3月初某週六晚間，台北捷運市政府站周邊車水馬龍，二位身著黃色背心的「億萬房產集團」員工，在附近騎樓迎接前來參加講座的民眾，指引大家搭電梯上樓報到。走進講座現場，傳出節奏感強烈的正能量音樂，小型會議室容納約四十位民眾。
【投資陷阱】免費講座現場直擊 零元買房暗藏4大陷阱
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房市如群魔亂舞，銷售花招盡出，農曆年前金管會揪出零元炒房團、銀行違貸等缺失，但該行銷手法仍盛行市場，本刊直擊億萬房產集團3月初在台北舉辦免費講座，以「零元買房」為說詞，吸引民眾在桃園投資置產，宣稱不必出錢（零成本）就能「合法合理」高額貸款買房，本文逐一拆解炒房手法及箇中陷阱。
房仲鷹王 吹捧桃捷綠線
講座在7點準時開始，主持人開場白直說：「億萬團隊能為你打開財富之門，學員累積4,925人，購屋戶數達2,151戶。」
接著總經理特助登場吹捧：「我加入團隊已7年，跟在呂總（呂原富）身邊學習，對我來說，這不只是一份工作，更是人生重要的轉捩點。我33歲離婚，獨自帶二個孩子在外租屋，行政助理月薪4萬元，還要扛起前夫300萬元債務，真的是咬牙撐過每一天。」
「無意間看到零元購屋免費講座，決定加入億萬團隊。」特助說，當時二間房子都買在桃園中正藝文特區，加總起來1300多萬元，不到半個月就成功出租，收租3.4萬元，扣掉房貸2.2萬元，每月還能有1.2萬元入袋，花了三年還清債務，目前手上擁有4間房子還有點積蓄，「我能有今天，一切都要歸功於房仲鷹王呂原富。」
此時現場響起激昂音樂，伴隨著熱烈掌聲，身形偏矮的呂原富走上台，分享他29歲曾負債1千萬元，學會投資房地產而致富，「捷運經過的地方，房價最少漲1倍，最多能漲10倍，而桃園的捷運綠線5年後完工，現在先卡位，均價每坪24萬元，未來翻倍上漲。」
高額房貸 營造零元購屋
「我今年46歲，住在桃園46年，我看好綠線是桃園市區最重要的捷運線，貫穿中正藝文特區，買進G07至G12這段站點尤佳。」接著他自問自答說，「聽到這裡，有人一定會問：『呂總，我很心動，但自備款不夠，該怎麼辦？』沒關係，我們教你『合法合理』貸款、零元購屋、貸到高額房貸，提高投報率。」
此時，呂原富還叫大家拿出手機拍下台上的投影畫面，「這張很重要，把它拍起來，銀行貸款有三個關鍵因素：銀行、人、物，三個要同時符合，才有辦法貸到高額貸款。」「學會貸款很重要，會跟不會，就是天堂跟地獄的差別。曾經碰過客戶問說，（房子）1千萬送銀行，只核貸600萬出來，客戶緊張跑來問我：『正常能貸到8成，為什麼我只貸到6成而已？』」
「我會問客戶最重要的問題：你送哪家銀行？他回說聯×銀行。各位，聯×銀行是市場上估價最低、貸款成數最低的銀行，你送件給它，當然貸不出來；你可以送新×銀行試看看，新×銀行蠻不錯。」呂原富講得直白，承貸銀行很關鍵，「加入億萬集團機構的朋友，第一件事就是趕快跟我一對一諮詢，我會立刻回覆你下一步該怎麼做，因為我比銀行更銀行。」
「很多記者來訪問我，都會問我：『呂總為何你賺錢速度比別人快？』我都回答，不是因為我投資房地產，是因為我懂得貸款。善用銀行貸款，買房就可以不用拿錢出來，我跟你保證，我經常這麼做，現在就教你如何『合法合理』貸款、零元購屋。」語畢，現場簡報一一秀出相關案例。
有殼族：原屋增貸可再買二房
公車司機月薪6萬元，工作超過1年，沒有自備款，自有一間房子市價1,100萬元，買了10幾年，現在貸款尚有300萬元，當初向銀行借700萬20年期，每月本利攤還3,500元，沒有其他負債。
呂原富以這個案例說明，所有房子都能貸出市價8成，他保守抓7成，1,100萬元舊屋7成是770萬元，扣掉剩餘貸款300萬元，還有470萬元可運用。
