「現在房價高到滿嚇人的，我認為北高雄新房五字頭就能考慮出手。」中山大學國際金融研究學院助理教授佘博文說，這波暴漲的房市，只能用「勢不可擋」形容，尤其南台灣上漲斜度更明顯，「短期內要看到房價下跌機會不大；但想進場也要謹慎評估，一定要找能保值的物件。」
【達人理財】沿捷運找好屋 經濟博士存5房月收租18萬
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中山大學國際金融研究學院助理教授佘博文，對投資股市興趣缺缺，但對房地產充滿熱情。9年前他開始在高雄置產，如今手握5間房產，市值漲至近7千萬元，與入手成本相較翻了近1倍，月收租金達18萬元；只看熟悉區域、沿軌道找房、跟著重大建設走，佘博文透露買進保值好房的絕招。
鄰近重大建設 鎖定捷運宅
9年前，佘博文就開始在高雄置產，如今是手握5間房產、月收租金18萬元的包租公，「沿著軌道看房是我的置產主旋律。」他一語道破買房心法，「以前挑保值物件，Location（地段）是首要條件；現在還要搭配軌道，像是捷運和高鐵，長期才有價格支撐力。」佘博文目前手上的5間出租房，都是只要走路5分鐘就能到達捷運站的物件。
隨著近年房價漲不停，佘博文9年來陸續買進的房產總市值，已從三千多萬元暴漲到七千萬元，「貸款利率低，對我來說，只要租金能Cover房貸就足夠。尤其南台灣房價基期低是優勢，瞄準A級物件，長期持有的勝率高。」
和一般短進短出的投資客不同，佘博文是以打造長期穩定的被動收入為置產目標，所以市場需求是關鍵，「周邊有重大建設，靠近公園、購物商場、大型開發案就是我心中的A級物件。」
像是佘博文買來出租的第一間房，是小港捷運站旁、總價580萬元的物件，「鄰近小港機場，交通便利，機能和重大建設到位，價格就有支撐；當時單價1字頭，基期低、上漲空間大。」根據實價登錄顯示，2015年小港站平均單價約16.4萬元，統計今年1到5月，平均單價則來到23.3萬元。
佘博文提到，以前在台北念書，發現捷運宅房價越漲越高；但回到高雄，捷運題材竟然一文不值，「主要是在地人都認為騎車比搭捷運還快。」身兼英國劍橋大學土地經濟系特聘研究員的他分析，都市要邁入成熟發展階段，交通網絡的串聯不可少，「酒駕罰責越來越重，慢慢地民眾會知道捷運的便利和需要性。」他因此趁房價還沒反映，陸續買進獅甲和三多商圈捷運站3到4房物件，總價大多控制在千萬元以內。
緊盯都市規劃 跟上好題材
提到2015年進場買屋的契機，佘博文坦言，現在要複製不容易，「當時央行一路降息，房貸利率不到2％，是很好的買進時點。」他強調，置產要跟著政策走，緊盯國土計畫分區和大型開發案，「在商用地周邊置產，就是最大的保護傘。」佘博文在2017年入手獅甲站周邊的2間房子，只要走路15分鐘就能到高雄夢時代，「好市多（COSTCO）、IKEA和高雄展覽館都在附近，人口會陸續流入。」
此外，題材也是房價上漲的一大因素。今年5月，AI教父、輝達創辦人黃仁勳宣布，第二座AI研發中心將落腳高雄軟體園區，加上亞灣特區夢時代西側「特貿七」的3.13公頃頗受關注，「這麼大片又方正的商用土地，未來不會做小事。」佘博文分析。
「房地產相較其他金融工具，最大優勢是避險；價格短時間會波動，但以長期置產角度來看，是穩定的資產。」佘博文同事、中山大學國際金融研究學院助理教授彭聰敏說，在政府政策大力扶植下，高雄已經是人口輸入型城市，佘博文的5間房產生活機能強，都是搶手貨。
入手熟悉區域 電梯正三房
「有了房，還是要關注房市大小事和相關政策，得有基本行情概念。」身為高雄人的佘博文認為，買房有地域性，「你問我高雄哪裡好，我很簡單就能說出來；但要是把我放到台中，就沒辦法給精確的意見，因為不了解當地人的習性。」他舉台積電到高雄楠梓設廠為例，「市場游資雖拉抬房價，但相較起來，市中心住得更舒服，那邊就不會是我考慮的地點。」
此外，佘博文挑選物件時，會一同考量未來生活型態，「按照多數人的生命歷程，是先從一個人開始、然後二個人，再到一家三口或四口。」也因此，套房物件會先被他剔除，原因是不容易有長期租約，「只要生命歷程不同，住家條件就會有所改變，如果是套房物件，恐怕需頻繁找租客。」
再者，像社區管理和包裹取件等都是民眾基本需求，「不符合未來生活型態的房產，很可能慢慢被淘汰。」佘博文因此把目標瞄準在權狀40坪以上、標準3房的電梯大樓，「尤其2025年將邁入超高齡化社會，電梯會成為住宅必需品；而921大地震後的建築法規更嚴謹，我會挑1999年後、屋齡10年內的新古屋，更安全。」他說，嚴格把關才能提升出租競爭力和價格支撐性。
租金負擔貸款 長抱穩獲利
提到買房的財務安排，佘博文表示，買房的貸款金額不會變動，即使租金投報率不如股市，長期也有資本利得空間，對他來說，條件只有一個，那就是出租的租金收入能負擔貸款。
比較特別的是，他不使用房貸寬限期，「本利攤還負擔不小，但是能降低風險。」他稱，一開始還得用薪水補貼貸款，但因為房租漸漸調漲，所以現在每月總收租18萬元，扣除每月房貸15萬元，仍有剩餘。
家裡從事不動產相關行業，佘博文從小耳濡目染，「但想抓住房產脈動，還是要靠兩條腿走出來。」在南部豔陽下，他帶記者實地走訪中華五路一帶，邊走邊指向一旁電梯大樓，「南部素地大，建案基地退縮多，街廓整齊，住得舒服，最重要的是價格基期低。」他強調，投資要挑看得懂的市場，才有信心久抱。
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