「央行會記取金融危機教訓，密切注意房地產。」上週四（6月13日）中央銀行召開理監事會，會後總裁楊金龍宣告，調升存款準備率一碼，且六都加新竹縣市申辦第二套房貸將限制貸款上限為6成，隔日起立即實施。消息一出，各大房市群組、論壇都激起一波正反辯論，這也是繼2020年底以來，央行祭出的第6波信用管制。
【封面故事】搶房潮襲捲 賴政府出招打房遏止亂象
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央行上週四（13日）祭出第6波信用管制，政府再度出拳打房，原因就在於房市亂象頻傳，人頭戶申辦新青安再轉租，預售市場排隊、抽籤、鎖房等誇張情節不斷上演，眾多從業人員、專家、投資客都直言，「現在台灣房市是有史以來最瘋狂的時代。」評估原因包羅萬象，如資金浪潮、供需失衡、預期通膨心理等，唯一不變的是，多數都認為房市要回檔難度相當高，提醒自住客，房市越火熱，買房心要更定。
瘋搶房 預售1日完銷
其實在此之前，早有消息傳出，政府將再度跨部會啟動新一波打房連環拳。針對外界質疑新青安政策補貼房貸助漲房價，內政部長劉世芳說，新青安不宜再加碼補助，另在財政部授意下，八大公股行庫也商討新青安轉租、人頭戶亂象防弊機制，行政院長卓榮泰則表態將檢討與調整新青安政策。
據了解，預售屋因建商提供超低首付、低自備款等輕鬆付款方式，吸引大批手頭資金有限，或是追求高財務槓桿的族群進場，也可能是政府有意出手範疇，包含嚴管信貸、房屋轉增貸資金投入房市，同時研擬公司法與金融法規適用性，嚴查建商公司貸等。
什麼原因逼得政府再出拳打房？原來今年以來全台各地再度上演排隊買房，甚至抽籤、鎖房、秒殺等亂象，如桃園青埔某預售案開賣當天，民眾需分批進場，進場後還得抽籤等叫號，接待中心擠得水洩不通，該案LINE群組甚至直接改名「1日完銷，賣完了不要問」。
另個北部預售案場，代銷公司把銷售說明會人山人海的照片放上網；數個預售案根本還未打廣告，就銷售一空，還有建商怕賣太快，1週只放出1戶，並每週調漲價格。
中古屋 1小時漲百萬
搶房一路從預售屋延燒到中古屋市場，房仲直言：「年後不僅量價齊揚，去化速度也很快。」有些物件屋主見帶看踴躍，急得在1小時內調漲開價百萬元，開放看屋當天就成交，各種光怪陸離的房市奇談在全台各地上演。
在南部高鐵特區推案的建商就大呼，「房子賣的速度比高鐵還快。」FB好宅攻略主編管清智也直言，「民眾的購屋信心，是我從業20多年以來看過最強的一次。」
研究房市多年的馨傳不動產智庫執行長何世昌，去年就預言房市將「飛龍在天」，縱使如此，在看到新北五股洲子洋重劃區有建案要賣單坪6字頭，也讓他直呼「口水快要噴出來，這世界簡直太瘋狂。」擅長數據研究的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛則指出，「今年房市表現根本是無政府狀態。」
體感溫度以外的統計數據表現如何？首先，代表成屋市場交易量的最新資料，六都今年5月總計買賣移轉棟數達2萬6,833棟，月增17.1％，年增25.6％，寫下近11年來同期新高紀錄，而今年1月至5月累計買賣移轉棟數約11萬二戶棟，年增約3成，同樣為近11年最大量。
接著看預售屋市場，今年第一季全台預售市場狂賣逾3萬戶，總銷金額突破5,000億元大關，創下歷史新高紀錄，年增率高達125％。至於房價，以清華安富房價指數為例，呈現全台上漲樣態，3月全國指數達196.5，較上月上漲0.83％，較去年同期上漲9.36％。
另一有趣數字是，根據證交所統計，去年全台上萬家上市櫃公司中，平均員工薪資第一名是愛山林建設，年薪達552萬元，超車台積電、聯發科等國際科技大廠。
怕空手 租客成首購族
自住客、首購族到投資客，全都前仆後繼進場交易。一名從事投資理財業的林小姐，過去熱衷將資金投入金融市場，單身貴族的她，用相對低廉的租金在公司旁租屋，買房從不在人生待辦事項前幾名，今年也入手一間位於老家的預售屋，未來不管自住或出租，進可攻退可守，成為名副其實的首購族，她說：「其實就是害怕現在不買，以後會更貴，急於擺脫空手的焦慮。」
