「前陣子勞保年改傳出要砍3成，按目前勞工平均月領1萬7千多元計算，那就是每個月少領5千多元，但說實話，我不擔心。」世新大學新聞系兼任客座教授彭懷恩老神在在，已經退休的他，因為投資房產有成，毫不煩惱自己的退休金。
【理財最前線】有殼老人退休不愁 4招聰明房子養老術
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在「有土斯有財」的觀念下，台灣的住宅自有率超過8成，對許多人來說，房子是人生中最大的一筆資產，年老退休之際，若能善用房子養老，等於是養了個啞巴兒子，有現成的現金流。只是到底以房養老、留房養老、賣房養老或捐房養老這4招哪一個好？專家全面解析聰明房子養老術。
以房核貸 補貼退休金
倒是太太在勞保改革的範圍內，前幾年開始月領老年年金2萬元，「我希望太太每月能有4萬元花用，可是還差2萬元，我就拿出新北深坑、市價約2千多萬元的房子，向銀行辦理以房養老，核算後每月可領3萬5千元。」考量夫妻二人身體健康，且他偶爾仍兼課教書，每月用不到3萬5千元，因而選擇月領2萬元補缺口。
「將來就算勞保年改真讓太太每月少領5千元，也還有額度向銀行提高核貸金額。」他盤算，用以房養老的形式領取退休金，自己仍擁有房屋產權，未來2個在國外就業的兒子，還能選擇要不要還清貸款繼承房子。
有別於彭懷恩以房養老，53歲就從金融業退休的陳忠慶則是賣房養老派，他在退休5年後將自己坐落於北市敦化南路的房子賣掉，變現2,600多萬元，全數投入配息基金，現在每月領息9萬至10萬元。陳忠慶認為：「以房養老是由銀行決定每月能領多少額度，但賣房養老由我自己決定什麼時候賣、賣什麼價，自由度較大。」
如今年近70的陳忠慶，4年前又在新北三峽買下60坪、1,500萬元的房子，「我盤算過，每月基金配息扣掉房貸、生活費，還剩2萬多元能存下來，而且希望有一間房子能留給太太，所以才會回頭買房。」
另一頭，此刻正忙著交屋的王先生，則是要從北市大安區搬到新北新店區，但他住了40年的大安區老宅不打算賣，準備留房養老，王先生的考量是，房子雖舊但位處精華區，出租搶手，租金可拿來當養老金。「第一次當房東，大家都沒經驗也不想管，衡量之後會交給代租代管業者處理。」王先生的兒子說。
捐房養老 換長照服務
而前政大地政系特聘教授張金鶚則透露，自己有捐房養老的計畫，「如果太太沒反對的話，我傾向把房子捐給伊甸社福基金會，辦理『附負擔捐贈以房養老服務』。」
此種做法是將房子捐贈給伊甸，但仍可住在自家終老，而伊甸會提供健康、失能失智和終老的服務。包括平時的陪同就醫和協助採買，若失能失智，則媒合合適機構或社區服務，並定期訪視、安排沐浴車服務，最後臨終也會給予協助。過去伊甸就曾接受一位重度肢障的郭老先生委託，其晚年有8年時間都由伊甸陪同就醫、請看護。
前監察院長王建煊籌設的長照機構「天使居」，預計明年完工，也拋出捐房養老的理念，但方式是捐房後入住機構。旗下無子西瓜基金會副執行長莊金德透露，初步規劃接受沒有子女的長者捐房，再依房屋出租或出售所得支付入住機構的費用，「細節還在配合法令規劃中，名額會留給失能失智者。」
以房養老有貸款現金流，賣房養老可以立即獲得一筆大額退休金，留房養老能創造穩定租金收入，捐房養老則可以獲得照顧服務，4者都是利用房子養老，但究竟民眾該怎麼選？「這沒有一百分的答案，端看自身條件和需求做選擇。」張金鶚表示。就像有2間房的人，因為條件好、握有較多的選擇權，但若只有1間房，就要從各方面評估。
房屋運用 缺口是關鍵
首先，計算退休金缺口。以房養老的核貸基礎，取決於房屋價值，通常核貸房價7成，有些甚至只有5、6成，且撥款方式按月領、按月繳息。如果退休金缺口不大，可考慮以房養老，但如果退休金缺口大，賣房拿到一筆大額退休金則較好運用。
以房養老常被質疑，為什麼年輕時貸款買房，被銀行賺一次利息，老了還要貸款養老，讓銀行再賺一次？對此張金鶚認為，如果退休金因年改被砍很多、不夠花，這至少是一種選項，「倒是一間房子上千萬元，如果只能貸出5、6成，再加上利息，那麼每個月領的錢就像是食之無味、棄之可惜的雞肋。」不過，如果房子坐落的地點好，房價相對高，以房養老其實有助於維持不錯的退休生活。
而伊甸的捐房養老，和銀行以房養老的差異處在於，伊甸是百分百將房價攤算為每月的生活費，並無利息費用，但所有服務項目需依項付費，希望享受相對完整的服務，還得看房子的鑑價金額是否足以支應。而相關細節，伊甸表示8月後會有些微調整。
產權移轉 宜事前溝通
其次，釐清要不要在宅養老。根據調查，高齡者在宅老化較不易凋零，如果能在自家終老，就少了搬遷適應新環境的困擾。以房養老、伊甸推出的捐房養老能讓高齡者在宅養老，但如果選擇賣房養老，會面對要不要搬去養老院、租屋能不能被房東接受等問題，這部分就要看自身的意願。
第三，評估房屋產權移轉和繼承。以房養老因牽涉到未來房產移轉和繼承的問題，如果有法定繼承人，需事先做好充分溝通，「包括討論以後要不要還清貸款拿回房子，或者不繼承由銀行進行拍賣。」合庫銀行個人金融部協理潘錫將提醒。
相對以房養老的產權仍屬於屋主，僅抵押給銀行，捐房養老的房屋並非抵押，未來就是交給受贈單位，適合沒有子女的長者；若有子女，則有必要事前溝通。
儘管留房養老在產權移轉上看起來相對單純，多數就是留給下一代，但為免出現意外狀況，例如孩子幫人做保遇上麻煩，可考慮銀行的安養信託。國泰世華銀行副總張經理表示：「信託可以做到客製化，房子由委託人自行找租客，或者全權由銀行代為管理皆可，需要銀行協助的部分會收取費用，而房子信託後，產權所有人會變成銀行。」想要好好照顧自己的老後生活，安養信託也是一種選擇，但房子產權會移轉出去，端看自身可否接受。
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