履約保證的定義與流程
購買房地產是一項金額較為龐大的買賣交易，而「履約保證」是為了降低買賣雙方的交易風險、保障金流安全所存在的交易機制。在交易的過程中，會將相關款項交由公正第三方機構負責保管與支付，如價金保管、稅金支付等，並於最終交屋階段審查過後，才會將全數尾款核撥給賣方，以確保資金和房屋能順利交付。常見的第三方機構有：銀行以及專業建築經理公司。而履約保證的整體運作流程如下：
- 簽約：買賣雙方確定交易條件並簽約，由買方支付簽約款項後，從專戶扣除仲介服務費。
- 用印：買方視需求向銀行貸款，並進行稅負申報，由買方支付用印款。
- 完稅：待稅負費用分算後，由買方支付完稅款，並從專戶扣除過戶相關稅費。
- 過戶：雙方辦理產權過戶手續，待銀行核撥房貸款項後，由專戶出款清償賣方房貸。
- 交屋：在買方支付完整交屋尾款後，正式點交房屋相關物件，並收回本票完成交易。
- 結案：專戶會結清賣方仲介服務費與售屋所得餘款，並將最終款項撥款至賣方指定帳戶。
履約保證的定義與流程
買賣房屋時，最大的風險就是因為其中一方違約造成金錢糾紛，一般業界履約保證通常是由房仲業者或第三方提供，而信義房屋提供「履約保證價金信託」有別於一般業界模式，且是業界唯一由銀行擔任保證人，透過嚴謹的機制，提供買賣雙方更高的安全性與保障。以下由信義房屋說明在「貸款核撥前」和「貸款核撥後」的保障機制：
1.貸款核撥前
- 簽約後至過戶前的保障
在簽約後到過戶之前，期間會進行過戶的稅負申報等相關流程，此時價金會全數交付銀行信託專戶管理，若其中一方無法履行合約，履約保證可保障解除契約後價款之沒收或返還。
例如：當買方因個人問題違約，導致無法繼續進行交易時，解約後賣方能透過履保公司依約沒收買方價金；或是在簽約後賣方未能依合約履行過戶，買方可經由解除買賣契約，並由履保公司將款項全數還給買方，降低購屋款損失的風險。
- 過戶完成至撥款前的保障
當房屋已完成過戶，但買方卻片面違約不支付尾款時，可能會造成賣方面臨極大的資金風險。此時賣方可透過解除契約、追回房屋所有權、 並沒收專戶價金。
2.貸款核撥後
- 撥款後至交屋前的保障
在買方貸款核撥後，若違約未給付完整尾款到履保專戶。賣方在取得買方應給付尾款的確定判決後，得以請求履保公司給付賣方全數售屋應得價款（含買方未給付之尾款） 。
信義房屋履約保證優缺點
還不清楚是否買屋賣屋是否一定要進行履約保證？信義房屋整理了履約保證的優缺點，並詳細說明「履約保證價金信託」服務，讓買賣雙方了解如何降低房屋買賣糾紛的風險，提升交易保障：
- 履約保證價金信託優點
- 專戶專款管理：將購屋款項直接存入履約保證信託專戶，並由信託銀行及建經公司擔任第三方機構來負責監管交易價金。
- 階段性撥付款項：在確保產權過戶、交屋等義務達成後才由第三方機構撥款給賣方，以確保交易安全。
- 明確契約內容，訂定違約賠償責任：若買賣雙方未履行合約內容，可依履約保證及買賣契約的約定取得價金，保障自身權益。
- 市面上的履約保證，通常會需要收取成交價萬分之6的保證手續費，並由買賣雙方平均分擔。而信義房屋為協助買賣雙方降低交易風險，特別提供成交客戶免費的履約保證信託服務，讓整個交易過程更加安心。
2. 履約保證價金信託缺點
- 交易完成後才可動用款項：由於款項會全數交由第三方機構管理、撥款，因此在交易流程結束前，賣方無法提前領取款項。
信義房屋履約保證價金信託 業界唯一
在交易過程中，買方需要依照契約與流程，分階段將價金存入信託專戶中，並由玉山銀行擔任保證人，進行信託管理與價金保證，以確保房屋交易資金安全。而安信建經則擔任公正的第三方機構，為買賣雙方做好資金與流程監控，防止過程中發生詐騙或違約等問題，讓交易擁有更高的安全保障。
信義履約保證 房屋買賣免糾紛
房屋交易金額高、流程繁瑣，稍有不慎就可能陷入糾紛甚至遭遇詐騙，導致買方損失資金，或賣方無法順利收款。履約保證機制是降低買賣風險的重要機制，以下將深入解析履約保證如何防堵這些交易糾紛，幫助買賣雙方安心完成房屋交易：
- 避免房屋買賣詐騙
假購屋、真詐騙的案例層出不窮，常見的房屋買賣詐騙有：假裝急需交易，尚未付款就催促屋主辦理過戶；或是在說服賣方辦理過戶後，立即將不動產抵押給民間貸款並捲款潛逃；又或是積極推薦代書熟人，讓賣方簽下不平等的買賣契約等。建議在交易時，一定要進行履約保證，由第三方機構收到款項後再進行過戶，並親自尋找合法代書、委託有信譽的仲介公司，以獲得保障。
2.避免產權爭議
若交易過程中，賣方的房屋被債權人查封或一屋多賣，可能導致買方無法順利取得產權，甚至陷入法律糾紛。有進行履約保證者，則可依照契約內容，保障價金權益。
為此，信義房屋也領先推動「先行產權調查，再進行買賣」制度，經紀人需事先調查產權或房屋狀況、周邊環境設施、交易稅費計算、地籍圖與平面圖等細節後，才能開始進行銷售，以避免發生相關爭議。
3.避免買方無法交屋、賣方收不到尾款
不論是買方付了款後無法交屋，或是賣方將房屋過戶後收不到尾款，都是常見的房產交易風險。透過履約保證制度，由公正的第三方機構確監管交易款項與流程，才能確保買方能夠順利購屋，賣方也能安心取得售屋款項。
4.避免悔買、悔賣
突然悔買或悔賣也是常見的房屋買賣糾紛，透過履約保證機制，若買賣雙方有其中一方違約，在解約完成後，可依履約保證中的契約內容，取得應得的金額，以保障雙方的利益，避免買方或賣方的金錢損失。
信義房屋履約保證 交易好安心
在進行房屋交易時，需要選擇信任度高的仲介與第三方機構進行履約保證，以保障交易能順利進行。「履約保證價金信託」是信義房屋 SinyiCare 10大守護服務保障中的其中一項重要服務，與安信建經共同合作，並由保證銀行-玉山銀行擔任交易價金的信託管理，為買賣雙方達成真正的「一手交屋、一手給錢」，更是為信義房屋成交客戶所提供的免費服務，給予客戶更全面的安全保障。
現在就讓信義房屋以40多年的專業經驗與創新服務，幫助您順利實踐房屋買賣。