他接著說重點是先找億萬實際看屋，如果投資人買進兩間房子：580萬元的上城，保守7成貸款406萬元，申請寬限期還息不還本，月付6,800元；950萬元的竹城御賞，貸7成是665萬元，也做寬限期，月付11,100元。
呂原富接著說，原屋剩餘貸款300萬元、上城自備款174萬元、竹城御賞自備款285萬元，總共3筆轉增貸至第3家銀行759萬元，每月還息12,650元。
至於每月付息部分，上城月付6,800元、竹城御賞月付11,100元，加原屋轉增貸利息12,650元，共計30,550元，若上城出租16,000元，竹城御賞出租22,000元，扣掉上述3房利息支出後，每月還有7,450元的收入。
呂原富最後做了一個誘人的結論：「多二間房子、多出這麼多債務，竟然連貸款都不用繳，還可以多出7,450元，沒錯！有錢人終究更有錢，你也可以做到。」
無殼族：付房貸比繳租還輕鬆
軍人月薪5萬元，工作5年，手上只有10萬元自備款。
呂原富帶著軍人買下桃園的亞曼尼575萬元，找到二家可提供30年期、85成房貸的銀行，貸款488萬元，又能給予寬限期，利率保守抓2％，每月只要還息8,150元。
「各位年輕人，你真的要買房子！因為買房子只要繳8,150元給銀行，租房子卻要付一萬多元租金給房東，買比租肯定更划算！」呂原富再次說出讓人動心的言語。
不過因軍人缺自備款87萬元，億萬團隊幫他辦7年期信貸，月付13,920元，但因信貸為本利攤還，只還息的房貸加本利攤還的信貸，每月共繳22,070元。呂原富說再讓租客幫繳貸款，以亞曼尼月租16,000元來算，每月實繳金額降為6,070元。
「每月只要繳6,070元，請問誰繳不出來？不要再跟我說沒有全額貸款這種事，這十幾年來我做到不要做，『合法合理』全額貸款、零元購屋，一定有方法。」語畢，呂原富退場，由主持人接棒，邀請民眾採用一對一諮詢，團隊可幫忙找到適合的投資物件，送件多家銀行以提高獲利空間，並且幫忙出租。
主持人接著說，坊間物管費為租金的10％至15％，假設租金2萬元的房子，物管費10％，一年就要繳24,000元，億萬團隊首創業界一條龍服務，提供免費的物業管理，不僅可省下管理成本，還有修繕團隊，「你就不必在半夜收到租客電話，這種麻煩事由公司來做，你就等待捷運帶來的獲利空間，售出賺價差。」
主持人催促在場民眾加入會員，入會費原價6萬元（3年期），現場打6折3萬6，還贈送呂總的書籍。「你說會擔心，對桃園不熟悉，也沒有經驗嗎？我們推出新的小資方案（1年期）入會費1萬5，為你打造第一次房地產投資計畫，不限次數都能跟我們學習。」講座約進行2.5小時結束。
金流斷鏈 申訴案爆大量
零元買房的相關講座存在已久，儘管金管會在農曆年前已揪出違貸缺失，但只要上網查詢，至今仍可見該集團廣告，3月份講座名稱為「房地產講堂—揭開無本買房的祕密」，4月初則改為「通膨致富房產增值術」，業者換湯不換藥，都是誘導民眾不必出錢就能買2間以上的房子。
桃園市政府法務局消保官林煥沐說，零元買房的炒作手法已行之有年，2020年房市熱絡，局裡受理的申訴案件更是爆大量。本刊也接獲爆料，民眾開心零元買房，之後面臨的資金窘境讓她笑不出來，跟業者吹捧的情景大相逕庭，最終只能以沒收已繳付的簽約金作為違約金、和解收場。
仲介慫恿用女兒名買2屋 60歲婦賠錢解約
家住新北市、年約60歲的林美玉（化名），2020年初由朋友介紹，參加億萬房產集團舉辦的零元買房講座，當天被推銷花了36,000元會費成為會員，以享一對一諮詢。
隔天，仲介帶著林美玉四處看屋，前後看了6間，晚間10點簽約買下2屋，但因林美玉擔心年歲已高、無法貸到好條件，仲介慫恿她改用30歲女兒的名字簽約，買下A社區820萬元（3房）、B社區930萬元（3房），並匯出2筆簽約款各20萬元、共40萬元至履保帳戶。
