50多歲的曹美玲（化名）站在羅東民宿裡，嬌小身影和168坪空間形成極端對比，難以想像，平日住房率5成、風光一時的人氣民宿，如今只能歇業，空氣死寂，「房子被轉走了，我們卻沒有拿到賣房的錢。」她在文件堆裡翻找法院來往的訴狀，「我每天5點就起床做功課⋯」曹美玲語氣中盡是無奈與絕望，面對曠日費時的官司，她只能繃緊神經，因為不振作，3間價值7千多萬元的房產恐怕就真的被搬走了。
【理財專題】詐團進化騙走7千萬房地產 台版《地面師》上演
會員專區時事
去年日劇《地面師》上映，不僅掀起收視熱潮，還引起高度討論。沒想到的是，地面師劇情也在台灣上演。房地產含金量高，早已是詐團眼裡的肥肉，尤其加重詐欺最多只要蹲7年牢，罰則相對輕，也因此，地面師成了詐團積極創造的新身分。本刊調查，宜蘭一間民宿老闆遭詐團盯上，7千萬元的3筆房產被乾坤大挪移騙走，政府打詐軟腳，受害案件層出不窮。
建築爛尾 想賣房變現
去年日劇《地面師（泛指以不當手法竊取房屋土地的騙徒）》曾掀起一股收視熱潮，「只要我們設好陷阱，獵物就會自投羅網，目標越大，越容易瞄準。」劇裡首腦哈里森山中和集團共犯，站在摩天大樓頂端，俯望著東京熠熠燈火，冷笑說道。沒想到，這部被很多人認為「超扯」的戲劇情節，竟真實在台灣上演。
根據警政署165打詐儀表板統計，台灣平均每月詐騙財損金額逾120億元，今年1月14日單日財損金額更多達5億3,165萬元，創新高紀錄。詐團無所不在，如今甚至進化到假冒買方、屋主、仲介、地政士（代書）等各種身分，企圖詐光民眾耗盡一生心血才買進的房子。
「事發後，我不斷回想，到底是哪一步錯了。我先生問我，賣個房子，為什麼會這樣？他得了很嚴重的抑鬱症。我也只能安慰他，一定要照顧好身體，因為我們必須要和詐騙集團比氣長、看誰活得久。」曹美玲沉痛地說。
這齣在曹美玲身上發生的「台版地面師」，要從2016年底，她因民宿二館碰上建築爛尾，2千萬元裝潢費打水漂開始說起。由於該民宿閒置多年無法營業，她只能向親友、股東和銀行借款，沉重的利息負擔壓得她喘不過氣來，也欠了親友鉅款，「光是民宿一館和二館銀行借貸，每月的本金利息支出就要60萬元，真的沒辦法，最後還轉往民間借貸周轉應急。」
友人轉介 成惡夢開端
爛尾官司一打就是8年，曹美玲急了！她想在最短時間內結束這場惡夢，「我想趕快償還欠款，讓所有人回歸平靜生活。賣房變現最快。」盤點手上6筆房產，包括2間民宿、商業住宅、建地、診所和住家，總市值超過2.8億元，「隨便賣一間都好。」
無奈賣房之路並不順利，直到這天老友為她牽線，「20年交情的朋友，介紹一位房仲小凱，那一間店位於板橋，規模有夠大，裡頭至少有30個座位，他說和朋友合夥開了好幾間，這是其中一間。」小凱還給了她一張有巢氏房屋名片，答應幫忙賣房，曹美玲信任熟識友人轉介，怎料竟是另一場惡夢的開端。
誤區一：急售變現 求助中人
「我把6筆房地都放到市場上，希望增加成交機會，可以趕快賣掉變現。」只是曹美玲渾然不知早已被「獵人」盯上，有天小凱再將她牽線給朋友，「在天母星巴克，第一次見到『那位朋友』小吳，像是喬事者，他秀出身分證影本，說待過房仲業，要幫我找買家。」
曹美玲暗忖，不想被公司抽佣金的房仲會私下轉介紹很正常，「況且在我們宜蘭，買賣房子不一定會找房仲，通常會找『牽猴仔』撮合。」
誤區二：金主現身 見履保卸心房
沒多久，小吳通知已找到一次買賣6筆房產的買家，雙方約在宜蘭全家便利商店簽約，曹美玲開出條件，需簽訂「買賣附買回」契約，「我們需要診所和住家，也想在未來有能力時買回。」這是賣家需要資金周轉，又想保留未來買回權利多會採用的協議。
雙方談妥後，買家另外找來4個人頭，打算用5個名字分別登記，「如果是一群朋友集資來投資，個別登記很正常啊，就由一個代表出面來談；買方代表郭小姐的代書也說，和僑馥建經有合作關係，拿了履約保證合約書要我簽。」
「進履保安全啊，可以多一層保障。」曹美玲卸下心房，並按照代書指示，簽署4份履約保證書。而從住家的這份履保合約書來看，成交價是2,600萬元，按照付款4步驟流程：簽約款、備證用印款、完稅款和尾款，須繳納100萬、160萬、260萬和2,080萬元，並約定存入僑馥建經在中國信託商業銀行名下的信託專戶。
