【達人理財】3心法插旗台積電大本營　包租公竹北囤屋市值漲4成

炎夏的午後，驅車來到竹科台積電總部，「台積電工程師是我的財神爺啊！」黃大為比手畫腳說，疫情期間全球晶圓代工廠停止運作，只有台積電瘋狂出貨，「訂單持續增加，賺到翻掉！當時我就決定『脫北』搬來竹北。」

脫離台北的黃大為直言，護國神山會成為熱門題材，周邊房價必漲，「要嘛就當台積電股東，要嘛就當台積電員工的房東。」如今黃大為順利成為後者。他觀察，工程師不喜歡住在老公寓、市容雜亂的舊城區，位於重劃區內、屋齡約5年的新成屋是他們的首選。於是他縮小範圍，瞄準重劃區內的好宅，去年初在台科大重劃區、縣治三期、高鐵特區等，掃貨4屋，總價5,850萬元，據實價登錄竹北電梯大樓成交行情，經1年半價漲了4成，等於坐擁8,190萬元的黃金屋。

瞄準工程師　小宅增值強

「要賺工程師的錢，就要摸透他們的習性，竹北主力客層是夫妻或小家庭，因此3房或2房格局最搶手。」黃大為評估大4房總價高，會被央行豪宅令卡住（新竹縣市總價4千萬元即認定豪宅），「『天竹國』房價跟天龍國有得拚，總價4千萬元隨便就達標，大4房未來脫手也麻煩，反觀小宅投報率高、流動性好，不愁沒人租。」

一路囤4屋，黃大為當起包租公，買進總價各是1,800萬元（3房）、1,500萬元（2房）、1,500萬元（2房）、1,050萬元（套房），前2間在黃大為名下，首購貸款8成、第2屋7成；後2間則以妻子名義買入，首購貸款8成、第2屋7成。

以房貸利率2％、貸款期間30年計算，目前黃大為每月房貸本息均攤16.1萬元，月收租10.9萬元抵掉房貸利息，仍需負擔房貸5.2萬元。儘管如此，黃大為選擇不做隔間套，而是以完好屋況整層出租給房客，「高房價時代，整層出租的租金無法完全cover房貸本息均攤，但只要租金能抵掉房貸利息支出，這間房子就是safe。」他分析道。

目前4屋收租的租金投報率達2.23％，已超標竹北平均1.9％水準。黃大為強調，好物件賺的是增值威力，他秀出財政部資料，竹北平均年所得174.6萬元居全國之冠，其次是竹市東區164.5萬元，第3名才是北市大安區144.8萬元，「竹北人收入高，但平均購屋總價2,099萬元，低於破3千萬元的北市蛋黃區，我認為竹北還有強勁漲幅。」

抓通勤距離　看屋上百間

黃大為以竹科工程師為出租對象，買屋投其所好，「竹科人重視效率，最討厭塞車，通勤時間不可太長。」為了解竹科人的習性，黃大為甚至天天從台北開車到新竹，跟著竹科人上下班，然後以台積電為圓心，抓出通勤範圍半小時車程的區域。

「我是來當包租公的，所以『好租』比『好賣』重要，『好租』代表不容易出現空租期。」黃大為解釋，同樣是竹北，有些街道特別乾淨、有些較髒亂，要親自感受，「我看過的房子有200間了。」

竹北好友偉晟常陪他看房子，「每次大為哥都盯著電梯布告欄的社區管委會收支表，問好多細節，離開時還被房仲酸：『帶你看這麼多房又問東問西，結果你一間都不買？』大為哥還撂話說，報A貨（指物美價廉的好物件）給我就會買。」偉晟笑說，黃大為對房地產有高度熱情，開車來竹北還跟他借摩托車，是要騎去舊市區和重劃區看屋。

交房仲好友　等待便宜價

近年台積電股價狂噴，竹北房價也持續飆漲，「工程師領到分紅就買房子，駐台外籍工程師人數也多，租屋需求爆增，看屋要抽號碼牌，多組買方競價，沒得殺。」菜鳥進場不追高，黃大為跟著湊熱鬧排隊帶看，培養房感，「除了耐心等，最重要的是跟在地房仲搏感情。」

他回憶，去年初美國聯準會升息破五％，「我跟房仲聊天才知道，他們原本每月可成交3至5件，結果當時竟然都沒冒泡（零成交）！我嗅到機會來了，跟他說手上有Apple件（指物美價廉的好物件）就報給我。」果然讓黃大為等到機會，以9折價買到好屋。

新成屋的屋況佳，裝修成本較精省，「買家具家電、裝軌道燈增添氣氛，花30萬元就能搞定，委託房仲2週內就租掉。」剛開始黃大為親自招租，帶看卻讓他疲於奔命，「時間就是金錢，每組客人帶看溝通要花1.5小時，一旦有人放我鴿子，我一個下午就浪費掉了。」做醫材生意的他認為出租交給房仲，成交收取1個月租金為服務費，省時有效率。

創業賺桶金　安心穩收租

然而，就算耐心等到便宜價出手，黃大為也曾踩雷，他在重劃區以9折價買下3房物件後，卻苦無租客上門，「這塊大型社區有好幾棟，凶宅在對面那棟，但租客不會知道那麼細，誤以為同樣名稱的社區就是凶宅，空租期拉長至2個月。」他花費許多唇舌澄清，租金甚至再打95折且包含管理費，給足優惠，才攬到租客上門。

學法律卻不走法律，黃大為畢業後創業做生意，賣手機殼乏人問津，好不容易盼來第1筆訂單，賣出10個共900元，「客人來電說急要，我就騎車親送，誰知半路竟然狂風大雨！我想著開張第一單不能回頭，一定要做成，沾財氣啊！」當時客人看黃大為淋成落湯雞，給大鈔1千元說不必找了，「多賺100元，我的腦袋也跑通了，做生意給人方便（好處）最重要。」

後來他轉攻銷售護具等醫療器材，疫情期間業績爆衝，賺進千萬元，之後便錢進房地產，「錢放著也是被通膨吃掉，落『磚』為安是最好的投資，我已經超過40歲，不想再這麼拚了。」黃大為說，流水的生意，鐵打的土地，穩穩收租最好。

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