「台灣房地產是在政策穩定之下才有熱度，用同心圓來看，最大的第1圈是政治，第2圈是政策，第3圈是經濟，第4圈是市場，最小圈是價格。」戴德梁行董事總經理顏炳立指出，《平均地權條例》修正案的每一條規定都在箝制市場，政策利空籠罩，市場交易量一縮，買氣就沒有了。
【理財最前線】4大權威專家診斷 2023年房市關鍵報告
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絢爛的3年房市多頭大秀已然告終，房價在2022年上半年飆出歷史新高後，下半年量能熄火，年底《平均地權條例》修正案初審通過，冷清的買氣更是雪上加霜。展望2023年，本刊採訪4位重量級專家，包括商仲、建商、網路平台、房仲龍頭等，皆認為房市將從「百花齊放」進入「個案表現」，尤其2023年起交屋潮湧現，投資客逃命，房市將走入空頭，量大區域價跌15％，殘酷的淘汰賽正式展開。
諸多不確定性因素牽動房市敏感神經，顏炳立直言2023年走空已成形，他用歌曲形容，房市不再是2022年〈雲中月圓〉，取而代之的是〈暗淡的月〉。本刊專訪4位重量級專家，一致表示2023年房市呈現「量縮價跌」格局，並提出四大轉變、一個建議。
轉變一、資金派對告終 交易量縮進入拐點
資金潮、低利率拉抬2022上半年房市驚漲，根據國泰房地產指數調查，第3季全國建案成交價均創新高，北市飆破百萬元，新竹季增2成多、來到每坪50萬元，號稱「新天龍國」的竹北，成交均價高達61.7萬元，台南更漲至每坪33.1萬元，首度超越高雄均價32.5萬元。
孰料這場驚奇之旅在第4季戛然而止。央行利率連4升，低利時代掰了，全球經濟衰退，資金退潮，民眾疲於追價而觀望，迫使市場急速降溫，供給量大的區域已見跌價，華友聯集團董事長陸炤廷便透露：「高雄預售案一週能成交5戶，已經算多了。」他觀察，投資炒作氣氛明顯降溫。
另外，由買賣移轉棟數可看出成屋交易量縮，內政部統計2022年全國1至10月移轉棟數，自5月起跌破3萬棟的月均量，逐月跌至10月的2.25萬棟，七都中以新竹、台南、高雄交易棟數衰退14％最多，市況由漲轉跌，進入反轉拐點。
顏炳立形容，目前的市場是英雄不再借膽，「人是英雄，錢是膽，市場狂熱，給了英雄膽，英雄自備膽或借膽進軍房市，但2022下半年膽破了，2023年也不會再有疫情安慰劑，不見報復性反彈。」
轉變二、投資客急下車 價格下修5至10％
從內政部統計月報可見，2022前10月全台建照量較去年同期成長7％，市場推估全年建照核發量將達17.5萬戶，創近28年來新高。
樂居網創辦人李奕農觀察，建照量遠超過前波2014年高點13萬戶的3成之多，供給量相當龐大，預料2023年交屋潮湧現，預售屋完工戶數將逾15萬戶，超額供給明顯，再加上四大皆空：股市空、匯率貶、利率升、政策壓，迫使投資客逃命；他也斷言，在2021年進場的投資客，因位於房價高基期，還有《平均地權條例》換約轉售的限制，會是壓力最大的族群。
「房貸借不到這麼多，交屋就是壓力。」陸炤廷說，投資客持有3戶以上，房貸成數降到4成，就有6成資金壓力，所以在市場上看到即將交屋的案子，很多投資客是用沒有賺錢的價格急著拋售，「交屋要拿出很多錢，他不想抱到交屋嘛！避免踩到死線，一定有短線賣壓。」陸炤廷分析。
利空攪局，硬挺的預售價格也出現動搖，591房屋交易網新建案統計2022第3季七都成交價，台中、台南及高雄三大推案熱區，首度下跌2至5％，交易動能明顯減弱。
「今年持有房地產的屋主都覺得，不管怎樣我就是老虎，深信市況仍火熱，卻落得『虎嘯貓聲』；而買方疲於追價，盼著打下來5％、10％，就能買得舒服，卻等到花兒都謝了。」顏炳立預估2023年第1季買賣雙方仍在拔河，第2季整體價格鬆動，下修5至10％。
而預售市場降溫，也連帶影響成屋市場。永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成回顧：「2022上半年新竹、高雄的屋主絕不讓價，開價就是成交價，買方竟然也願意追價，一塊錢不殺，下半年快速冷卻、陷入僵局。」
莊志成秀出永慶第4季調查報告，看跌的民眾從第1季的7％、驟升至46％，看漲比例從7成降至29％，「看漲與看跌民眾的比例出現死亡交叉，顯示房市多頭已盡，將進入淘汰賽。」
