「訂金到交屋56萬元起」「結構工程0付款」…這些琳瑯滿目的預售屋廣告，是不是讓你很心動？就有人開玩笑說：怎麼買房子比買車子還便宜？
【理財最前線】勿信花小錢輕鬆成家 破解預售屋3低迷思
會員專區財經理財
資金買盤湧入預售屋市場，建案瘋狂衝天價，在高房價時代，建商推出低首付、低自備、工程期低付款等三低方案，讓不少想購屋的民眾很心動，但專家提醒，這些都是建商玩文字遊戲的話術，因為該付的還是要付，而且這種先甘後苦的方式，如果沒做好財務規劃，恐怕得不償失。
「這些都是數字遊戲，讓民眾換個方式付款，但該付的終究還是要付。」消基會房屋委員會召集人張欣民指出，坊間建案推出低首付、低自備、工程期低付款（0付款）等三低方案，標榜能減輕購屋負擔，在高房價時代已成趨勢。
低首付：初期嘗甜頭 後期背重擔
然而三低看似賺到便宜，實則先甘後苦。張欣民提醒民眾，由於大筆款項多累積到交屋時整筆支付，所以買預售屋一定要衡量經濟條件、做好還款規劃，才不會壓垮生活品質。本刊以三低方案實際試算，讓民眾了解這些文案到底在玩什麼數字遊戲？
「低首付」顧名思義就是在簽約當下，壓低首付金額，其餘款項則累積在施工期間分期攤還。
訂金＋簽約金＋開工款的首付款，通常達總價10％，以購買預售屋總價1千萬元，自備款300萬元，房貸金額700萬元（成數7成）來計算，「訂簽開」應達10％的比例，也就是需支付100萬元。
而低首付專案則是只要付1％、即從100萬元頓時變成10萬元，但其餘90萬元並不會憑空消失，而是挪到工程期再付，也就是原先工程期需付100萬元，現在變成190萬元。
假設工程期以3年計算，190萬元需在36個月內平均攤還，則每個月要繳付的金額為5.27萬元。要注意的是，每個建案施工速度不一樣，量體大小、施工時程也不同，短則2年、長則5年，因此工程期款繳付的時間間隔，並非固定。
591房屋交易新聞公關組組長畢務潔指出，若是按照工程進度付款，開挖地下室較為困難，這段期間的繳款間隔會拉長；但當出土成為結構體、一層樓一層樓往上蓋時，施工速度較快，繳款時間便會縮短，因此民眾應掌握好還款規劃。
另外像「隨齡付」，宣稱買房頭期款隨客人決定，也是吸引年輕人享有低首付的行銷話術。舉例來說，26歲就付26萬元，也就是年紀越輕、首付金額越低，但將面臨同樣的問題，雖然初期負擔看來輕鬆，但後期交屋時還是要付完該付的款項。
工程期0付款：交屋尾款恐暴增
工程期0付款是指「訂簽開」付款總價一成金額後，工程期間不需再付款，但是這筆金額會遞延到交屋時繳付。舉例來說，首付款100萬元，工程期間0付款，但到了交屋時就要備妥大額的200萬元繳付。若小資族平日未做好儲蓄理財，突然增加一筆龐大開銷，肯定焦頭爛額。
畢務潔提醒，根據《預售屋定型化契約》規定，如果買方因付不出款解約，建商可以沒收之前所繳付的自備款當作違約金，而違約金以不超過房屋總價的15％為限。
至於工程期0付款的「工程期」定義細節，也要向建商詢問清楚。一般來說，是指高樓層樓板灌漿完成、落鷹架至交屋的這段期間。但也有業者限定「結構工程」期間，也就是興建一樓樓地板至頂樓屋頂，定義為「結構工程」階段，而結構前後，包括前期如打地基、地下室工程等，後期像是大樓外飾、管線鋪設等，仍要分期繳付工程期款。
低自備：借貸額度利率有條件
低自備可降低初期付款的負擔，但不等於低總價，更不是不用付。《住展雜誌》研發長何世昌說，低自備只是讓民眾在初期輕鬆一點，但該付的錢一毛都跑不掉，來到中後期還款負擔自然就會變重。
以目前的房貸成數來說，除非是精華地段，否則自備款多需準備三成。所謂低自備款並非可以向銀行談到超優越條件，將貸款成數拉高，而是以承作公司貸或搭配信貸專案來達成。
張欣民說，公司貸就是建設公司借你錢，利率約3％，有時候會見到無息公司貸，但貸款額度、還款期限都受限，未必能借好借滿，且要在2至3年的期限內還清。要注意的是，無息貸款也不是每家建設公司都願意承作，地產秘密客Sam指出，資本夠雄厚才有辦法做無息公司貸，建商還會視自家的各個建案條件，決定是否承作。
至於低自備方案會如何影響後續負擔？以正常的狀況來說，總價1千萬元，自備款300萬元，房貸金額700萬元（成數7成），以房貸利率1.6％、還款年期30年、無寬限期計算，交屋後的房貸負擔是月付2萬4,496元。
若選擇低自備方案，假設只要付20％自備款200萬元，另外不足的100萬元承作公司貸款，一半額度、50萬元可申請無息貸款，另一半額度、50萬元承作3％公司貸，還款期限3年。那麼，交屋後的3年期間，每月還款金額將大增為5萬2,926元。也因此，如果選擇低自備方案，一定要精算每月還款金額是否超出能力範圍，否則連續3年下來，月付恐怕會讓人喘不過氣。
評估經濟狀況 量力而為
至於較高利率的信貸方案，何世昌則不建議考慮，他表示，自住型的小資民眾若動用到借信貸買預售屋，代表口袋資金很吃緊，未來成家還有生活費、緊急備用金等支出，若買屋成了一場災難，實在划不來。
高雄不動產開發公會副理事長陸炤廷以自家的華友聯建設為例，「我們公司較保守，通常在使照（使用執照）取得、也就是交屋時，客戶要付滿2到3成的金額。」他並不鼓勵這種三低方案，認為可能助長投資買盤。
熱錢威力助漲房價走在相對高點，民眾的購屋、貸款負擔都變重，所以不少人都會被入手門檻較低的預售屋吸引，但預售產品價格肯定比周邊的中古屋高，如果被市場上的三低行銷手法迷惑，沒有進一步釐清口袋狀況，買屋夢恐怕成為惡夢。
本新聞文字、照片、影片專供鏡週刊會員閱覽，未經鏡週刊授權，任何媒體、社群網站、論壇等均不得引用、改寫、轉貼，以免訟累。
小心意大意義，小額贊助鏡週刊！
贊助本文