位在北市西門町鬧區，萬華老牌建商天強建設推出的建案「京都大觀」（現改名「台北ONE」），樓高22層，外觀氣派，曾先生在2017年建案接近完工時，以總價1,420萬元簽約買下18坪房型，比開價便宜逾1成，以為撿到便宜，且將能入住，孰料竟是惡夢一場。
【理財專題】預售屋履保制度漏洞百出 專家痛批應啟動3重點修法
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預售屋履約擔保制度上路至今已12年，糾紛卻層出不窮。「履保」的本意是將價金信託給銀行保管，由第三方建經公司核撥，達專款專用目的，看似形成一道防護傘，然而一旦建商倒閉，民眾的錢仍可能拿不回來。
內政部次長花敬群3月30日在立院內政委員會，面對立委質詢如何防範預售屋爛尾，搖頭直言：「履保中的『同業連帶擔保』徒具形式而無實質效果，沒有用。」專家更痛批：「民眾買了預售屋，如果還過著驚弓之鳥的生活，這不是正常國家。」
履保如虛設 出事沒得拿
曾先生確認合約載明「履約擔保」，由板信銀行受託，便將價金匯入指定帳戶，卻苦等不到交屋。原來天強建設積欠上億元工程款，土地建物整棟打包、以16億元賣給資產管理公司，而天強建設提供的帳戶非信託專戶，曾先生等35戶的買屋價金全進建商口袋。
買來的房子不是自己的房子，聽來匪夷所思，但類似事件層出不窮，像是新北中和「青慕淳」建商倒閉，民眾繳付至信託專戶的錢一毛也拿不回來；嘉義民雄小村莊，建商誆稱同業連帶擔保，卻一屋二賣，民眾房財兩失。
購屋者通常認為履約擔保等同安全無虞，但一次次的預售糾紛，凸顯履保制度充斥買賣雙方不對等的情況，包括建商有權決定採用五大履保模式的哪一種，消費者只能被動接受；一旦建商爛尾甩鍋，消費者又無權拿回已繳價金。
民眾拿血汗錢買房子，本不該是一場賭注，卻因法規缺漏，造成憾事連連。本刊走訪專家，一致呼籲賦予民眾優先受償權利，且信託專戶應強化價金控管、限制動支時機，另外，銷售者則應落實申報、違者重罰，以確保消費者購屋權益。
重點一：立法訂質權 承購戶先受償
「信託專戶一定要受到牽制，像現在都沒做，建商拿了錢就掰了。」消基會董事長吳榮達強調，買房金額動輒上千萬元，他主張《消保法》應另立特別法，因信託專戶中的錢，是買受人繳付價金所提撥的，這筆錢應該要有「質權」效力，讓消費者有「優先受償」的權利。
所謂質權，是與抵押權同屬擔保債權的一種，質權是在動產（不動產以外的財產）設定擔保，而抵押權是用不動產設定擔保；動產質權的效力等同於不動產抵押權。當債務人不履行到期義務時，為擔保債權，債權人有權就該筆財產優先受償。
「這樣別人才不能拿去分啊！不然建商欠一屁股債，購屋者辛苦繳的錢卻因受償順序分不回來。」吳榮達直言，現行履約擔保機制形同虛設，對消費者保障真的不夠。
以「青慕淳」建案為例，山琳建設提供履約擔保「不動產開發信託」模式，34戶承購戶繳付的頭期款總計三千多萬元，確實進入星展銀行信託專戶中，但建商突然倒閉後，專戶內僅剩餘694萬元，加上前面還有15組債權人申請強制執行，按照受償順位，全體承購戶血本無歸。
吳榮達指出，《民法》主張，有抵押權擔保的債權，優於一般債權。當山琳建設倒閉，青慕淳的所有債權人都能申請強制執行，尤以設定抵押權者可優先受償，承辦土建融的銀行握有擔保品，便是最大債權人，接著再視一般債權金額多寡依序償付，「但這對消費者極不公平，從口袋掏出去的錢，竟受《民法》掣肘，修法刻不容緩。」
重點二：信託款設限 避免建商濫用
以青慕淳的情況來說，最弔詭的是，當時土地都還未開挖，山琳建設就爛尾跑路，信託專戶竟已撥用近3千萬元，「信託專戶的戶名是建商名字，存摺、印章都在建商手上，他申請動撥多少錢，民眾看得到嗎？這就是買賣雙方資訊不對稱。」吳榮達呼籲，應限縮建商動撥資金的時程，例如初期、中期、後期各是多少比例，此部分可在預售屋買賣定型化契約辦法中的「信託業務專款專用」項目做修法。
多年來為青慕淳受害民眾奔波的立委江永昌，也同意「信託業務專款專用」項目的修正，他更主張信託專戶中應區隔出3個獨立帳戶，一是銀行融資給建商的款項，二是建商存入自有資金，三是買方所繳價金，受託銀行才能確實核對，改正目前混合動用的亂象。
重點三：賦予準物權 防範一屋二賣
《平均地權條例》子法《不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售備查辦法》明文規定，交易30天內須向地政機關申報登錄，申報書中必須詳載交易標的資訊，也就是預售屋買賣，銷售者（建商、代銷）都須依法「申報」。
但目前對未申報的銷售者，罰鍰僅3萬至15萬元，經查核、通知改善、限期不改才開罰，「第一次都視為初犯，罰3萬元，不改善再罰。建案規模都幾千萬、上億元，罰3萬元對建商根本是小case。」律師劉烱意強調，《平均地權條例》應修法，銷售者未盡申報義務，除了罰鍰，更應加重撤銷其執業資格。
針對中南部小型建商多採「自建自售」模式，劉烱意認為，法令中對於「銷售者」的認定，應擴大至「代書」的拘束力，做到多重把關，「凡是經手簽約者，都有義務至地政機關辦理申報。」
劉烱意更建議，要明確標示「已出售」，保障買受人擁有這塊土地的「準」持分物權，從「一般債權」地位提升到「擔保物權」地位，「預售屋申報登錄後，雖然建物尚未完工，沒有建物謄本，但土地謄本上應要註記『已出售』字樣，未來再有買家要買，謄本上都已清楚標註，就不敢出手了，因為他並非『不知情的善意第三人』，不受《民法》保障。」
劉烱意直陳，落實申報、明確標註、違者重罰，才能杜絕一屋二賣的惡行重演。
內政部次長花敬群：從源頭控管建商體質
內政部次長花敬群指出，去年12月召開「健全預售屋履約擔保機制」座談會已有定調，現正評估修正內容及推出時間點。他重申內政部的態度，對預售屋的管制將從「誰有資格蓋」開始管起；至於「同業連帶擔保」的履保模式在中南部很常見，但它不具實質效益，檢討後確實要改。
而履約擔保常被消費者認為受託銀行有全權擔保之責，金管會銀行局副局長林志吉強調，該機制是確保興建資金專款專用，事實上不具「完工保證」功能，但為強化承購戶保障，信託公會多次建請內政部強化買方繳付價金應設立獨立帳戶、繳付價金動支用途和時間點等機制。
信託公會祕書長呂蕙容則補充，公會也研議限制動支範圍，達到「延遲動用」買方價金的目的，如開工前的管銷費用不可動撥，或是全部樓地板完成才准動支。
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