64歲的黃媽媽，3年前在竹北老家以1,020萬元買進一棟透天厝，打算送給做生意的女兒小敏，黃媽媽估算贈與稅，若直接過戶給女兒，贈與稅為11.2萬元（當年度房屋加上土地公告現值356萬元減免稅額244萬元，再乘以遺贈稅率10％）。
【理財最前線】贈子女千萬房繳200萬稅 專家二招教戰房地合一節稅
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高房價環境，房地產成為「傳家寶」的現象愈來愈普遍。據內政部統計，今年上半年贈與移轉棟數27,930棟、創9年新高，其中，贈與及繼承占比在總移轉棟數中直逼3成；然而，自2016年房地合一稅上路後，售屋所得依持有年限有不同課稅級距，稅基也更加嚴格，長輩透過贈與或買賣等2種方式，將房地產移轉給子女，日後他們售屋繳付的房地合一稅，兩者差距甚至倍數起跳，民眾要如何精打細算節稅？專家教戰讓你無痛轉移房產給子女。
黃媽媽問代書，有沒有辦法節稅？代書表示，分2年過戶，就不用繳贈與稅；因每年贈與免稅額是244萬元，透天厝房屋加土地公告現值是356萬元，採取「分割分年贈與持分」的方式，只要分割成每年贈與178萬元的持分，為期2年過戶，都在免稅額內。
只是女兒小敏有她的盤算，因雕刻生意被疫情打亂、苦撐營運，「我早就在外地結婚成家，不可能長住竹北！媽媽送的這棟透天，我打算抱個3年就賣掉，手上留一筆錢好周轉。」而近年來透天行情漲至1,150萬元，扣掉買進成本1,020萬元，小敏已有心理準備短期買賣要負擔45.5萬元的房地合一稅（房屋售出獲利130萬元×稅率35％）。
轉售受贈屋 房地稅驚人
母女再去找代書幫忙試算，代書卻說，房地合一稅要繳付277.9萬元才對，「怎麼會這樣？兩者差距達6倍好誇張！」黃媽媽驚訝表示，怎麼會不僅節稅不成，反而還讓荷包大失血？
「我們遇過好多案子，兒女出售受贈的不動產，要繳付高額的房地合一稅，長輩們都嚇壞了。」高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源說，房地合一稅在2016年1月1日上路後，長輩送房子給兒女當傳家寶，只要繼續持有不會有問題，不過，一旦售屋求現時，房地合一稅都會暴增好幾倍。
他解釋，依據《遺產贈與稅法》及《所得稅法》的規定，贈與屬於無償取得，也就是零成本，售屋所得會以「房＋地的公告現值」作為課稅基礎，並非以市價認列，「台灣的房屋評定現值和土地公告現值，相當於市價打4折，郊區鄉鎮甚至不到1/3，取得成本降低，自然就膨脹了售屋所得，進而加重房地合一稅的負擔。」陳碧源說。
像是黃媽媽母女的情況，如果小敏自住3年後，以1,150萬元的價格脫手變現，因是受贈不動產，取得成本將以「房＋地的公告現值」356萬元計算，也就是賣屋所得為794萬元，而房地合一稅的課稅級距中，持有超過2年至5年賣出稅率為35％，因此出現277.9萬元（794×35％）的沉重稅負金額。只是面對這樣的狀況，民眾該如何化解？
解方一 贈與改買賣降低高稅負
房地產直播網紅發電哥指出，魔鬼藏在「謄本」裡，以「買賣」取代「贈與」，即可讓稅負變為零。方法是，長輩先贈與現金給子女當自備款，再由子女向長輩購買房地產，這麼一來，謄本上記載的取得原因是「買賣取得」，並非「贈與取得」，就能化解房地合一稅的高額稅負。
以黃媽媽為例，買進價1,020萬元的透天厝，再以同價位賣給女兒，由於銀行評估竹北透天厝可給予7成8貸款額度，亦即買方小敏的申貸金額可有795.6萬元，所以只要售屋前黃媽媽先贈與現金224.4萬元給小敏（1年贈與免稅額度為244萬元），用於買屋自備款，買賣移轉過戶後，黃媽媽再將售屋後銀行撥付的現金分為4年贈與小敏（795.6÷244＝3.25），除了沒有贈與稅問題，日後小敏售屋，成本不是356萬元，而是向媽媽買進的1,020萬元，房地合一稅大降。
但陳碧源提醒，《遺贈稅法》規定，凡是二親等親屬以內的財產買賣，都視為「贈與」，仍要課徵贈與稅，因此黃媽媽母女都要主動向國稅局申報，有明確的「已支付價款」流向證明，由國稅局審核「買賣」事實後，核發「非屬贈與財產同意移轉證明書」，才可進行過戶手續。
解方二 2年內換屋享重購退稅
「不論是『先買後賣』或『先賣後買』，只要新房子的買價（重購價額）高於舊房子的賣價（出售價額），自住民眾就免繳房地合一稅。若新屋買價低於賣價，則按比例退稅。」發電哥說。也因此，想要降低房地合一稅負擔的另一種方式是，利用重購退稅，但需在2年內換屋、並設籍自住，新屋買價高於舊屋則免繳稅。
採取這樣的方法，小敏無法按照原先的打算，也就是抱個3年賣掉，相對地，她必須於2年內做買賣動作，而只要買價高於賣價，並遷入戶籍自住，便可享全額退稅。也就是先前繳交的277.9萬元房地合一稅，將會全額退回。
「但要特別注意的是，要住好住滿5年時間喔！」陳碧源解釋，小敏如果採重購退稅的方法，來降低房地合一稅負擔，那麼買入的房子，5年內不可移轉賣出或用於營業出租，否則國稅局會依據《所得稅法》規定，追討退稅金額277.9萬元。
繼承占比增 應主動申報
此外，房地合一是國稅，不是地方稅，移轉過戶的30天內，要主動申報，「如果不繳，將強制執行扣押財產，且台灣房地產採『登記制』，已經『贈與』給子女，謄本上的記載，就回不去了。」發電哥強調，子女受贈後、再出售房地產，一律以「房＋地的公告現值」作為取得成本，計算售屋所得，課徵房地合一稅。
從內政部統計月報可見，贈與和繼承移轉棟數占比，近10年明顯增加，今年上半年，全台和六都的贈與及繼承比例已全數突破2成，台南、高雄更直逼3成大關，陳碧源認為，長輩疼愛子女，送房子當傳家寶，或是避稅等考量，其中，高房價現象影響房地產的移轉方式，恐怕是主因，也因此，搞懂房地合一稅的相關規定很關鍵。
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