「女人都愛買包，但包不會增值，不是資產，撐門面買一、兩個就可以了。」越式洗髮店負責人黃悅晴笑說。21歲從越南嫁來台灣、婚姻維持10年，離婚後決定留在台灣打拚，「我現在房產、土地比包還多。」採訪這天，她穿著亮麗桃紅套裝登場，就像她的人生一樣，經過奮鬥後閃閃發光。
記者問她房產有多少筆？她邊數邊笑，「台北市3間，一間自住、兩間商辦；越南胡志明市有2間，還有土地，全部都出租。」
30歲那年，黃悅晴結束婚姻，帶著一雙兒女留在台灣，從美甲店起步。33歲時她立下志願，40歲要在台灣買房，且一定要台北市，如今已達標，台灣、越南兩地月收入租金超過15萬元。即使現在靠租金收入就能過活，卻仍每天工作10小時以上，積極參與社交活動拓展人脈，「我喜歡工作，也習慣節儉。」
包租婆身分令人欣羨，但每次談到房產投資，黃悅晴總是客氣地說，還有許多台灣人比她厲害啦！不過，查看她手上的物件，可以發現黃悅晴的房產投資眼光犀利，尤其善於掌握與銀行打交道的眉角，總是能讓銀行願意貸放高成數款項給她。
而相對於一般人喜歡買住宅等增值，黃悅晴一開始就鎖定住商混合的商辦大樓，並計畫出租給公司行號。她解釋，辦公室裝潢少、不需要附家具，更重要的是租客單純，屋況容易維持。
黃悅晴直言，買房產就是投資地點，但不見得要在主要幹道的門牌上，她會選擇馬路後方巷子的商辦，主要是房價會比主要幹道再低10%左右，而捷運站、學校、超商、量販超市等機能則是基本，「位在捷運站周邊，最好走路7分鐘能到，因為這是多數人能接受的距離。」黃悅晴強調。
「還有屋況越差越好。」她解釋，「很多房子靠漂亮裝潢提高售價，但我最不愛這種，因為裝潢費絕對會加到售價內；屋況差，有壁癌、有霉味都沒關係，因為這樣的房子更好砍價。」她透露，去年9月透過仲介介紹買下大同區、近雙子星、40坪左右的商辦，屋齡有40年以上，而她很幸運地以每坪55萬元入手，「原因就在於這間房子的屋況真的很糟。」
之後她總共花了400萬元裝修，換算每坪約10萬元，但仍覺得划算，因為周邊行情是每坪80萬元左右，她強調，有時屋況差不見得是不可逆的缺點，但要評估每坪重新整理付出的成本是否合算。