匯款後，林美玉擔心一次買下2間房子，周轉不過來，以LINE詢問：「現在新北市的家，原屋增貸500萬元，以利率1.8％計算，月付約25,000元負擔很重，怎麼辦？」仲介LINE回覆保證OK，林美玉再提出「空租」疑慮，仲介也說能租出去。然而這只是口頭承諾，合約中未見白紙黑字的保證。
林美玉向丈夫、女兒吐實，差點掀起家庭革命，她以LINE聯絡仲介：「女兒說她不知情、也沒授權給我，我資金壓力很重，在此通知：終止2個單位的合約。」
仲介拖延3天才LINE回覆，並警告林美玉：「您幫女兒簽署合約，如果您女兒不執行（履約），那您可能有偽造文書之相關確證！賣方可以向您提告偽造文書！」林美玉找律師協助，最終以40萬元和解結束這場惡夢。
拆解零元買房 四大陷阱
仲介業者慣用不當的借貸手段，串聯起「炒房供應鏈」，在房市火熱時更加猖獗，禾亞法律事務所主持律師陳夏毅就提醒，零元買屋所背負的貸款壓力沉重，甚至可能觸法，民眾不可不慎。
主管機關金管會也回應，不肖業者以不當的行銷手段誘導民眾購屋，向銀行融資等情事，會繼續了解銀行融資是否有不合理狀況，要求遵守放款授信5P程序，並提醒業者加強注意。
陷阱一：多重貸款→寬限期後還款壓力增
講座上所提月薪6萬元的公車司機案例來看，原屋＋上城＋竹城御賞在第3家銀行轉增貸金額759萬元，每月還息12,650元，加上新買2屋寬限期利息支出共計30,550元。看似6萬元的薪資足以負擔，但當3年寬限期屆滿，本息均攤的月付金會是上城16,227元＋竹城御賞26,579元＋轉增貸30,336元，總計73,142元。
房貸專家喬王提醒，寬限期3年屆滿後，若無法展延寬限期或轉貸，財務壓力瞬間倍增。
陷阱二：租金負擔房貸→未保證出租
講座上提出「讓租客幫忙繳貸款」讓人心動，但參與零元買房的桃園劉先生就向記者透露，他2屋各買7百多萬元和8百多萬元，仲介宣稱各有1萬多元的租金收入，實際上空租好幾個月，又逢疫情期間，劉先生擔心被裁員，後來房子租給香港租客，才能喘口氣。
致和法律事務所主持律師陳君漢提醒，多重貸款環環相扣，一旦某個環節凸槌就可能崩解，空租風險就是其一。
陷阱三：最高可貸85成→北市蛋黃區才有可能
講座中業者聲稱房貸最高可貸到85成，並說所有房子都能貸出市價8成，但銀行房貸專員卻說，目前只有北市蛋黃區才有機會核貸85成，桃園要看擔保品及個人財力，大約給到7成。記者打電話至億萬總部詢問與哪些銀行合作，對方回覆：「我們會送新光銀、遠東銀、中信銀、北富銀等銀行。」
本刊求證新光銀行，回覆如下：本行辦理房貸業務，皆依客戶信用評等予以審核可貸額度，故不可能有違法超額貸款之情形，且本行未與該房產集團配合辦理貸款情事。
台北富邦銀行則回覆：本行未與億萬房產集團（原積富房屋）有業務往來，將請本行法務了解是否有冒用本行名義之情事。本行設有獨立鑑價部門，均依市場行情覈實評估不動產買賣價值，不會逕以合約價格作為估價。
陷阱四：原屋增貸用於買房→銀行將撤案
講座中呂原富口口聲聲說：「我能教你如何『合法合理』貸款、零元購屋，用原屋增貸一筆錢，再多買2間房子，讓你多出這些債務，還能夠連貸款都不用繳。」記者詢問銀行業者，銀行表示，原屋增貸屬於周轉金貸款，主管機關規定不可用於購買房屋，以避免過度擴張信用，申貸後銀行也會追蹤金流，若發現客戶資金用於購屋，花掉多少錢都要吐回來。
中央銀行業務局貼放科告誡增貸不可直接拿去買房，若有相關事實，銀行皆需撤案重新辦理。
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