早上9點暑氣逼人，67歲的江希陸戴著墨鏡、背著背包走進新北市新店區一處社會宅大廳，「我每天都運動、保持身體健康，剛才在附近快走30分鐘，再回家練吉他，下午要去社大教唱。」聲若洪鐘的他笑說，去年10月靠著自彈自唱通過甄選，錄取進住青銀共居社會宅成為共居種子，「現在都跟年輕人一起生活、一起玩樂。」
【理財專題】拒當高齡獨居者 新退休住房4大提案
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面臨高齡、少子化的衝擊，台灣也步入日本老人獨居的後塵，當養兒防老不可行時，要如何老有所終？本刊調查採訪後，歸納出4大退休住房新提案：「青銀共居」能與青年共融，月租金不到萬元即可入住新穎的社會住宅；如果不想老了被需要爬樓梯的老宅困住，新北市提出「老屋換居」，入住社會宅，改善生活空間與品質；「身後捐房」則以公益形式，在過世後捐出不動產，換取老後的平日照護服務；喜愛熱鬧者可以「揪友同住」，跟一群至交共築共居，享受後半人生。
面對老後生活，島內移居慢活、找個舒適養生村過日子、到處Long stay都是選項，但是除此之外，其實還有更多精彩提案。62歲的牙醫師李偉文雖然還沒正式退休，但已減少看診時數，為退休預做準備，他召集23位夥伴，各出資500萬元，在台南市區蓋樹屋，要與好友共居共老。
台灣已經進入高齡社會，國發會預估，2025年65歲以上人口會超過二成，進入「超高齡社會」，並坦言「老化程度稍有增加」。對每個人來說，退休不是選擇題，而是必修課，尤其面對不斷拉長的平均餘命，老後的住所安排絕對需要好好思考與規劃。
提案一：青銀共居 省租添活力
退休後選擇青銀共居的江希陸，帶我們走進他11.5坪的套房，「這裡比我原本租屋的5樓頂加老公寓1.2萬元還便宜，又是完工5年的新電梯大樓，出入很方便。」陽光從陽台灑入，採光明亮且通風，曾是民歌手的他，房內擺放著吉他、電鋼琴等樂器。
江希陸拿起吉他，搭電梯下樓，「身為共居種子要負擔義務，每人每月必須完成2小時的社區活動，所以我今天要在大廳快閃！」一曲〈家後〉，住戶聽得如癡如醉，幾位鄰居歡聚唱歌，自在快活。
新北市政府創全國之先推出「青銀共居」，陸續在三峽北大、新店央北等社會宅啟動「跨世代共居」甄選，青年戶為18至60歲，銀髮戶為60歲以上，不定期甄選，凡是被錄取的共居種子，可承租3年，套房月租為市價8折、約9,200元。
而種子戶必須肩負課後伴讀、才藝表演、以球會友等任務，由新北市府考核評鑑通過者可續約一次，最長可住6年。每半年依評鑑給予優等、佳等、合格，租金享有市價7折、75折、8折等優惠。
目前新店央北的社會宅開放25戶青銀共居，其中6戶是銀髮戶。「這裡不像住在養生村只能見到同齡朋友，與其說要完成市府規定的任務，倒不如說是用各自的專長互相照顧，我很喜歡這種青銀共融、活力充沛的感覺。」江希陸開心地說。
社區行動的評鑑，新北市府每半年會視活動場次、青銀參與人數而定，「我們都會互相捧場啦！」江希陸笑說，青年朋友會找他學吉他、學編曲，他則會找年輕人學剪輯、學電腦文書，「我們25戶種子戶都住在3樓，依合約要落實『社區互助』，如果身體不適，由青年朋友陪同至樓下耕莘診所就醫，互動比家人還親。」
提案二：老屋換居 樓梯變電梯
針對65歲以上、住在老公寓的銀髮族，新北市府推出「老屋換居」計畫，「新北市屋齡30年以上住宅約計75萬戶，多為5層樓以下無電梯公寓，過半數65歲以上長者居住在老公寓，不僅出入登梯困難，也影響高齡生活品質。」新北市政府城鄉發展局專門委員黃荷婷指出。
「為改善高齡長輩生活困境，我們用樓梯換電梯，安排入住社會住宅，原本的房子修繕整理後出租，租金收入若超過社會宅的租金支出，有機會達到『免費換居』。」黃荷婷表示，2021年開辦以來，已有6位長輩簽約入住。
租金行情依新北市的行政區分為四級，例如板橋區、中永和區為第一級，套房每坪租金1,120元，以12坪老屋為例，修繕後出租的總租金13,440元，換居社會宅套房租金9,200元，相當於免費入住；瑞芳區、烏來區則屬第四級，套房每坪租金490元，以12坪老屋的總租金5,880元來說，則可補差額入住社會宅。
