2月初，傍晚的高雄美術館陽光特別溫暖，隨處看得到有人沿美術館周邊綠地跑步，更有網美現場直播介紹高雄輕軌捷運及兩側被樹蔭圍繞的龍貓隧道，景色氛圍足以媲美房價每坪上百萬元的台北市大安森林公園周邊。
【達人理財】專挑老舊公寓改裝 前銀行主管買屋2年翻倍賺
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經歷父親離世，提早從銀行主管位子離開、中年轉業的陳志忠，靠著過去在銀行的風險控管訓練、對房市的敏感度，慎選精華區附近的老舊公寓進行改裝，不斷選標的、換屋，2年內將投入的成本翻賺1倍以上。而他持續看好高雄房市，鎖定同區域低於市場行情1成的物件，搭配能讓房子加分的條件入手。
「我兒子小時候放學經常穿過美術館回家，但我在這住了十多年，一次都沒進去參觀過。」48歲那年從銀行分行經理轉職，今年55歲、現為室內裝潢設計師的陳志忠哈哈大笑說。
保值小撇步 精挑路名
16年前，陳志忠在兒子將上小學時，為了買明星學區的房子，賣掉位在楠梓加工區的新屋，並且借鏡台北大安森林公園的經驗，轉買美術館第一排兩戶各40坪的預售屋，「有學區又有綠地，絕對是首選。」
值得一提的是，圍著美術館的4條大馬路，僅兩條路名和美術館有關，他特別選了「美術館路」門牌的房子，「跟別人提到自己住哪時，美術館路絕對比另外兩條路名容易被人記住，房子自然也保值。」陳志忠解釋。
為讓家人住得舒適，陳志忠將兩戶打通，「當初入手一坪不到10萬元，現在大漲近4倍，以後可以考慮『以房養老』。」以近期房屋實價登錄價格計算，美術館周邊成交價平均每坪約35萬元，不僅高於美術館所在的鼓山區每坪均價29萬元，更大幅領先高雄市均價約23萬元。
採訪這天，他熟稔地帶著我們介紹美術館環境及周邊大樓房價，因為過去在銀行負責土建融放款及法拍屋，哪塊地北部建商曾錯失投資良機、哪棟樓曾是法拍屋，他都如數家珍。
不僅住家買得精準，因為設計工作需要，他另外買下一間工作室，兩年賺進約17％，「2021年台灣疫情三級警戒，氣氛一片低迷，我買進距離美術館步行約10分鐘路程、在巷弄的27坪老公寓一、二樓，作為工作室，總價500萬元以下。」根據內政部實價登錄價格，該區近一年每坪成交價已在20萬元以上。
看未來價值 投資養老
事實上，近5年陳志忠也大膽嘗試房市交易，靠著換屋幫自己賺入超過百萬元，就像現在的工作室是他購入的第二間，而第一間以大賺近一倍出場。陳志忠提到，2019年在朋友介紹下，買了高雄新崛江鬧區一帶，40坪、屋齡超過40年的舊大樓，成交價不到500萬元，「我是因為停車不便才換的，扣除裝潢、自備款的成本，兩年內獲利超過百萬元，若以付出成本計算，賺了約1倍。」
曾在外商銀行共事的好友李仲玄，相當佩服陳志忠看屋、選屋的眼光，「他看到的是房屋未來的價值，而非現在的價格，加上過去在銀行風險控管的訓練，讓他在房產投資上大有斬獲。」
另一位多年老友Tina說，陳志忠對房產投資的概念，大大影響了自己對房產的看法，「房子不只拿來自住，更重要的是活用，能成為老後退休金配置的一環。」
- 重點一、精算負擔 回推購屋總額：陳志忠強調，自己投資房產主要為賺價差，所以必須從風險角度去挑物件。而控制風險的第一步，是算好自己能買多少總價的房子。他指出，房產投資是一項槓桿交易，「銀行網站都有提供試算，以2％房貸利率回推，若能償還月貸款3萬元，那麼，1千萬元以下的中古屋都可買，只要自備200萬元的頭期款就好。」
- 重點二、新屋指標 尋低估中古宅：確定能負擔的金額後，再去尋找區域。他表示，可以新屋為指標，尋找步行10分鐘內、被低估的中古屋，而最好的地點是在巷弄內。例如陳志忠目前的工作室，雖不屬於美術館區，但離指標性區域步行只要10分鐘，「美術館區有一個預售豪宅指標案，去年每坪開價超過60萬元，附近每坪售價2字頭的老公寓，未來大有機會站上3字頭。從該指標案附近去尋找30、40年的老公寓，就能從中獲利。」
- 重點三、找屋況差 小改後即增值：接著，在區域內找屋況差、需要小改裝的房子。陳志忠解釋，因為屋況差，賣方開價不會太高，甚至低於該區域的行情價，這時候買入、自己小整修後再售出，都能漂亮交易，「整修費用最好控制在房價1成，而每坪房價也最好低於市場行情1成左右，兩相平衡較安全。」
- 重點四、有停車位 未來脫手加分：陳志忠強調，高雄的一般家庭多半有超過一台以上的車輛，買房投資要把車位需求算入，未來脫手時才不會被卡住。不過，他進一步指出，車位不見得是買房時附加，只要房屋附近有公有停車場，或是老公寓門前能停車，都是替代方案。
原以為自己會在金融業退休，但在48歲那年經歷父親罹癌、快速惡化離開後，改變了他的人生觀，他因此決定從銀行離職、轉業，嘗試自己一直很想投資的房地產業務，並重拾自己的興趣，在網路上教授插畫。
為此，他還到樹德科大建築與室內設計所在職碩士班進修2年，累積人脈，並取得室內裝潢設計師的執照，畢業後成為樹德科大大學部的兼任講師，經常提醒學生買屋要趁早。
陳志忠說，自己在房產投資並不是一路順遂，也是在過去錯誤的經驗中摸索修正，「我曾經參與法拍業務，鎖定美術館周邊的物件，每坪7萬元左右得標，但半年內就售出，當次雖賺了50多萬元，但如果收租、持有至今，獲利可觀。」
不過，這些不那麼完美的經驗，卻給了陳志忠現在投資房市的養分，「選對標的、耐心等待，最終一定能看到你想要的結果。」他信心十足地說。
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