「首付48萬元起！」「自備98萬元起，交屋輕鬆住！」長達4天的雙十連假，天氣微涼舒適，本刊實地走訪機捷A10山鼻重劃區，沿路掛滿建案廣告看板，都是建商為刺激買氣打出的低自備輕鬆成交訴求，仔細觀察，可以發現不管是臨時搭建陽春版，抑或是砸重金打造的豪華版接待中心，賞屋客多稀稀落落，和兩年前同樣地點、同樣是傳統旺季九二八檔期，本刊所見案場大爆滿、民眾排隊等看房的盛況天差地遠。
【全文】政策重拳打房 預售屋推案量縮買氣急凍
會員專區財經理財
政府為降溫房市祭出連環拳，自前年度限縮土地、建築融資，再到今年7月1日上路的《平均地權條例》奏效，使得預售屋市場豬羊變色，整體推案量較去年同期大減千億元，6都還有區域量縮8成。預售屋交易量甚至在《平均地權條例》上路前後，呈現爆量又腰斬的奇特景觀，建商坦言：「生意大受影響，真的很辛苦。」對於接踵而來衝擊市場的制度改革，代銷大老也不諱言，過去十幾年好日子結束了。
「現在台北市1個月賣1戶就要拍拍手了！」台北市不動產開發公會理事長暨全陽建設董事長陳勝宏吐露實際情況。根據市調單位《住展雜誌》的調查，房市冷清情況在房價越高的區域越明顯，首善之都北市自然災情慘重，《住展雜誌》企研室經理成采錡就說，一週零客戶下訂的建案也不少。
條例奏效 投資客退場
大台中不動產公會理事長王至亮則說：「台中比台北更慘，1個月成交不到1戶。」他語氣無奈，「目前真的辛苦，除了少數個案，實際情況是有7成同業生意大跌5成。」
對比現今預售屋市場冷颼颼，也不過3年多前，挾著資金狂潮的推波助瀾，全台預售屋不只價格連翻漲，投資客換約轉手就大賺百萬元不在少數，漏夜排隊買房成為市場奇觀，引發輿論譁然，逼得政府出重手打炒房，成功打擊預售市場亂象。
政府出手打房循序漸進，先是央行祭出五波信用管制，逼著銀行減少對建商的放款成數或提高利率，降低成數及限制開發商土地與建築融資，斷金流直掐建商咽喉。
與此同時，營建成本居高不下，讓口袋不夠深的中小建商面臨生存危機，市場開始出現建商尋求新股東注資、帶建照土地在市場找下家，甚至北市也出現爛尾樓，重重打擊民眾對購買預售屋信心。
然而對預售市場最致命的一擊，是歷經建商與政府角力多時的《平均地權條例》修正案終在今年7月1日上路，在這之後購買的預售屋交屋前不得轉售，交屋後另有房地合一稅、5年重稅閉鎖期，讓靠著預售屋轉約短期獲利的投資客大幅退場，重挫預售屋買氣。
投入代銷業近30年的中華民國不動產代銷公會全聯會理事長謝坤成就語重心長地對本刊表示：「投資客至少落差4、5成，整體預售市場將萎縮3成跑不掉。」「我都告訴同業跟員工，不要把過去十多年不正常當正常。」
上路前夕 交易爆大量
永慶房產集團彙整實價登錄資料發現，預售屋交易件數自2022年明顯下滑，較2021年大減1.5萬多件，量縮近16％。弔詭的是，今年初交易量來到近2年來新低，但到了6月《平均地權條例》上路前夕卻爆大量，單月就成交近1.4萬件，是近2年多來單月最高，卻在上路後7月立刻腰斬，打回原形至6,000多件。
高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，「雖然目前實價登錄看起來預售屋交易件數表現尚可，但實際情況卻是很多投資客趕在禁止轉售前上車，這種政策制度的因素影響，並不能代表預售屋實際市況，目前明白擺在眼前的，不管建商或民眾都相當保守。」
「以前只要身上有點錢就立刻去買預售屋，因為初期投入資本小，又有交屋前轉賣獲利出場的彈性，但現在坦白說不會像過去激進。」一名長年投資房地產的S小姐就說，自己今年以來只買了一間預售屋，光考慮就長達半年，「以前哪會這麼龜毛啊！感覺對了就出手，現在不能轉售，要考慮很多。」
《平均地權條例》上路後，預售屋只要有已購客解約就得申報註記，內政部地政司表示，自7月1日統計至9月21日，全台預售屋解約申報達372件，其中以桃園市、高雄市各60多件最多。「解約最多要賠建商房屋總價的15％，以千萬宅來說，就得損失150萬元，對一般上班族來說不是小錢，判斷兩大原因，一是投資客看壞後市，認為房價將至少下修一成以上才提前認賠出場；另外，可能是評估財務狀況後的選擇。」市場人士分析。
