「我以後的退休金，要靠自己買的老破舊公寓。」有「平民保險王」之稱的保險達人劉鳳和，向來倡導「保險一定要買純保障」，他不碰儲蓄險，退休安排靠的是房產；有趣的是，他偏好老破舊公寓。
【達人理財】存6房退休養老 平民保險王4招專買老公寓
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理財節目只要談保險議題，經常可以看到保險達人劉鳳和的身影，他提倡花小錢買大保障，愛開玩笑、直言不怕得罪人，幫助不少民眾建立正確的保險觀念。年近60歲，老後生活早已規劃妥當，向來強調保險一定要買純保障，不要摻和投資理財的他，退休打算靠著從年輕時攢錢買的6間老公寓、店面養老。
劉鳳和理財小檔案
- 出生：1962年
- 現職：保險業務員
- 學歷：政治作戰學院影劇學系
- 經歷：職業軍人、人力仲介
- 理財心法：4心法買老寓和店面養老，包括：買熟悉區域、選保值環境、挑鄰挑屋況、買舊再翻新
愛買老公寓 坪數實在
4年前，他在新北永和區巷弄，花了1,600萬元買下1間屋齡超過50年的1樓老公寓，門口有個小院子，這房子的歲數只比年近六旬的劉鳳和年輕一些，但經過翻新後，如今美侖美奐，他和太太就準備在這養老。而這只是他拚搏大半輩子、換得6間房子的其中一間。
「我們原本住在樓上的5樓，因為年紀大了、膝蓋經不起上下爬，四處看了好久的房子，因緣下剛好樓下有意出售，當初我就一直催他要積極買。」低調不願面對鏡頭的劉太太說。劉鳳和則在一旁打趣地說：「本來是想把2個兒子趕出去，但趕不出去，只好夫妻倆自己搬下來。」
夫妻倆不擔心房子老舊折損的問題嗎？劉鳳和理直地說：「總統府不也是百年建築，鋼筋、水泥會壞嗎？」他愛買房子，尤其喜歡低公設的公寓，受訪時他一再強調，名下房子已經夠全家人住，接下來不會再買，但分析起永和的公寓優勢，包括交通便利、生活機能等，又看似躍躍欲試，果然邊講他又邊指著對面一樓公寓說：「那戶是租客，如果屋主想賣，我會心動。」
心法一：買熟悉區域
「我小時候住中和，上國中搬到永和，永和常被嫌巷弄小，這點卻讓我熟悉到完全不想搬離。」劉鳳和說，自己買房不會捨近求遠，去買不熟悉的地區，而就算是熟悉的環境，他也一定主動積極打聽，現在住的房子，就是趁著倒垃圾時，從前屋主僱的外籍看護口中打聽出消息，幾次噓寒問暖下才有機會談，連仲介費都省了。
「你不打聽、乾坐在家裡等，當然只看到預售屋的廣告。」他透露，最初尋找退休宅，還曾經自印需求名片，上頭寫明想買中永和的1樓公寓並附上電話。搬出平時行銷保險的精神，劉鳳和只要看到房屋仲介在街上出沒就主動遞過去，「你只要上網發文說想買保險，底下一定一窩蜂業務員願意服務，所以我如法炮製，一開始找房子也這麼做。」他說，雖然因此多花時間看了很多不滿意的房子，但關鍵是很快就能建立打聽管道。
心法二：選保值環境
以劉鳳和的住家為例，位處新北市區頂溪捷運站周邊，劉太太說：「老了就怕生病，永和耕莘醫院不遠，走出巷弄也有各類診所，加上我平時不下廚，店家、餐廳多也不會餓著。」劉鳳和強調，交通便利、生活機能好是房子保值的條件之一。
只是保值的市區環境，絕對有高房價這道門檻，預算不足又希望住新房子的人，只好往郊區尋找。強調保值第一的劉鳳和，因此不挑新大樓買，而是選擇老公寓。他盤算現在雙北市的郊區，新大樓要負擔35％的公設比，之後每月還要按坪數繳交管理費，「同樣花1,600萬元買市區老公寓，我還賺到較大的實用坪數。」他評估，就算老寓裝潢費花上300萬元，但住個3、4年若想轉手出脫，也不會賠錢。
心法三：挑鄰挑屋況
舊公寓雖然戶數少，但不像大樓有管委會出面管理，因此鄰居自律格外重要，劉鳳和挑老屋從進門、走樓梯都睜大眼睛觀察，「從東西擺放整不整齊，進出的樓梯是否有鞋櫃擋道、或雜亂不乾淨的情況，就能看出住戶素質。」他指著自家地下室，乾淨、明亮、不堆雜物，更重要的是不漏水。
之後，他帶著我們爬上樓、介紹另一間兒子住的公寓，「我們這樓梯定期每月有專人清潔，費用分攤不到100元。」樓梯怕髒，更怕遇到沒有共識的鄰居。至於屋況，他再次強調，鋼筋、水泥不會壞，但選屋一定要留意梁和柱絕對不能裂。
心法四：買舊再翻新
此外，劉鳳和不買別人裝潢好的房子，尤其老屋怕漏水，一旦經過裝潢粉飾後，不光問題被藏起來，就連裝潢費也被灌進房價裡，所以即使再累再麻煩，他也堅持房子得在自己眼皮下裝修，「老屋的水電管線一定得換，不然漏水很傷房子。」
事實上，劉鳳和的6間房子，有公寓自住、也有店面收租，而他買房是學習媽媽的經驗，「我媽是個強勢母親，兄弟姊妹5人賺錢都要上繳，我22歲出社會時，月薪1萬4,288元，固定要上繳給媽媽1萬元。」年輕時劉鳳和手頭不寬裕，沒想到30歲要結婚時，媽媽半買半送給他1間尚餘百萬元房貸的房子，由他接手還款。
「後來我跟另外3個朋友合資買台北信義區二百多坪的工業商辦，約15年前以每坪不到30萬元入手，後來漲到四十多萬元見好就收，我持分四分之一賺到七百多萬元。」那次經驗讓他相信，買房子比買股票好。之後他拿獲利的錢又轉進買下1間1、2樓店面，現在1樓月租2萬2千元，2樓當工作室。
「我以前投資海外保單、基金都賠錢，27歲時還被騙200萬元，以當時物價計算，都可以買1間房子了。」曾經是職業軍人的劉鳳和，34歲退伍後的前幾年收入很少，直到進入保險業，開始銷售其他老鳥根本不想賣的汽機車強制險，靠著賣1張賺1、200元的佣金，累積出1萬個保戶後，佣金年收才突破1、200萬元。
他笑說：「危機就是轉機，買房也一樣，早年媽媽有1間權狀38坪的房子，交給我付貸款，後來發現是海砂屋，因情況不嚴重，我便宜以每月1萬1千元出租十幾年，結果今年準備要都更了。」遇到海砂屋，劉鳳和並沒有急於處理，反而認為海砂屋較容易談都更，以時間換取空間，果然出現轉機，海砂屋即將變新屋。
專家建議：永和老公寓脫手或出租都搶手
大家房屋企研室專案副理郎美囡表示，永和是新北市人口最密集的行政區，過橋就是台北市精華的中正區，劉鳳和選擇在頂溪捷運站周邊置產具保值價值，目前靠近捷運站的大樓房價每坪60萬元起跳，但老公寓仍有4字頭行情，由於房價高漲，買老公寓想脫手或出租，都不必擔心沒市場。不過，他的店面位處陰面，人潮較少也會影響租金，好在每月房租較一旁少收幾千元，租約也不容易中斷。
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