資金滿出來、利率又趴在地上，戴德梁行董事總經理顏炳立直言，2022年房市不太可能受到強烈的壓抑。由於金融環境給予持有者肥沃養分，包括房貸以30年期為主流，寬限期放寬到5年，持有者的負擔大大減輕，因此激勵一波波資金活水湧入房市。
【理財最前線】2022房市解析 3大專家看多但漲勢趨緩
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2021年資金潮、低利率孕育出肥沃土壤，滋養房市百花齊放，包括土地、預售、商用不動產、成屋住宅市場都瘋漲，民眾漏夜排隊買屋、揪團賞屋等奇景見怪不怪，蛋白區更是喊到蛋黃價格。狂飆的態勢來到2022年，房市會怎麼走？本刊採訪3位專家，普遍認為房價易漲難跌，但已進入高原期，不如2021年大幅跳漲，民眾應居高思危，避開價格反應過快、利多題材未能立即實現等夢幻區域。
而在通膨壓力下，民眾保值心態明顯，台經院產經資料庫總監劉佩真分析，國內民眾認為房市為抗通膨的最佳工具，統計比重超過60％，可見購屋置產仍是國人首選。不論打炒房政策或疫情考驗，都不影響國內房市偏離多頭的軌跡。
不過，成屋市場交易量雖會持續增漲，但力道趨緩，吉家網不動產董事長李同榮預估2022年全年房價增幅3至5％，市場應慎防價量是否背離的警訊。3大專家展望2022年房市，總結提出4大重點。
重點一、關鍵指標看預售市場 房市仍在主升段
預售市場的價量變化，可以建照、使照核發量的交互關係做為關鍵指標。李同榮分析，建照量表示建商推案信心，目前建照量、使照量趨勢同步向上，顯示預售市場供需俱增。如今政府祭鐵腕打炒房，若導致推案信心減弱，建照量逐步向下，而遞延反應讓使照量向上，並呈現交叉，就會如同2015年第三季，為房市反轉訊號。
不過，從建照量、使照量的走勢預估，2022年房市仍在主升段，不會出現「死亡交叉」。李同榮分析，目前北台灣預售市場全年漲幅約5％較穩定，中南部漲幅在10％上下，但仍有特定區域以逾20％的速度上漲，恐怕是假性需求，買賣雙方對於價格認知就會陷入膠著的僵局。
預售屋是期貨概念，賣的是未來價，李同榮提醒民眾，2022年進場買預售屋，思考的是3年以後的市場，要評估是否卡在風險期，切勿一窩蜂、追在夢幻高點，他也認為超漲區域必須降溫趨緩，才能讓市場更健康。
重點二、價格高原期+政府出手 成屋漲勢趨緩
市場氛圍對投資炒作不利，但剛性需求的自住民眾可慎選進場，「否則你會等（房價下跌）到花兒都謝了。」顏炳立預估房價走勢會在高檔盤整至2023年。
他分析，因為目前土地標售頻創新高，土地是房地產的靈魂，只要有靈魂（指土地交易熱絡），市場就不易悲觀，但因政府積極打炒房，斷金流、引出貨、逼降價等招式盡出，因此顏炳立認為，2022年房價不易大漲，會溫和趨緩。
房市利多底氣仍在，政府適時出手讓結構正常化，能為過熱的漲勢降溫，劉佩真觀察，建物買賣移轉棟數在2020年有8.7％的增幅，2021年截至11月就增加7.1％，預料2022年房市景氣仍有撐，只是買賣雙方對價格有落差，因此短期內住宅市場不再暴漲，而是呈現價量小增的局面。
房市瘋漲，顏炳立提醒民眾別迷失在行銷話術中，因為現階段的房市樂觀，房價卻悲觀。他以自己的姪女買屋為例，打算結婚的姪女，看上北市東興路、屋齡超過40年、住商混合的25坪電梯大樓產品，仲介催促案子很急、後面有人在排隊，屋主開價2,600萬元，已有買方出到2,100萬元，換算每坪單價84萬元。
顏炳立建議姪女，總價談到2,000萬元以下再考慮，此時仲介卻要向她收斡旋金，可優先議價，「這個邏輯就奇怪了，當初仲介聲稱有人出到2,100萬元，那就把房子賣給他好了，為何姪女喊2,000萬元以下，還要向她收斡旋金？所以房價是悲情的，表示它沒有跟著上來。」顏炳立說。
重點三、蛋白區擠破頭 量大價必亂
吉家網調查，全台房價漲幅行政區前10大排行榜，清一色都是新興工業區所帶動的蛋白區，也是50年來首次蛋白區翻轉的特殊現象。
他觀察，全台蛋白區因新興工業區的帶動，將持續補漲，中南部市場因產業南移及台積電設廠效應，房價持續延燒，台南過去2年漲幅最強，中古屋房價甚至追平高雄，是50年來首見；高雄市則因台積電、台灣默克等大廠大舉投資，創造工業園區S型廊帶的全面發展，是六都最閃耀的新星。不過，吉家網也預言，當蛋白區漲不動了，房市就會冷靜下來。
蛋白區價格漲幅驚人，甚至喊到跟蛋黃區一樣貴，顏炳立提醒，北市凡是過河、過橋、過山洞的地方，都算是蛋白區，別陷入價格迷思。他表示，平價服飾品牌UNIQLO熱銷，不代表精品名牌LV也熱銷，尤其是量體大的新興重劃區，民眾漏夜排隊買屋，「排隊搶什麼？是在搶口罩嗎？」顏炳立提醒民眾要留意「量大、價必亂」的原則，謹慎購屋。
重點四、二房小宅是主流 大坪數產品孤芳自賞
市場主流仍是二房小宅，反觀大面積、高總價產品若不具優質條件，2022年恐怕式微，尤其是位於偏遠區域、號稱豪宅的高總價產品，顏炳立形容其是「穿錯衣服的名模」，不易找到買盤，他以歌曲〈孤戀花〉說明，彷彿帶刺的玫瑰，淪落孤芳自賞的窘境。
劉佩真則認為，台經院預測2022年國內經濟成長率仍將有4.1％的水準，高資產人士為資金尋求保值、抗通膨的管道，豪宅市場買氣仍在。
至於傳統店面，專家並不看好，李同榮預料大型店面恐掀起一波逃命潮，因為民眾消費習慣改變，轉為網購模式，或是偏愛百貨公司、大賣場一站購足，路邊的傳統店面逐漸蕭條，從北市東區滿街的空租店面就能感受到端倪。
李同榮說，傳統店面的商圈越老、越傳統，就越不值錢，而面積越大的店面，越要準備逃命。至於商用不動產，傳統老辦也會失寵，李同榮分析，A辦受到市場青睞，3年後供應量將爆增，擠壓到B辦的需求，而條件最差的C辦，也就是老舊商辦的空置率會大增，逐漸失去投資效益。
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