36歲的地產祕密客Sam，以總價2千多萬元買下新北市預售屋，去年完工入住。她做足功課、貨比三家，找到貸款成數可給到85成的銀行，「當時利率1.33％雖不是地板價，但能減輕我的自備款負擔，還能支應裝潢資金，覺得很划算。」不過，如今央行利率連5升，房貸利率也跟著向上竄升至2字頭、來到2.1％，Sam因此感覺壓力重重。
【精打細算】利率地板價破2 房貸搬家實用4教戰攻略
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隨央行利率連5升，房貸族壓力山大，都在苦惱如何減壓、評估是否該轉貸？其實房貸搬家不是每個人都划算，專家表示，先釐清轉貸目的、精算轉貸成本後，房貸搬家才能真正省錢。
低利不再 還款金額暴增
另一位32歲的房貸族王先生，3年前以總價2350萬元買下北市中正區新成屋，使用寬限期付息不還本，目前利率為2.13％，月付息33,370元，但展延至今年期滿，「之後，本息均攤的還款金額暴增3倍、達10.9萬元之多，真的不輕鬆。」王先生認為手握現金最大，資金活用才是王道，所以正積極尋覓新銀行轉貸。
只要是房貸一族，從去年起都面臨月付金連連跳升的事實，因為房貸利率地板價已從史上最低1.31％攀升至2.06％，創14年新高。以千萬房貸、30年期計算，月付本息均攤從33,608元增加3千多元、來到37,263元，等於每年吃掉上班族1個月薪水。
面對低利不再，「我的房貸該走還是該留？」是房貸族一致的疑問，專家提出四教戰，先釐清轉貸目的、精算轉貸成本，才能有效擊敗房貸怪獸。
教戰一 釐清轉貸目的及綁約狀況
「房貸業務是兵家必爭之地，各銀行的利差在0.05％左右，民眾想透過轉貸降利率，減輕月付金負擔，實質幫助有限。」房貸專家喬王建議，應先釐清轉貸目的，再評估目前是否仍在2年綁約期內，因為綁約期間轉貸，要支付大筆違約金，並且新銀行也會重新評估貸款人及擔保品，未必能夠拉高成數、擴大利差。
喬王說明，銀行為了留住客戶或鎖住獲利，會要求一定期間內不得提前清償，否則對銀行而言，這筆房貸可能變成賠本商品。以Sam為例，房貸仍在2年綁約期內，若決定轉貸就要依合約規定，支付提前清償本金的1％、約20萬元做為違約金，自然完全不需要考慮轉貸。
但王先生就不同了，沒有綁約問題，又希望活用資金，目前找到新銀行給予地板價2.06％，與現階段2.13％利率差距0.07％，「轉貸後每月省息1千多元、年省1.3萬元，最重要的是寬限期繼續展延，能滿足需求，因此，王先生適合轉貸。」將來銀行業務發展處副總經理吳柏漢評估。
值得注意的是，瘋狂使用寬限期的房貸族，要留意新銀行的核貸標準趨嚴，以王先生的狀況來說，每年持續向銀行展延寬限期，買屋3年來尚未還過本金，「當王先生轉貸到新銀行，1至2年的寬限期屆滿，想要再搬家時，銀行會審慎評估借貸風險。」吳柏漢提醒。
「就像朋友跟你借錢，每個月都只還利息、不還本金，你會不會擔心他最後能否還得出錢？」喬王解釋，銀行會追蹤申貸軌跡，考量借貸期間的風險，「因為當本金還清後，這個房子才是完全屬於民眾的資產，如果持續只還息不還本，則負債一直在，風險也就會一直存在。」
教戰二 精算轉貸成本計算回本時間
43歲的劉先生買板橋預售屋，採用土銀整批分戶房貸，已繳4年多，5月利率正式站上2字頭、達到2.08％，他正猶豫該走還是該留？
房貸搬家等於全部流程都重來一遍，固定成本跑不掉，像是設定規費為貸款餘額乘以0.12％，若以劉先生的房貸餘額1,140萬元計算，光是設定規費就要13,680元，「銀行手續費3千元通常可減免，但『設定規費』是必須支付的固定成本，以房貸千萬元計算，轉貸利差必須達0.15％、即1年可省1.5萬元，這樣抵掉1.2萬元的設定規費才有感。」吳柏漢精算。
事實上，如果再加上塗銷費約2千元、代書服務費6千元至1萬元不等，千萬房貸搬家成本約2.5萬元。「劉先生目前的貸款利率為2.08％，與地板價2.06％差距太小，年省息僅2千多元，算下來要10年以上才能回本，而且新銀行也未必能給予2.06％地板價，省下利息更少，因此劉先生轉貸並不划算。」喬王分析，民眾考量轉貸與否，最好抓固定成本能在2年內回本。
教戰三 延長還款年限減壓最給力
「透過延長還款年限，以降低月支出壓力，減壓效果最顯著，還可維持生活品質。」喬王以劉先生為例，已還款4.5年，原銀行貸款年限剩餘25.5年，轉貸至新銀行給予地板價2.06％，並延長為30年期，那麼劉先生每月還款支出將從4.7萬元降至4.2萬元，月省5千元。
雖然延長還款年限、總利息會增加，但喬王強調，「魚與熊掌不可兼得，民眾若因結婚育兒、家庭支出增加，透過延長還款年限減壓，就不必被房貸重擔壓得喘不過氣。」
教戰四 比拚銀行優惠方便資金運用
雖然各銀行利差僅在0.05％上下，但若銀行鑑價標準較寬鬆，拉高核貸金額，也可以有效減壓。喬王以王先生的北市中正區電梯大樓為例，渣打銀鑑價達2,900萬元，「核貸8成為2,320萬元，超出目前貸款餘額1,880萬元，多出來的400多萬元就可靈活運用。」
另外，多數銀行對轉貸戶限制多，寬限期最多2年，中信銀提供寬限期3年的優惠，也可以讓民眾在資金運用上有較多緩衝。
而有別於各銀行評估客戶貢獻度、斟酌給予優惠利率，純網銀較不受限，以將來銀行為例，對於符合條件的客戶，不論貸款金額高低，都能給予2.06％優惠利率，新購屋及轉貸皆適用，可線上申請、視訊對保。
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