民宿老闆娘、醫師娘曹美玲（化名）因急於周轉，將手上6間房產拿到市場銷售，並簽訂「買賣附買回」契約，打算未來現金流轉正後，再將房子購回；沒想到，她卻誤入詐團圈套，如今價值7千多萬元的3間房產已被過戶。
【理財專題】揭房產詐欺新手法 專家提醒3大防詐關鍵
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詐騙橫行已經不是新聞，但如今詐團竟趕流行，追隨日劇《地面師》（土地開發、房地產詐騙集團）劇情，打造台版地面師角色，假冒買方、屋主，以及仲介、代書等各種專業人士，設下圈套詐光民眾用一輩子血汗錢買來的房子。房產交易事關重大，專家提醒，關鍵流程一定要放大檢視，才不會遺憾終生。
誘騙民眾 設抵押借款
日前，一名退休鋼琴老師在詐團陪同下走進地政機關，要將名下無貸款的「乾淨房」在他項設定私人抵押，借貸2,400萬元，「他們（詐團）說我有一技之長，能開才藝教室賺錢。」所幸被地政機關工作人員發現制止，鋼琴老師才沒有丟了身家。
「詐團要的不是你的房子，而是你的房子能榨出多少錢。」宏國德霖科技大學不動產經營系兼任講師吳聲煌指出，常見的房地產詐欺手法，是誘導民眾去設定抵押借款，或串謀不肖專業人士在交易過程動手腳。
「為了取信賣方，他們（詐團）會大手筆給定金，甚至存到專戶，被害人於是卸下心防，把所有過戶文件交出去。」中華民國地政士公會全聯會榮譽理事長林旺根進一步說明，詐團得手後會將房產過戶給人頭，或甚至根本不辦移轉登記，直接向民間貸款，「最快二天就能完成。」
如今詐騙猖獗，民眾該如何防範詐團手法，專家點出3大關鍵。
關鍵一：買賣找有照合法業者
房地交易過程，關鍵角色是買賣雙方、仲介（經紀人）和代書（地政士），「面對這3者絕對要謹慎再謹慎。」中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺說，買賣一定要找合法業者，拿到房仲名片要確認證號，這部分只要上內政部不動產服務業資訊系統就能查詢不動產經紀人、營業員和代書執業狀態。
「人必歸業（店頭）、業必歸會（公會），有證照沒入業，或被註銷證照的都不能執行業務。」王瑞祺解釋，房仲經紀是特許行業，受《不動產經紀業管理條例》規範，「合法業者須繳交25萬元營業保證金，發生糾紛至少求償有門，中人（沒有隸屬房仲公司的有牌或無牌仲介）很懂買賣流程，但沒有合法證照，不受監督，風險自然大增。」
「尤其透過中人交易房產，又為省幾萬元代書費，沒特別釐清代書資格，就可能換來永遠無法彌補的傷害。」林旺根說，買賣有交易成本，該花的錢不能省，時程也要注意，一般成屋過戶約45天完成，超過就要提高警覺；或找「雙代書」互相監督，進一步降低風險。
關鍵二：立專法管理建經公司
「要讓買方安全付款、賣方得到應有的價金，一定要簽訂履約保證。」永慶房屋契約部資深經理陳俊宏解釋。履約保證主要是由建經公司擔任委託人，幫忙買賣雙方處理專戶相關事項，包含事前審核、保管價金和事後管理。
「買賣進履保」是不動產交易習慣，卻不一定保證安全。就拿曹美玲的例子來說，儘管金錢是進入履保專戶，但因地政士造假「指定匯款同意書」，讓專戶的錢又流至人頭買家帳戶。
代書「黑化」，曹美玲無法得知，但履保沒有阻斷詐騙情事，則讓她沮喪。若只因為代書在需要先行動撥價金時給出假資訊或捏造虛無情事，以致建經公司根本沒有核對事實並照會「真正賣家」，那我們不禁要問，應該做好事前審核的建經公司，真的有盡到責任嗎？
據悉，不同建經公司有不同做法。「倘若有按照正常流程，每期價金如期匯入或符合契約約定，就不會另行照會，要是我們判斷交易異常、匯款帳號有異，就會要求補書面文件或另外照會，端視個案而定。」曹美玲交易房產時負責履保的建經公司、僑馥建經如此回應。而針對曹美玲一案，究竟是哪個環節出了差錯，僑馥建經則回覆本刊：已進入司法調查程序，目前無法對外回應。
永暉聯合法律事務所律師黃鈺書說明：「建經公司必須要有嚴謹的標準程序，且確實查核文件簽署人身分，否則只要有一方不按規定，出現不法情事或其他狀況，便會出現破口。」中華民國建築經理商業同業公會祕書長蕭明康也認同，建經業要有明確管理辦法和罰則，否則倒楣的永遠是民眾。
其實早在1985年內政部公布實施《建築經理公司管理辦法》就規定，建經公司須由銀行轉投資、資本額5千萬元以上，且要有建築、土木或結構師等專業人士入職3大條件，但在2003年因《行政程序法》一七四之一條函釋後失效，至此回歸《公司法》規定。
盤點不動產相關行業，如不動產經紀業、估價業、代銷業、工程技術顧問業、信託業、租賃業、地政士等行業都有法源依據，唯獨不動產開發業和建築經紀業無專法可管。
偏偏建築經理公司5大業務：預售屋履約保證管理、成屋履約保證管理、融資管理、不動產證券化管理和都市更新，對市場影響甚大，專家因此一致認為有立專法必要。正由於沒有法律依據，曹美玲在面對這場騙局時，也只能回歸雙方委任契約內容，以《民法》或《消費者保護法》救濟。
關鍵三：申請地籍異動即時通
再回到民眾自保部分，黃鈺書提醒，一定要熟悉買賣交易時程，以購屋4步驟來說，分別為簽約、用印（備證）、完稅和交屋，「用印階段再給印鑑章，不要在簽約初期就給出去，並且要緊盯地政士蓋的文件；匯款進專戶前，打電話到受託管銀行，確認帳號是否為XX建經公司、保證號碼XX，萬般確認才匯款，之後也要定期追蹤！」另外，簽署文件要加註限定用途，限縮權限範圍，「交易期間若有一方提出『先行動撥』價金，須要求建經公司和雙方當事人確認。」黃鈺書補充。
最後，台北市地政局副局長王瑞雲表示，抵押設定的房產詐欺手法最為常見，「詐團會慫恿屋主拿房抵押借貸，屋主會覺得所有權沒有移轉，還是在自己身上，降低敏感度。」她建議民眾免費申請地籍異動即時通，並加填第2組通知人名單，多一道防護網。
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