走過車水馬龍、新穎的松山車站，一穿越中坡北路，僅短短200公尺、步行3分鐘的距離，雜亂無章的5層樓公寓就矗立在大馬路旁，走進「全世好社區」，中庭鋼筋已裸露鏽蝕，地面可見剝落的混凝土塊。一個台北兩個世界，繁華的都會區，一街之隔竟是天壤地別。
【理財專題】耗盡30年青春從黑髮等到白髮 都更悲歌
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政府近年推行居住正義，建造社會住宅、推動都更，但事實上，台灣居仍大不易，尤其都更推動窒礙難行，以北市建管處統計來看，自2017年統計至今年5月底有899件危老申請案，共677件核准，約有75％建照通過，但業界人士透露開工率僅60％，台灣都更牛步化可見一斑。
令人擔心的是，海砂與危老都更迫在眉睫，但路程仍舊崎嶇漫長，本刊深入採訪住戶的無奈與心聲，有人盼都更盼了30個年頭，人已老、屋已殘，卻還是盼不到一個能安心遮風避雨的家。
採訪這天，社區內70歲的張榮泰剛好架起梯子攀爬到公寓屋頂上補土，「一般水泥加砂，25公斤只要170元，我們海砂屋黏性要夠才補得牢，這種掺了海菜粉的加強版水泥，同樣重量卻要700元，貴上好幾倍。」多年來，張榮泰就是這樣經常捧著泥漿東補西補，公用空間早已爬滿灰色的蛇紋。
老舊海砂屋 結構已堪危
「人家松山車站商圈好繁榮，我們社區是海砂屋，又舊又危險，旁邊巷子裡，還有一座荒廢的百年三合院。我以為這一整區要都更很容易，沒想到一等快要30年。」張榮泰無奈地說。
像張榮泰這樣等都更等到黑髮變白髮的故事，不是特例。據內政部不動產資訊平台統計，全台屋齡30年以上的老屋逾449萬棟，占全台住宅比例達50％。再以北市建管處統計來看，自2017年統計至今年五5月底有899件危老申請案，共677件通過，約75％建照核准，但業界人士透露開工率僅60％，都更牛步化可見一斑。
都更牛步不僅衍生經濟及居住環境等問題，更重要的是，老舊的建物對民眾生命安全造成威脅。台北市長柯文哲就曾經說過，面對災難來臨時，全球最脆弱的城市當屬台北市，「恐怕會死6萬人。」前內政部長李鴻源也曾示警，大台北若發生芮氏規模6的地震，「會倒掉4千棟房子，若達芮氏規模7.3，可能會有3.5萬棟倒塌。」足見危老都更刻不容緩。
其實都更在每個國家都有難度，但相較鄰近的日本，國土交通省自2004年統計至2021年4月的集合住宅重建案，申請暨核准案件共303件，其中有5成、達163件工程完成；反觀台灣，營建署統計，自1998年至今都更件數1,471件，已完工503件，成功比例僅34％。
住戶意見多 協商無共識
為何都更在台灣如此窒礙難行？住戶雜陳的聲音，不捨、不願、分配多寡的不甘心，像是怎麼解也解不開的死結。而這道人性課題，在所有的都更案上幾乎輪番上演。
張榮泰於1986年入住全世好社區，7、8年後即發現不妙，因為遇到地震、雨季時，會聽到碰一聲天花板水泥塊掉落，也遇過梁上的鋼筋哐啷掉下來，近看竟然已鏽蝕、細如竹筷。
住戶想要都更，剛開始礙於工業區要回饋空間才能改建的法令規定，因此作罷，「老百姓都更，還要先捐地給政府，誰會願意？」好在4年前北市府推動東區門戶計畫，將南港的工業區劃設範圍，改為「產業生活特定專用區」，工業住宅改建的困境才解套。
因為社區坐落於松山車站旁邊，因此吸引多家建商爭取，可惜3年多協商未果，這回已換第六家—三三築大。「三三築大以『協議合建』模式，採室內坪數計算，1坪可換0.9坪，相較之前的建商大多採『權利變換』模式，條件好太多了，我第一個禮拜就簽了。」張榮泰說。
原以為這次能搭上都更特快車，無奈多數人不上車，細數住戶的各種要求，「我樓上頂加，住2個兒子，都更後要分我至少一間半的房子才夠住。」「我頂加收租2.6萬元，都更建商只補助我2萬元，不划算啊！」
出現釘子戶 改建又停擺
也有住戶覺得沒必要改建，張榮泰告誡海砂屋的危險，鄰居聽了回嗆：「死不了的，不會這麼衰、再碰到第二個921。」走一般都更程序，達75％同意即可送件，全世好社區目前卻只有50％地主同意。這條路還漫長得很！