誤區三：冒名指示 闖關履保
曹美玲盤算，等6筆原有的房地貸款全都清償並過戶後，再統一和買家結算找補（拿回清償房貸後的金額）；2023年4月中旬，買家找來代償公司先行代墊民間借貸後，雙方到地政機關塗銷「住家」抵押權設定，買方也將買屋價金依約匯入履保帳戶，就這樣，3天後住家的所有權就移轉到人頭買家名下。
但住家被過戶後，曹美玲遲遲沒等到該有的進度，「一直到10月和11月，才知道中醫診所和建地這2筆也被過戶了，但結算後的錢都沒告訴我怎麼處理。我當時滿頭問號。」曹美玲緊急求救律師，趕緊寄存證信函申請契約終止，主張和買家的買賣契約無效，這才保住另外3筆未過戶房地產。
只是照常理說，有履約保證專戶，怎麼曹美玲拿不到錢呢？據悉，買家一夥人偽造「指定匯款同意書」，要求指示從履保專戶裡轉出價金共226萬餘元指定回流至人頭買家帳戶，不僅如此，還冒名曹美玲夫婦簽名以表授權，且有代書簽名見證，以此騙過履保審核機制；簡單來說，履保專戶內的價金款項被以「左手換右手」方式，在建經公司眼皮下「被回收」。
知情人士指出，建經公司僅就代書透過傳真或LINE傳送的「動撥單」（交易未完成前，買賣任一方要先行動支專戶裡的價金而向建經公司提出的申請）電子檔「電話」照會人頭買家，「顯然代書給出的是詐團資訊，建經公司根本沒有照會『真正』賣家，因此無論怎麼繞，都回到詐團身上。」對此，曹美玲夫妻也做了筆跡鑑定，確定遭到冒名。
除了房貸 竟還多借款
宏國德霖科技大學不動產經營系兼任講師吳聲煌指出，實務上，交易流程結束後，代書會和買賣雙方進行房屋點交，並以書面照會建經公司，建經公司再以電話照會賣方，確認身分後撥款出金。而履約保證專戶為保障交易安全，交易結束前除非同意先行動支，否則買賣雙方都不能動撥價金。
不過，因為只要上建經公司網站，就能下載「先行動支價款同意書」和「履約保證出款通知單」的空白WORD檔案，不肖人士要施詐簡直易如反掌。也因此儘管買賣進履保，本來是房地產交易制度給予民眾的保障，但道高一尺魔高一丈，詐團顯然攻破了這道防線。
進一步清查謄本，曹美玲這才發現，住家過戶後短短不到2個月，除了房貸以外竟又多了2筆借款。買家的人頭先向聯邦銀行申請8成房貸2,080萬元，不到15天再設定最高限額抵押312萬元，之後又多出一筆民間設定最高限額抵押300萬元。
亦即整個過程是，詐團一行人先清償曹美玲的抵押設定借款，成功過戶後向銀行申請房貸或增貸，貸無可貸再轉向民間借款，以此手法從房子榨出更多錢；而曹美玲之前簽訂的「買賣附買回」自然沒有意義了；據查，另2筆被過戶房地也被以同樣手法層層設定借貸。郭姓買家替曹美玲代償住家民間借貸400多萬元，再扣除銀行貸款、土增稅、仲介費和代償利息，曹美玲有700多萬元賣房價金沒拿到。
2025年1月22日，曹美玲住家被檢調單位以刑事裁定辦理禁止處分登記，人頭買家被列為犯罪嫌疑人，郭姓買家共9位嫌疑人，在一月初被檢調以詐欺取財等罪拘提到案，但之後郭女以50萬元交保、地政士30萬元交保，其餘以3萬到50萬元交保請回。
履約保證 第三方保管
成屋買賣交易中，房仲、買賣雙方和代書都扮演重要角色；另外，行之有年、累積足夠公信力的「價金履約保證」制度，更是受買賣委託人高度信賴且具備一定公信力。
永暉聯合法律事務所黃鈺書律師說明，「價金履約保證」是買賣雙方已經確認成交價格後，交易期間內的價金都得進專戶，並由第三方機構（銀行或建築經理公司）代為保管的機制，「移轉房屋所有權有時間差，不像一般買賣是一手交錢、一手交貨，此時就需要第三方機構暫時保管、過渡價金，待交易完成且雙方確認後，才能動支。」
而履約保證是建經公司擔任付款中間人的制度，買方依約匯入各期價金到建經公司在合作銀行開立的「信託財產專戶」；弔詭的是，建築經理業者這些「類銀行」公正的第三方業者，卻僅受《公司法》規範，沒有主管機關監督、更無專法可管，成為建構不動產健全經營環境的一大隱憂。
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