轉變三、南高積情不再 中南部降溫成重災區
供給量大的區域必會面臨殘酷考驗，尤以台積電南移設廠的台南、高雄二都房市最艱辛。591房屋交易網統計，近1年來，台南市北區的鄭子寮重劃區預售案每坪單價44.2萬元，年漲40.8％，高雄市楠梓區的高大特區每坪均價28.5萬元，楠梓屬於邊陲的蛋白區，短短1年上漲50％之多，漲幅僅次於竹北。
在地建商陸炤廷觀察，科技大廠進駐南高二都，市場有預期心態，想要複製竹科模式賺一波，但也要了解，從設廠到實際營運至少需要2至3年，太過密集的開發，造成缺工缺料非常嚴重，營造成本增加，間接帶動房價上漲，「但是目前高薪的科技業，其實尚未進駐到高雄，房價卻已過度操作。」他憂心忡忡地說。
漲勢大，回檔幅度也大，李奕農直言中南部是重災區，樂居最新統計顯示，近1年來七都的月均成交量下跌57.7％，尤以高雄自1,473件衰退至400多件、成交量跌逾7成最多。
少掉投資買盤，銷售速度也快不了，面對自用市場，南部建商改變策略，以「低首付」吸客。陸炤廷說：「高雄房價1字頭掰了，短短1年漲那麼凶，首購族沒那麼多錢，因此多數同業在訂金、簽約、開工的首期付款方面，由原本的10％調降為5％、6％，減輕自住客負擔，提升買氣。」
轉變四、限貸令緊箍咒 買家縮手豪宅吹冷風
走入悲觀的2023反轉年，超額供給的區域、血統不純正的偽產品，終將打回原形。李奕農認為，房市來到末升段，前波高點走了4年，在2014年轉跌、打底至2019年向上，而這波多頭至2023年來到第3年，他直指暴漲的外圍區域都必須居高思危。
顏炳立觀察，蛋黃區、蛋白區、蛋殼區價格開得很混亂，「市場熱時忘了我是誰，市場冷時回頭看，會嚇出一身冷汗。凡是過河、過橋、過山洞就是蛋白區，蛋白區追上蛋黃價，就像在夜市買愛馬仕，有可能嗎？房市多頭時，有錢就是任性，但現在資金行情已褪去，量縮價難漲，要越過新高很困難。」
而豪宅產品則受到「央行限貸令」的緊箍咒，有強者恆強的態勢，非一線區域、非知名品牌建商的高總價住宅產品，2023年備受考驗，「豪宅是帶刺的玫瑰，價量買氣皆收斂，只能孤芳自賞。」顏炳立說。
央行限貸令是指豪宅貸款成數從6成砍至4成，以總價來看，北市7,000萬元、新北6,000萬元、其他縣市4,000萬元就認定是豪宅。然而，中南部豪宅建案每坪單價早已站上70萬元，以豪宅基本坪數80坪計算，總價都超過4,000萬元警戒線，再加上貸款成數限縮至4成，自備款需2,400萬元以上，種種限制使得豪宅買氣吹冷風。
「買個豪宅要拿出2、3,000萬元的自備款出來，高資產族群無法靈活操控資金，就會縮手。」莊志成指出，2022年雙北以外的4,000萬元以上豪宅，成交量下跌15％，而為避開央行這條警戒線，建商推案也做出變化，他以新竹為例，以往動輒80坪、上百坪的超級豪宅不再，如今50坪就算豪宅，把總價守在4,000萬元以內。
建議：供給量大選擇多 自住大膽議價85折
衝了3年多頭，狂飆的房價終於歇息，專家皆認為，2023年市場供給量大，產品選擇眾多，正是自住民眾購屋好時機。預售產品可選擇大型建商品牌的案子，陸炤廷說，土建融受限，體質不好的小建商不容易挺過颱風，投資客想的是投報率，自住民眾才是真正住進來，因此選擇有品牌、有信譽的建商較有保障。
民眾也可善用議價技巧，談到好價格，房市轉空之際，供給量大的區域有比價壓力，自住民眾大膽議價有優勢。
根據住商不動產統計，2022年第2季的六都成交議價率以高雄市19.3％最大，第2、3名依序是台南市18.2％、台中市15.5％，因去年底負面消息籠罩，已有「漲多回吐」現象，李奕農建議，可先參考實價登錄行情價，漲勢過猛的中南部重劃區，可依照行情打85折議價，其他區域可掌握約10％的議價空間。
另外，可善用平台比價，先從待售物件的刊登來源，了解該物件在哪些管道銷售，再從各管道的開價，評估哪家仲介較合理，最後再運用「實價登錄到門牌」的功能，精準抓出該戶行情價，鞏固議價籌碼，找到適合的房子。
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