜，了解居民收入、產業，未來的租客目標群及換手對象。他在台中long stay期間，就看到一間南屯區公寓頂加物件，5樓加6樓的使用面積共70坪，總價350萬元，他分析，周邊有嶺東科大的學區、台中精密機械科技園區，租客來源穩定，因此5樓收租1.4萬元、6樓收租1.2萬元，目前是園區上班族跟朋友合租。
原本顏博志猶豫6樓頂加的使用坪數35坪，要不要也跟別人一樣，隔成套房再分租出去？「我算了一下，隔間每間至少要花40萬元，隔5間就多出200萬元，總成本從350萬元增加至550萬元，出租後要熬4年才能攤平，若遇到空租還會壓低投報率，更要承擔被舉報的風險，並不划算。」包租公律師蔡志雄也說，成本墊高後，要考量未來轉手的空間較小，因此「頂加不隔套」是正確的考量。
房子出租後並非一勞永逸，顏博志仍隨時注意區域周邊發展。2021年底中華郵政在台中嶺東商圈購地興建複合式局屋「郵政嶺東大樓」完工啟用，88間套房公開徵租，每間收租6500至1.6萬元不等，顏博志坦言中華郵政的套房新穎、租金平價，確實壓縮到周邊小房東的獲利空間，因此在房價高漲之際，他考慮優先脫手該公寓頂加物件。
節儉存獎金 十年買五房
家裡在新莊開工廠，顏博志從小看父親賭博酗酒，錢都花光，反而養成他節儉的個性，「父親一次就輸幾百萬元出去，讓我很怕坐吃山空，所以零用錢都存下來。」
他擅長珠心算，常代表學校出去比賽得獎，存下了豐厚獎金，「學珠心算培養我數字的敏銳度，這也是我喜歡投資、不喜歡領死薪水的原因吧！」習慣存錢的他，因此輕鬆攢到第1間房產頭期款，並在十多年來存出了5間房。
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