凡是新北市屋齡15年以上、位於2樓以上的公寓，皆可申請換居，不僅改善生活空間，也改善居住品質，社會宅鄰居間也可相互照應。
提案三：身後捐房 享老後照護
這天從捷運木柵站步行15分鐘彎進清幽山徑，來到台北後花園，前台北市副市長、房地產專家張金鶚正在陽台揮灑油畫，「我退休後多數時間都在學習過去沒做過的嘗試，九月還要去台南辦畫展。」張金鶚笑說，讀中原大學建築系時，每次繪畫作業都交不出來，對畫畫有很深的無力感，後來才選擇房地產專業，當建築系的逃兵。如今重拾畫筆，還連辦三次畫展，算是圓了年輕時的遺憾。
退休後的日常，張金鶚以學習新事物為主，至於退休後的居住規劃，他毫不思考地說，老後要住在自己的房子，「退休前因教學工作忙碌，家只是提供休憩的地方；退休後，家成為我生活的重心，所以決定買新成屋，完善的社區公設及安全的物業管理，能滿足退休族的日常需求，重點是入住新成屋，能讓房子陪著我一起變老。」
告別40年老宅，4年前、65歲時，張金鶚買下可以一起共老的房子。因房價高漲，他出脫自有的二間老屋，為總價4,000萬元的新屋湊足款項，「老宅各以1,500萬元、二千多萬元賣出，有了這筆錢，就不必負擔龐大的貸款壓力。」如今權狀面積60坪的空間，擺滿他的油畫及攝影作品。
由於退休以「在宅老化」為前提，張金鶚審慎評估二個方案，第一是伊甸基金會的「捐房養老」，第二則是將名下房屋「售後回租」。
「我主張人生淨現值（NPV）歸零，就連不動產也要歸零。」張金鶚說，「人老了不是要錢，而是要得到照顧，伊甸基金會『附負擔捐贈』的公益型以房養老方案，可依據房屋價值換取等值的照護服務，平時由伊甸照顧，身故後將房子捐贈給他們，做為中南部癌症患者北上治療的住宿中繼站。」頂客族張金鶚表示，這樣一來，即使沒有晚輩照料，自己老後也不用擔心無人看顧。
張金鶚以72歲的獨居長輩郭先生為例，自宅位於北市南海路公寓，未婚、無子女，由外甥照顧。當初郭先生約定在他生活無法自理時，由伊甸協助送至安養中心，並將房子的使用權交給伊甸。伊甸委請不動產鑑價公司對公寓估價，將房屋價值除以郭先生的餘命，計算出月費4萬元，可換取等值服務。
伊甸照顧陪伴郭先生8年，期間除了定期面訪和電訪，郭先生需要就醫住院、請看護，或一度轉住養老院，都由伊甸人員陪同。類似的終老服務，便是張金鶚考量捐房養老的主因。
張金鶚另思考「售後回租」，目的是活用資金，「近年在『居住正義』的議題研究上，我花費較多資金，除了成立『好時價』自動估價系統公益平台，還有『張金鶚住房研究薪火傳承獎』，提供為期2年的研究資金贊助，希望鼓勵年輕後輩持續貢獻房地產長才。所以有打算將房子賣給乾女兒再回租，讓錢財能花在更有意義的地方。」
「這輩子賺的錢這輩子花光，我還要保持健康的身體，四處Long stay，體驗在地滋味。」去年張金鶚赴台南長住半年，今年春天在花蓮Long stay一個多月，「我在安平看海，一看就是大半天，認識一個地方不再是蜻蜓點水，而是跟著當地人過日子。」聊起退休生活，張金鶚滿是開心。
提案四：揪友同住 好鄰勝豪宅
和志同道合的好友共老共住，活出精采的人生下半場，是李偉文的老後安排，他的提案獲得一票朋友認同與支持，共居人數從原本的12人擴大至23人、每人出資500萬元，整合台南鬧區巷弄的100坪土地，然後畫設計圖、找營造廠、送件，要蓋一座樹屋（生態建築），打造共同生活住宅（Co-Housing）。
而為了讓這項規劃能夠順利走下去，李偉文還成立了閉鎖型公司「蝸居旅村」，限制產權移轉，要讓有共識的朋友一起生活，也一起玩到老。
「想想看，到了七十多歲，精神、體力已不太能經常奔波到3、50公里外與老友碰面，那該多麼寂寞，所以一定要趁著還有精神與體力時，把這些事情想好、打點好。」面對退休，李偉文及早準備處於進行式。
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