【會計師挑好股2】買營建股從沒賠過錢　3步驟秘訣大公開

「一般人投資營建股，都是建案完工入帳後，有獲利消息見報時買進，可是這時營收和獲利都處高峰，如果之後沒有完工建案繼續支撐股價，投資人賠錢的機率相當高。」在丁彥鈞看來，營建股的最佳買點是，預期未來有建案入帳，在營收和獲利處於低檔時敲進，他不藏私分享，判斷方法為以下3步驟。

步驟1：找被低估標的

每股淨值是判斷公司股價是否被低估的要件，且營建股即使遇上不景氣，因為可以養地、延後推案，造成資產減損的機率不高，因此在股價低於或接近淨值時買進，大虧機率低，又相對有獲利空間。

步驟2：挑建案即將完工的公司

最好未來2～5年都有建案完工入帳。丁彥鈞除了上公開資訊觀測站查詢法說會內容，也會細看財報上的「待售房地」、「在建房地」，清楚掌握該營建公司的推案和空地明細，尤其在意資產負債表上的「合約負債」金額。

「合約負債就是客戶在購買預售屋時，付給建商的訂金款項，別以為這筆錢是負債，金額就該小，事實上，金額越高代表預售屋賣得越好，如果大膽在預售案熱賣時就買進個股，耐心持有1、2年都會有不錯的獲利。」丁彥鈞說，這是安全的投資法。

步驟3：實地走訪賞屋

丁彥鈞認為，營建股未來獲利的高低取決於預售屋銷售好壞，因此每次出手前都會實際到現場賞屋，甚至打電話給公司發言人。「前年我買宏盛，因為建案集中在淡水，買進前特別去驗證當地的鬼城傳說，但其實那附近商店變多，我看見生活機能改善就放心買了。」他在2017年8月，股價低於每股淨值20元時投入，不到1年內漲至35元出場，獲利75%。

「彥鈞研究營建股很深入，還會加總建案的獲利估算未來每股盈餘（EPS），進而判斷合理價，例如淨值20元，預估未來3年EPS各入帳5元，那麼合理價即35元。」券商研究員出身的好友Paulson表示，他按照這套方式買華固，去年底60多元進場，今年1月漲至70元出頭，因為提前達到預設的短期目標價先行出場，不到2個月獲利近1成。

丁彥鈞投資小檔案

• 出生：1986年
• 學歷：台大財務金融研究所
• 現職：專職投資人
• 證照：會計師、證券分析師、期貨分析師
• 經歷：會計師事務所查帳員、銀行襄理、興櫃公司主辦會計、財團法人公司財務長
• 投資心法：改良皮氏分數評分標準，將評分面向擴大為營收成長性、獲利成長性、穩定性、安全性、價值性等5面向，總分為100分，留意分數在80分以上的個股。

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