即使75％住戶同意、也通過相關計畫，看似大勢底定，但仍需全部住戶搬離才能動工，也就是25％的不同意者，只要出現一家釘子戶不搬遷，就可能前功盡棄。
1985年完工、位於台北市信義區的力霸皇家社區，共有A、B、D、E四棟，魏阿姨買下A棟一戶結婚成家，未料竟是海砂屋，921地震房屋受損，建商陸續來談都更，但全破局，2007年昇陽建設出現，才為224戶住戶燃起希望。
但這場都更一走15年，昇陽建設收到75％同意書便送件（海砂重建同意比例達75％過關），經過事業概要、建築細部規劃設計等程序，今年1月審議委員會終於通過權利變換計畫，下一步建商即可申請建照、拆照，準備動工。
魏阿姨說，目前還住在社區的住戶約有100戶，昇陽建設補助52期的租金補貼，一樓住戶每坪補助1,560元，二樓以上住戶每坪補助931元，但條件是所有住戶都遷出，才會啟動補助，拆除動工。
但該案有人不願搬遷，「我住好好的，為什麼硬要拆我家？」「我做生意的，要另外補助我的營業損失，我才要搬。」里長劉耀平就搖頭說：「都更太慢了啦！政府沒有強力介入，放任建商和住戶彼此消磨，結果就像是鬼打牆，一直停留在原地。」
近年工料漲 建商利潤降
成功整合住戶已是都更的一大難題，近年工料雙漲更是雪上加霜。工程造價提高有三個後續效應，首先衝擊建商的財力負荷；第二是銷售利潤空間被壓縮，影響建商繼續重建的意願；第三則是原住戶的分配比例恐被縮減，加深不信任感。
台灣都更權益促進會理事長林注強說，常遇到住戶提出疑惑，明明房價上漲，建商有利可圖，為何遲遲不開工？他解釋，「建商向銀行借建築融資用於營建資金的額度是固定的，假設銀行核貸2億元，遇成本上漲，需要3億元才能完成興建，少了1億元的資金缺口，對於口袋不夠深的中小型建商，就會蓋不下去。」
另外，建商因應營建成本上漲的變更分配比例，因為壓縮了地主可換得的坪數，「當初講好的條件，竟然反悔？」又加深地主對建商的不信任。「去年比前年漲15％，今年又比去年再漲20％，這波是前所未有的全面上漲，以前大多是鋼筋漲，現在是連玻璃、填縫的矽利康、廢土運送等價格全都漲。」大廣建設開發部副總顏銘均說，工程造價回不去了。
屋漏偏逢連夜雨，如今再加上《危老條例》走向落日，政策牛肉即將收回，更是不利都更推動。《危老條例》是政府於2017年5月所頒布，主要精神在加速並獎勵危險老舊房屋的重建，被視為都更的高速公路。然而給予的時程獎勵有期限，條例上路的3年內申請重建，可享滿最高10％的時程獎勵，之後逐年遞減，今年5月後，時程獎勵降至4％，並在2025年5月落日。
「牛肉端出來，現在要慢慢收回去，」顏銘均說，危老重建最高可達法定容積的130％加上時程獎勵，目前已從最高的140％遞減至134％，對建商而言，是一場用時間換取空間的競賽，地主越拖延，就壓縮了建商的利潤和意願。
公權力代拆 實務難達成
卡關的都更，最終仍仰賴公權力介入。事實上，法令授權地方政府執行「代拆」機制，當實施者與不同意戶溝通達三次未果，經政府協調二次仍未達成共識，可依法啟動代拆，然而實務上卻是難以承受之重。
維鴻開發建設總經理丁維鴻在台中、雙北做都更多年，洞悉人性，他希望能扭轉觀念，「不是我們來奪走房子，是我出錢、你出房子，彼此合作蓋新房子，你能安心居住，我也有合理的利潤。」丁維鴻說，政府如果無法展現公權力，給再多獎勵也是空談。
但高舉代拆的棍子趕人，不是每個地方政府都願意扮黑臉，猶記10年前文林苑王家事件，北市府依法拆除王宅，引發大法官宣布《都更條例》部分條文違憲，鬧得沸沸揚揚。
「大法官釋憲後，造成實施者與地主的互信基礎蕩然無存。」政大地政系教授林左裕強調，「《都更條例》《土地徵收》等法令不是惡法，否則怎會有便利的捷運系統？這些就是政府依法徵收私有土地、補償所有權人而來。」
比較讓人失落的是，縱使75％的都更戶欣然同意重建，但顯然不是這75％說了算。都更牛步，殘弱的老宅卻不容再等，「對面饒河街的921海砂危樓，去年都更蓋好了，希望好運能降臨在我身上。」說完，張榮泰轉身爬樓梯回家，繼續為這場無聲的重建革命奮鬥。
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