「跟各位地主報告，6月底簽合約時，會送一台50吋電視給同意戶，如果同意比例衝到8成，再送東京5日遊，這是我的誠意，希望在動工時帶你們出國玩，交屋時再送50吋電視當入厝禮，好不好？」每逢週末舉辦都更說明會，聖得福建設董事長洪正雄一定出席，他知道，「大方讓利」很重要，唯有地主同意，都更才能動。
【理財專題】借鏡日本共享至上 4解方突破都更僵局
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都更本是家園重建的美事，整合過程中，地主和建商卻常產生齟齬，雙方都滿腹苦水；都更之路走得顛簸，讓不少亟待落幕的危老、海砂屋，始終原地打轉，找不到出口。本刊探訪台灣都更成功案例，並借鏡日本經驗，提出4大解方，盼能打破都更僵局。
「很多人都擔心第一個簽約，分回條件比較差，我跟各位保證，先簽約不會吃虧，如果有人想多拿，那全部的人都有，我不做保密條款。」洪正雄說，每個案子約有5至10％的不同意戶，他願意讓利給地主共享，但對不同意戶絕不讓步。
對於不同意戶的要求，洪正雄回憶北市大同區的都更案，吐露箇中辛苦。該基地有座「太子宮」，本來建物所有權人已同意，她過世後由兒子繼承，兒子卻反對，還說：「太子爺託夢指示，多加現金五百萬元才會同意。」從天降落的神旨，絆住都更路，洪正雄只好尋求公權力強制過戶，並啟動代拆。
在台灣，只要碰上都更，不論地主還是建商，都滿腹苦水。那國外的情況呢？以日本為例，大規模的重建有《都市再開發法》為依據；至於一般集合住宅改建，則遵循《老舊集合住宅重建措置法》，需有五分之四的住戶同意，採取「權利變換」模式，公開透明。
日設重建會 溝通協商
台灣的《都市更新條例》便是參考日本《都市再開發法》而制定，「可惜只學半套，在日本，官方角色不是制定法令而已，還要積極介入協助。通常由政府任實施者，整合成功後再由建商標案。」都更發展基金會執行長丁致成表示。
他以現正動工的東京中城八重洲為例，東京政府每年會對各地區進行改建評估，包括窳陋地區的改建、再發展的需要等二大面向。考量到東京車站周邊必須增設轉運站，政府認定八重洲二丁目有再發展的需要，因此劃定三個大街廓，上千位地主撤離。
只要對整體開發有益，東京政府沒有容獎上限，以八重洲的案子為例，政府容積獎勵給到1600％之多，這項再開發計畫預計今年8月完工。
再看一般集合住宅改建，雖然整合的過程相對崎嶇，但值得學習的部分在，同意戶會組成「再開發組合」（以下簡稱「重建會」），成為推動都更的主體，由重建會遴選、邀請建商一同協調，與不同意戶溝通、達成共識。以東京四谷一棟60年的老公寓為例，28戶住戶中，有9成所有權人同意，每位住戶分得的坪數公開透明，並由住戶承擔改建費用，每戶負擔約2000萬日圓（約新台幣440萬元），已於2017年順利動工。
他山之石可以攻錯，借鏡日本，並考量台灣環境，專家提出4大解方。
一、容積獎勵明確量化
「一塊基地到底能拿到多少容積獎勵？應該要明確量化，不要玩猜謎遊戲。」台灣都更權益促進會理事長林注強說，危老容獎上限40％、都更容獎上限50％，經過審議後，往往最終的獎勵值只能給到30至40％，實施者很難拿到足額。他建議，以基地面積當作參考基準，設定固定的換算模式，讓建商和地主之間，不會因為不確定的容獎值而產生心結。
二、依法令拔除釘子戶
「都更的釘子戶問題，對各地方政府一直是燙手山芋，人權、居住正義等面向都不容忽視，因此多年來官方以輔導溝通為主，最終手段才會啟動強制代拆。」消基會房屋委員會委員張欣民指出，地主心態是都更最大難題，「分配」原則考驗人性。
事實上，日本也有代拆制度，丁致成說：「當『權利變換』計畫通過後，土地、建物便由重建會所有，不同意戶是占用行為，重建會可向法院申請強制搬遷。」然而，走法院一途耗費時間，把鄰居趕走更傷感情，因此多數情況不會走到這一步。
三、降低都更同意門檻
在日本，大面積都更由政府任實施者，「台灣的『公辦都更』也是這個模式，但目前住戶同意比例須達90％，同意門檻太高，初期整合耗費太多時間。」林注強說。
「一般都更同意比例為75％，危老都更竟然要100％，這是很荒唐的門檻規定，讓大面積的危險建物難以整合，損及居住安全，卻助長一人地主擁有的小基地，自己同意就改建，讓城市面容就像癩痢頭貼上狗皮膏藥。」清華大學科技管理學院榮譽講座教授張金鶚主張，政府應該強力介入危老重建，不管同不同意都要拆除，才是「危老重建」的本意。
四、分配原則公正透明
房子都更，人人都想盡得好處，但公平、合理才是最大公約數，當然也不能讓建商牽著鼻子走。日本由住戶自行組成重建會，建商也是重建會的其中一員，投票權只有一票，在溝通上，重建會更能理解住戶們的心思，「先整合再選建商，因為自己才知道自己的家要什麼。」林注強說。
而日本改建的分配原則公正透明，減少建商、地主之間的猜忌，丁致成說：「日本人重視制度、合法程序，跟建商簽私約是很丟臉的事，住戶們有共識，負擔改建費用；反觀台灣人只管數字，總是為了分回比例是50.1％還是49％而斤斤計較。」
新北住都中心董事長陳純敬因此表示，當務之急是必須建立民眾正確的成本觀念，「當一輛車子開了30年需要汰換時，買新車需要花錢，同樣的，居住30年以上的老屋重建，未來更新後有電梯、停車位等附加價值，民眾要能理解合理支付費用的觀念。」
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