資金遭限 建商急跳腳
預售屋市場買氣冷，預售量能一路下探，建商推案急踩煞車，部分去年推案基期較高，甚至是房價過熱的蛋白、蛋殼區的預售案更是首當其衝，量減十分有感。
根據591新建案統計，六都、新竹第三季總銷金額為4588.7億元，季減8％、年減11％，不僅較去年同期量減近千億，更寫下近一年各季總銷新低，其中，六都及新竹今年前三季推案量縮前十大行政區，以新北、台中各有三區上榜最多，其餘則是台北市二區、桃園及台南分別有一區上榜，整體年減幅約6至8成左右。而這還是因為政府要建商購地18個月內限期開工才有的數字，「不開工就抽銀根，你說我們能怎樣？」不具名建商表示。
先有資金來源遭限，後有《平均地權條例》重創買氣，已經讓建商推預售屋裹足，雪上加霜的是，因爛尾樓事件頻傳，內政部宣示檢討預售屋履約保證制度，要限制建商使用已購客繳交自備款的用途與時機，原先計畫房屋得蓋到封頂，也就是至少6成進度才能動撥。
這讓建商急得跳腳，認為將衝擊口袋不夠深的中小建商，鄉林建設董事長賴正鎰就痛批：「不該為少數個案因噎廢食，矯枉過正，恐怕會造成更多開發商資金鏈斷裂，引爆更大的房市及金融的連鎖反應。」
10月初，內政部長林右昌到立法院報告時，再次強調將防堵預售屋擔保制度漏洞，優先保障購屋者權益，目前初步有三方向討論，第一是限制進入信託專戶的自備款用途，例如建商不得用於支付廣告費；第二，建案若無法如期完工，民眾繳納價金不得被強制執行，土地法拍的話，民眾也有優先受償權；接著是信託價金動撥時間點，則從最初的封頂調整為房屋興建至地下室出土才能動撥。
推低首付 願彈性降價
591房屋交易網新聞公關組組長林哲緯指出，可以想見的是，隨著選舉逼近，加上預售屋履保制度改革，以及爾後的囤房稅2.0等議題，建商心態恐怕只會更保守，估計市場將一路維持量縮格局，最快也得等到明年第一季大選結束才有機會露出曙光。
不過，消費者最關心的還是建商到底願不願意降價？根據591新建案觀察，目前七都主打低首付、訂簽金優惠的個案近百件，較過往明顯有成長趨勢，目前市場上仍賣得動的建案也多是低自備建案。
《住宅週報》社長陸敬民則透露，除低首付的手法外，以台南市為例，今年前兩季市場混沌未明時，建商多是以送家電、裝潢、購屋金等手法，讓利約10多萬至30多萬元不等，支撐實價登錄價格。
「但等到第三季，預期利空出盡該有的買氣還是不來，就有反應速度快的建商願意彈性降價。」陸敬民說，包括台南安南區、北區、東區都有中大型規模的建案，出現晚進場的買家比早鳥優惠價還便宜情況。舉例來說，其中一案早鳥價單坪4字頭，最近已經降到36萬、37萬元左右。不過，他認為：「建商不是一路降價，而是只要沒成交才下修，當賣出約莫2成左右，價格就會再上調，要看到全台整體大幅降價，難度相當高。」
中古屋市 意外迎熱潮
除卻少數個案，在建商不推案、投資客退場、自住客等不到有感降價多重因素下，預售市場猶如一潭死水，但反觀中古屋市場卻意外迎來一波購屋熱潮。政府為鼓勵首購族成家推出新青安貸款，因貸款額度提高至1,000萬元，除有利率補貼外，年限拉長至40年、寬限期5年的超優惠條件。
根據財政部統計，截至8月底，八大行庫單月撥款金額近168億元，月增1倍以上，申請量8月也有6,000多件，戶數及金額皆成長。包括信義房屋、住商不動產、永慶房屋、台灣房屋等房仲9月門市交易量皆呈現年、月雙增態勢，漲幅最高近3成。
不過，台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴看法相對保守，他認為，新青安確實激勵有自住需求的民眾勇於出手，但邊際效應將遞減。房市持續詭譎多變，緊接著還有囤房稅2.0、虛坪改革政策接踵而來，究竟房價能否如購屋族所願人人買得起，或最終仍是南柯一夢，多數專家認為，總統大選過後，很快就會有答案。
本新聞文字、照片、影片專供鏡週刊會員閱覽，未經鏡週刊授權，任何媒體、社群網站、論壇等均不得引用、改寫、轉貼，以免訟累。
小心意大意義，小額贊助鏡週刊！
贊助本文