大偉在新北市看上一間30坪的中古公寓，開價1,980萬元，寸土寸金的雙北市能見到不到2字頭的總價位，實在令人心動。他向房仲打探底價1,880萬元，換算單坪62.6萬元，大偉覺得合理、正想簽約買下，朋友卻提醒，房仲的底價不等於屋主的底價。他查詢實價登錄、了解周邊行情才發現，該區域成交價介於每坪58萬至60萬元，若草率出手，等於買貴約100萬元。
【理財最前線】買方市場成形 自住客購屋議價5招教戰
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房市交易降溫，議價率逐漸擴大，中南部最明顯，尤以高雄達12.08％差距最大，顯示買方無力追價，房價開始鬆動。專家認為此時正是自住買方進場看屋的時機，政策面（打炒房）、市場面（待售物件多）都偏向買方，自住民眾可借力使力，善用議價技巧大膽出價，買到適合的房子。
買屋前先了解周邊行情是必要功課之一。屋比房屋總經理葉國華觀察，受到打炒房政策及賣壓湧現等利空夾擊，2、3個月前追不到的物件，現在市況反轉，屋主心態願意放軟，整體市場對買方有利，若遇到資金窘迫而急售的屋主，民眾可以勇敢出價，並善用市場風向，借力使力找到適合的房子。
據統計，第一季買賣間議價率擴大，以中南部最明顯，與去年第四季相較，高雄從7.65％擴大至12.08％，台中則是從4.65％攀升至8.6％。議價率可做為出價的參考依據，該數值擴大代表民眾在議價上有較大的談判優勢。此時自住客若懂得掌握議價技巧，自然可以買到價格實惠的好屋。
招數一：查實價登錄掌握行情
掌握成交行情，議價時才有底氣，能在合理價格帶買到房子。591房屋交易新聞公關組組長畢務潔回顧2012年不動產實價登錄制度上路，買賣房屋、土地等成交價格都要如實申報，達到房價公開透明；2021年政府再推出實價登錄2.0版，預售屋移轉交屋時也要申報，因此成屋及預售屋買賣都有成交資訊，民眾可多善用。
實價登錄系統有內政部的官方版本，也有各家業者製作的民間版本，包括591房屋交易、屋比房屋、樂居網、實價登錄比價王等平台，都有提供這類服務。
記者實測發現，官方版可看到全國各地的詳盡成交資訊，而民間版的介面操作則較友善。門牌地址揭露是基本功能，若想拆算車位價格、得出精確的實際單價，可善用591實價登錄平台。
而一般民眾習慣選定社區、再比較同社區的房價，使用樂居網就可在同一個頁面，看到社區基本資料、成交均價、歷史最高及最低價、每一戶的成交金額等，介面直觀流暢。
招數二：789法則出價談判
對於周邊成交行情有了概念，接著就是開口出價，房市專家Sway傳授「789法則」，評估物件的條件、再依實價登錄打折出價，成屋都適用。
「推案量較大的重劃區，近期湧現拋售潮，可依實價登錄均價打7折出價，再一點一點加回去，用耐心慢慢磨。」Sway說，若喜愛某個區域或社區，也可利用各大房產平台，觀察待售物件數量，待售量越大，表示買方的選擇越多，可談判空間就越大。
至於一般物件可打8折出價，遇到Apple級的優質物件則建議打9折出價，「例如這棟大樓一年只有一戶釋出，是A級的稀有物件，就用9折試探看看。」Sway說。
鎖定中古屋者，甚至可探詢屋主的持有時間，若是較早期買進，當時房價不如近年飆高，屋主買入基期低，也有機會用耐心磨到合理價。
招數三：銀行當隊友先行估價
近2年房價高漲，銀行估價已追不上成交價，畢務潔提點，銀行評估進件時會視成交價及鑑價取其低，因此民眾可請教銀行業的朋友，先估價、再出價，讓自己手上的資金處在安全水位，自備款才不會超出預期金額。
舉例來說，民眾以總價1,260萬元買下新竹住宅，預計貸款8成、可核貸金1,008萬元，扣掉貸款金額後，手中應備妥自備款252萬元。評估有足夠資金可負擔後下訂，沒想到銀行估價後，房屋估值僅1,000萬元，核貸8成、只能貸到800萬元，也就是自備款暴增到460萬元，此時就會出現208萬元的資金缺口。
德明財經科技大學客座教授莊孟翰指出，實價登錄系統會遞延顯示，揭露的案例價格無法即時呈現房價變動，加上銀行估價本就保守，因此產生價差，民眾簽約前可多找幾家銀行評估，一方面抓準預算，也能做為議價籌碼。
招數四：先砍單價再總價去尾
「議價是一種心理戰術，買賣雙方有緣分才容易成交，不是隨便喊個芭樂價逼對方賣給你。」《住宅週報》社長陸敬民認為，培養價格敏感度，也要掌握人性，可以先從單價下手，例如每坪砍個2萬元，比總價一次砍個百來萬元更容易讓人接受，接著以總價爭取議價空間，最後掐頭去尾。
假設總價2,290萬元的房子，權狀坪數32坪，換算單坪價格71.5萬元，可以試著將單坪議價至68萬元，讓總價落在2,176萬元，再從總價去尾數到2,450萬元，循序漸進、耐心磨到雙方合意的價格，較能促成成交機會。
招數五：鎖定投資客換約物件
打炒房政策可能在下半年拍板上路，近來滿手物件的投資客急著下車，想要購買預售屋的民眾，可從市場上的換約物件下手。
陸敬民透露，房市瀰漫著山雨欲來的緊繃態勢，投資客都在調節手中的籌碼。去年底行情正俏，雖有打炒房的風聲，但投資客仍在觀望，沒有認真要賣，直到今年4月氣氛越來越凝重，投資客趕在下半年《平均地權條例》修正案拍板上路前，5、6月就會在市場上釋出物件，本來轉手利潤抓很高，越接近法案通過時限，讓利空間就越大，甚至出價就談。
「現階段房市的控球權拋回給自住客，投資客趕著出清，換約物件會比建商餘屋多，民眾若掌握這個訣竅，透過各家房地產平台可找到這類待售物件。」陸敬民說。Sway則透露可將當初的推案價，對照現在的開價，兩者價格相加除以2，再打個9折至8折不等，做為議價基礎。
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