午後豔陽高照，有法拍屋教父之稱、73歲的黃正雄，穿梭在北市大同區巷子裡，他耳提面命，法拍屋無法入內看屋，所以要多走動，感受周邊環境。此時，他在一處老公寓前停下腳步說：「外牆是馬賽克、大門是洗石子的這類公寓，屋齡都有40年以上，且四層樓戶數少，整合較容易，標下來可做危老都更。」這間步行至捷運圓山站約5分鐘的法拍物件，正是黃正雄眼中的Α貨。
達人理財／市價6折撿好房 法拍屋教父公開5大選屋心法
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「出來做生意就是要有利可圖，而法拍屋是少數人敢做的生意，是利潤極品。」73歲的黃正雄在法拍界打滾36年，經手逾2,400件房屋、土地、持分等物件，疑難雜症都能化解，被房地產同業封為法拍屋教父。當年他從夕陽產業紡織業轉戰法拍屋，從3％蠅頭小利到翻倍賺，尤其是「不點交」的起拍價是市價打6折，價差空間大，讓他拚出上億身價。
心法一 筆錄資訊看仔細
法拍屋不能入內看屋，因此「情報資訊」是重要判讀工具，黃正雄會到地政事務所申請土地地籍圖、建物平面圖、土地建物登記謄本等，再對照法院公告的查封筆錄，讓自己更瞭解物件。
房屋的坐向、格局等條件能夠一目瞭然，也可從筆錄中確認查封是否完整，黃正雄提醒，即使是法院保證交屋的「點交」物件，民眾仍要看仔細，「我曾遇過頂樓加蓋、地下室或增建，因為未在法院查封範圍，屬於『不點交』，標下房子卻有部分空間無法使用，還要自己研究法條、打官司訴請『遷讓房屋』，很麻煩！」
心法二 地段為王逢低買
投資法拍屋，黃正雄最注重地段，北市東區是他心目中的燙金蛋黃區，承接力道強，利潤高，「早期沒有什麼實價登錄，法拍價相較市價幾乎是腰斬，30年前北市東區公寓市價一坪25萬元，法拍單價一坪15萬元，我以總價500萬元得標。」因是點交物件，再由法院保證點交，取得房屋、整理翻修後，他以800萬元脫手，一年內獲利達6成。
能吃到大塊肥肉，要具備雙重條件，「投報率＋好地段，賣掉有賺頭，出租也不愁空租啊！」至於投報率的標準，黃正雄用去化速度來評估，「『不點交』物件，交屋時間達半年較長，投報率就要高、約抓30％；跑得比較快的，例如『點交』或是好地段物件，標下來能很快消化掉，利潤抓10％都沒關係。」他說明，點交的好處是法院保證交屋，3個月就能取回房子。
心法三 瑕疵不擔保勿踩雷
由於法院不負瑕疵擔保責任，凶宅、海砂屋、輻射屋、紅標列管的危樓等，都要在投標前調查清楚，「上網查，在地的鄰里長、街坊鄰居、管理員等，我都會問過一遍。」
黃正雄解釋，標到法拍屋要在7日內繳清尾款，由法院核發「不動產移轉權利證明書」，取得房屋所有權，再向法院聲請點交，以取得使用權。而市場上如聯邦銀、板信銀都推出法拍代墊款，協助資金籌措，最高可代墊得標價的8成，但物件若有瑕疵，銀行代墊額度會降低，甚至拒絕受理貸款。
心法四 不點交賺更多
法拍有4個拍次，假設起拍價一拍千萬元、二拍800萬元、三拍640萬元、進入應買公告90天640萬元、期滿無人喊聲才是四拍（特拍）512萬元，而不點交的起拍價是市價打6折又更便宜。
「投標不點交物件的門檻較高，很少人標喔！不需要加價搶標，買低治百病，這段差額就是我的利潤。」其中以「帶租約」的不點交物件較好處理，黃正雄說，租客仍住在屋內，基於《民法》「買賣不破租賃」原則，法院認定合法，不是「非法占用」，法院不會像面對「點交」物件時，以公權力趕走現住人，強制清點空屋交給得標人。
「我得標後會上門告知租客，房東換人了，重新打租約或是等待租約期滿離開，我買得便宜，屋況也維持完好，又可穩穩收租。」但黃正雄提醒新手，不要越級打怪，先從「點交」物件起步，培養手感，因點交有法院當靠山，不點交只能靠自己取回房屋，時間精力耗費多。
心法五 登門拜訪卸心防
「黃老師常說，投資法拍屋最棘手的不是投標，拍定後能順利交屋，才是最困難的事，所以口才不重要，關鍵在說話態度。」互助法拍總監蕭繼光說，黃正雄研發一套YES話術，登門拜訪還不夠，最終目的要能踏進屋內、坐下聊，才是真正卸下心防，「如果激怒現住人，他把廁所砸掉，翻修沒有十萬元跑不掉耶！」黃正雄說。
按了門鈴，租客開門，「我習慣用右腳先擋住鐵門，大門就關不起來，再出示權狀，證明我是新房東。」黃正雄教戰，幫現住人解決另找租屋的困擾，並且大方支付搬家費，抓在總價的二％範圍彈性調整。
「我標的是不點交，成本便宜很多，付給現住人的錢，籌碼變多了，口袋裡的錢越多，我膽子越大。」30多年來，黃正雄踏進無數人的家，「做這行做久了，去按人家的門鈴、進屋坐下聊天，好像吃飯一樣。」他笑說。
紡織業轉行 投資法拍
當然黃正雄也曾經踩雷，有次標下北市古亭附近不點交的公寓，登門找現住的租客交涉。「我給他錢，他不要啊！那我只能打官司『遷讓房屋』，但台灣的一審、二審都是以『年』為單位，漫漫長路。」
黃正雄坦言，投資房地產，空置期越長越不利，「最後租約到期，他也不搬，還揚言要與房屋共存亡，我再打官司『無權占有』，請民事執行處強制執行，熬了4、5年才拿回房子。」所幸這類情況較少見。
幼時家中是迪化街布匹大盤商，「那時做生意嚇嚇叫，早上進貨一車一車的布，下午就賣光了。」日、美留學回國，黃正雄做紡織外銷，當時美元兌新台幣的匯率，從1:40大幅升值達1:26.5，「新台幣匯率太強，做外銷很辛苦，當一個行業在沒落，神仙都救不了。」
眼見公司收掉，小職員黃正雄苦思轉行，朋友找他合夥投資法拍屋，「我們一人出60萬元，以120萬元標下點交物件，整理後，不到一年以240萬元賣掉，相對做紡織業3%的薄利，做法拍竟能翻倍賺。」嘗到甜頭，他人生轉彎踏入法拍市場，「法拍就像一座挖不完的寶山，我要帶大家一起，讓不起眼的黃土也能變黃金。」
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