晚間的北市信義商圈特別熱鬧，下班後的Joanne快步搭上捷運，帶我們到永春站裝修中的公寓，查看工程進度。這間2022年底以1,950萬元買入的房子，是她手上第6間物件，「這間有都更機會，我就不隔間了，簡單裝修，整層出租。」37歲的她精打細算地說。
【達人理財】買房4密碼進擊北市東區 包租婆擁6屋年賺145萬
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37歲上班族Joanne在5年前接手公婆的老宅，將「整層出租」改為「合法隔間出租」，滾出5倍租金收益，開啟包租婆人生。她有一套自己的「黃金密碼」，嚴守4.5％投報率，購屋總價不超過2千萬元，合法隔間3個單位，鎖定捷運永春站、後山埤站等老公寓，如今坐擁6公寓、合法隔間15間，扣掉每月房貸本息均攤，月租金淨收益12萬多元，年賺145萬元。
「我投資收租的宗旨就是『不要從自己的口袋付房貸』，我不愛搶短賺價差，只追求長期正向的現金流，每月租金收入要超過本息均攤的房貸支出，才能帶來獲利。」扣掉房貸及其他成本，如今Joanne年賺145萬元，她揭露「黃金密碼」，傳授5年內橫掃北市東區6屋的密技。
Joanne從承接公婆後山埤站老宅開始成為包租婆，她改掉「整層出租」形式，砸下250萬元重新裝修、合法隔間3個單位，因裝潢新穎、交通方便，吸引上班族拎包入住，年租金從18萬元翻近5倍、達87萬元。
Joanne 投資小檔案
- 出生：1986年（37歲）
- 學歷：清大經濟系、清大科技管理研究所
- 現職：上班族
- 婚姻：已婚，育有1子1女
- 投資心法：
- 買屋不衝動，要求投報率4.5％，嚴控投資標的
- 鎖定北市東區老公寓，總價不超過2,000萬元
- 合法隔間，裝潢下重本
- 租金開高15％，親自帶看，精挑租客
- 選擇熟悉的生活圈，管理方便
密碼一：嚴控投報 購屋總價一字頭
這個經驗讓Joanne對房屋出租有一套標準，「我期望年租金進帳約百萬元，除以4.5％投報率，算出房屋總成本價約2,222萬元，扣掉裝修250萬元，因此投資物件入手價不可超過2,000萬元。」理性的Joanne強調，投報率4.5％是她嚴格控管的買屋原則，房屋總價若沒壓在1字頭，絕不衝動買屋。
北市房價高，價廉物美的好物件難尋，Joanne養成看屋習慣，隨時打開房仲APP，也與房仲維繫好關係。老公曾先生說，陪老婆看房子是夫妻倆的日常，4年前Joanne懷老二時，挺著8個多月的孕肚，去看一個位在公寓5樓的物件，「我和房仲都說我們上去看就好，老婆竟揮手說：『沒關係，我是靈活的孕婦！』帶頭一起爬樓梯。」曾先生笑說，如今雙寶已經4歲、5歲，全家的休閒活動仍是看房子。
密碼二：鎖定東區 離市府不出三站
Joanne分析，房市總是跌時蛋白區先跌、漲時蛋黃區先漲，可見北市的保值性最高，而她在北市信義商圈上班，便以此地為主戰場，瞄準周邊的公寓產品。打開大台北捷運路網，她以捷運市政府站為圓心擴散，「板南線忠孝復興站到市政府站的公寓總價，都超過2,300萬元，無法創造漂亮的投報率。」Joanne往回到熟悉的後山埤站，這才發現這裡CP值最高。
「信義區下一站來到後山埤站，它是南港區的第一站，卻能共享生活圈，房價還便宜近2成。而對上班族來說，時間勝過金錢，且加班晚歸，搭捷運2、3站就到家很方便，所以我的招租文貼出，一個上午就有十多通來電，很快成交。」Joanne持續進擊，沿線入手6間房子，「後山埤站是我的大本營，3間收租房子分布在3個出口。」
密碼三：依法隔間 1＋2收益最高
為提高收益，Joanne將格局分配為「1＋2」，也就是隔成1間套房加上2個2房1廳的格局，「2房是熱門產品，客源多、空間運用彈性，適合單身上班族或情侶檔合租，1間主臥、1間工作室，疫情居家辦公或假日臨時在家加班，都能符合生活需求。」
重點在隔間需照著法規走，才能安穩收租，「若中途被鄰居檢舉，還要承擔報拆風險，太不划算了。」Joanne強調。依據各地政府規定，「合法隔間」必須申請室內裝修施工許可證，取得直下層所有權人同意書，經專業法規項目審查，完工時要申請室內裝修竣工合格證，四項缺一不可。
Joanne努力研讀相關規定，其中北市府2010年發函的室內裝修管理辦法，對於「直下層所有權人同意書」的認定，「凡本市集合住宅申請裝修成多間套房及增設變更兩間（含）以上浴室、廁所，即應檢附直下層所有權人同意書。」意指浴廁比原始格局增加2間以上，就需要正樓下屋主同意。
「於是我決定隔間3個單位，只比原始的『三房兩廳兩衛』格局，增設1間浴廁，合乎北市法令規定，也可省下與鄰居協商『直下層同意書』等瑣事。」身為職業婦女的她說，平時要工作還要照顧雙寶，已經很忙碌，凡事訴求簡單不複雜。
住宅裝修隔間須有合格證
北市府建管處正工程司莊家維指出，遇檢舉違建，查報隊會依據2010年北市府的函令規定，被檢舉者必須出示室內裝修竣工合格證，如果比原始格局增設2間以上的浴廁，應檢附「直下層所有權人同意書」，證明是合法裝修程序。要注意的是，北市頂加就是違建，依規定只准修繕、不可進行室內裝修，若經檢舉，查報隊即報即拆。
密碼四：重金裝潢 高租金過濾租客
Joanne隔間不含糊，她設定目標是信義商圈的中高收入等級上班族，因此裝潢下重本，「施工用料要夠好，別人用木板隔間，我用防潮石膏磚，努力為套房隔出小陽台，做不出陽台，就附LG品牌的洗脫烘，家電配備給足。」Joanne每間裝潢成本達250萬元，較一般多出50萬元。
家具家電一應俱全，讓忙碌的上班族一卡皮箱就能入住，Joanne開出套房月租1.8萬元、二房格局月租2.8萬元，皆高出當地行情15％，以高租金、親自帶看篩選租客素質，減少管理的麻煩，「有的租客住得舒服，願意預付1年房租，那我租金也會酌減，鞏固租客黏著度，並靠著口碑宣傳，所以一直都是滿租狀態。」Joanne說。
從單純上班族，到身兼包租婆，Joanne提到是因為身體硬朗的父親在5年前突然重病倒下，娘家陷入愁雲慘霧，讓她開始思考該做些改變，「我自己工作忙得不可開交，加班是常有的事，人生這麼拚命，不能只是為了老闆，也要為自己而活。」當時公婆收租的公寓因房客退租，空屋交由她接手，做足功課後，大刀闊斧改造老宅，合法隔間滾出近5倍月租金收益。
「第一場仗打得漂亮，給我很大的信心。」Joanne拿出積蓄400萬元進軍下一間房子，逐步占領北市東區、養出6個啞巴兒子，每年為她賺進145萬元，如今工作、家庭、租屋管理三頭燒，她仍樂在其中，「我要持續看屋、培養手感，當個霸氣的包租婆。」Joanne自信滿滿地說。
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