至於實戰經驗豐富的房市專欄作家顏博志則透露，「這幾年是我投資房地產快20年以來看到最瘋狂的局面，可以說有點看不懂了，操作上大賣小買，我認為現在是非常好汰弱留強的賣房時機，就算跟未來比，今年房價如果不是最高，也會是相對非常高的高點。」
他分享自己有間北市西門町小套房，社區成交行情6字頭，他抱著試水溫心態丟到市場上賣，「竟然一個禮拜內就有人以單坪90多萬元要買，我真是太傻眼了，當然趕快賣掉！」
房市狂潮從房貸餘額可見端倪，去年1月呈現罕見的借少還多負值，但到12月直接衝破1,050億元的歷史新高，冷熱狀況十分極端，後續更呈現幾近失控的現象。
猛打房 反催化買屋潮
對此，何世昌認為，方向錯誤的打房政策，讓市場供需失衡是主因，「《平均地權條例》禁止預售屋轉售，直接少掉3萬多戶供給量，建商與投資客競價關係消失，建商控價權力變高、供給變少，讓購屋族產生買不到的恐慌。」
何世昌指出，房地合一稅2.0同樣對中古屋市場產生鎖籌碼效應，加上新青安對中古市場點火，又讓購屋族認為政府鼓勵買房，種種因素下，只要一有利多、搶購消息在旁搧風點火，都會讓民眾急於追價。
黃舒衛則表示，新青安以破天荒的方式，用公股行庫立下高補貼、高額度、長寬限期、長貸款年限、低身分門檻的房貸寬鬆新標竿，直接讓原本單月申請不到2,000戶的老青安，搖身變成月月申辦破5、6,000戶，且占每月房貸放款餘額4成。
「新青安帶動的買氣，也燒向無法適用的投資客，或是自備款不足的首購族，全都導向低首付的預售市場。建商運用低利、無息等花招吸引買方，先交屋、再談貸款，直接破解預售屋禁轉的限制，因此創造不但投資客願賭，而且房市小白也恐慌搶進，催出前所未見的房市投資熱潮。」黃舒衛說。
而外界普遍對央行第6波信用管制沒信心，如第2套房貸款最多6成，就有專家直言，「了無新意，對市場降溫極其有限，還進一步扭曲正常換屋需求。」
「如今房市已經將預售屋當成金融期貨操作的新樂園，引發諸多亂象。然而，預售不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受牽制，檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過分壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大，銳化房市價量膨脹的領先指標。」黃舒衛表示。
熱錢多 需求仍舊強勁
不過，身兼陽信銀行董事長及台北市不動產開發公會理事長的陳勝宏則認為，央行調高存準率1碼，確實影響性很大，「存準率提高0.25個百分點，就是要從市場收回1,200億元的流動資金，當可放貸金額變少，利率自然會提高，表面上沒升息，其實跟升息意義差不多。」
縱使如此，陳勝宏認為，這波購屋熱潮是心理問題，「通膨加上綠色通膨，民眾普遍認為物價上漲，資金不挪去購屋無法保值，現在不買明天會更貴，政策打壓能造成影響的效果有限。」
深耕大高雄的全國代銷公會理事長戴嘉聖則說，央行調降第2套房貸成數至6成，直接影響的是小換大或舊換新，以及最近要交屋的民眾，得準備多1成的自備款；間接影響則是讓建商更不願意去規劃換屋型產品，可以預見未來市場上首購坪數占比會愈來愈高，同時讓有顧慮的購屋族錢進非管制區縣市買房。
「未來房市我認為還是會跟著產業發展走，台積電跟AI題材持續獲得消費者青睞，加上熱錢資金太多，短期內房地產市場不太會有改變，以高雄來說，產業帶來就業機會，就業帶來人口，人口帶動需求，首購2、3房的需求仍然相當強勁。」戴嘉聖說。
防回檔 慎選購屋區域
管清智也提到台灣現在迎來史上最凶猛資金浪潮，例如今年第1季預售市場總銷5,000億元，以預售屋定簽不到1成的付款方式，事實上只收回市場上4、500億元資金，「更不用說今年8月，台商回流3,000億元資金就要解禁，我認為今、明兩年，房市看不到回檔跟休息的可能性。」
不過，房市火熱的當下，專家提醒購屋區域務必慎選，管清智指出，「供給爆天量的區域，如果房價還持續噴出，就要小心需求跟不上，特別是投資客多的地方。」顏博志則說：「全台房價亂漲時，根本已經分不清楚自己買貴還便宜，唯一不變的只有地段，避免日後房價反轉，那些現在買在荒郊野外的人，一定最悽慘。」
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