「我是土地婆，且我的房子永遠不會賠，因為它在好地段。」坐擁台灣、日本共12間房子的作家小彤，踩著7吋高跟鞋從捷運大安站出站霸氣地說。這裡正是她的主戰場，因為她手上12間房子中，有3間位在大安區。
【名人理財】台日蛋黃區掃貨12屋 霸氣土地婆小彤擁上億房產
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58歲的愛情教主小彤，與吳淡如、張曼娟、張小嫻並列文壇四大天后，賺來的錢都投入房市，曾在淡水掃貨30間學生套房收租，因空租風險吃足苦頭，索性平盤出脫，轉攻蛋黃區A級物件。疫情期間她用視訊看屋網購東京2間套房，如今坐擁台日共12屋，早已是億萬富婆。她親授投資房產二字訣，「地段」決定一切！
平時興趣就是看房子，多年來已看屋上千戶之多，小彤透露買房子的唯一信條，「我只買『蛋黃區』，不論台北、台南、東京都是，因蛋黃區易漲難跌，同樣物件，蛋白區小漲一成，蛋黃區卻能漲一倍。」
近捷運站 蛋黃區翻倍
站在捷運大安站十字路口，小彤指著交會的雙捷運線說：「這裡是台北市蛋黃區的中心點，從此圓心擴散出去，走路10分鐘內的物件，增值性都很強。」14年前，小彤即看準未來發展，捷運動工時就進場卡位。
當時施工環境吵雜髒亂，小彤卻嗅到「雙捷運」利多，以每戶總價3千多萬元（含車位）、每坪單價60萬元，在大安站旁買進2戶，「那時還被鄰居嘲笑，在地人當初買時才20多萬元，只有你們外來客才會用天價買。」
不僅鄰居說太貴不要買，專家也說會跌價、等等再買，但小彤卻把這些耳語都丟掉，因為「聽鄰居的話買不下手，聽專家的話買不到手，房子永遠不可能買在低點，結果只有搥心肝。」小彤勇敢買進、長抱至今，按實價登錄行情，大安站周邊房價已從每坪60萬元翻倍漲至120萬元。
減少空置 降租金吸客
買來的房子長抱收租，小彤採「整層不隔間」的出租模式，減少管理眾多小戶的麻煩，租金也略降1成，鞏固租客黏著度，降低空租風險，「我是26坪45坪的整層大坪數出租，這要特殊族群才能負擔，客源較狹隘，所以房租不必算得太精，一旦出現1、2個月空租期，就會把利潤都吃掉。」
以她西門町的房產為例，同棟樓的相同物件，小彤開的租金較便宜，「樓下屋主租4.5萬元，我租4萬元含稅，還附給你丹普感溫床，秒殺！前後房客無縫接軌；反觀樓下租4.5萬元，卻空租半年之久，只差5千元，半年房租進帳少了27萬元，算一算還是賠啊！」小彤認為，租金便宜且附家具家電全設備，房客就願意長租。
精算收益 台日大不同
除了大安區、西門町外，台南市安南區和北區，也見小彤出手的豪氣身影，但3年前疫情爆發時踩了煞車。熱錢推升台灣房價飆漲，而日圓匯率狂貶，讓她決定錢進東京。因年輕時失戀就會飛到新宿療傷，小彤轉攻海外首站便選擇新宿，「台灣房價太貴了，我又是『新宿彤姐』嘛！而且日本買房不能殺價，屋主難得在疫情期間心態軟化，東京2間各10坪的套房，我竟能砍價12％、以總價2,500萬日圓買進，換算匯率才花新台幣700萬元。」
小彤打趣說自己滑滑手機看屋就網購下單，但其實她算盤打得精，「投資房地產一定要計算兩個gain（收益），一個是Capital gain（資本利得），一個是Income gain（租金收入）。在日本買房要注重Income gain，而台北市蛋黃區置產，賺的則是Capital gain。」
她解釋，東京老屋的房價漲幅容易被「持有成本」啃蝕掉，但北市大安區屋齡40年的電梯大樓，卻是越老越值錢，房價甚至翻倍漲。也因此投資日本與台灣不動產，思維大不同。
小彤以自己新宿套房為例，地鐵新宿南口出站、走路3分鐘可達，總價1,300萬日圓，月收租7.8萬日圓，推估表面利回（毛投報率）7.2％很漂亮，但要扣掉修繕積立金（維修公積金）、固都稅（持有稅）、管理費等「持有成本」，年租金收入降至約72萬日圓，實際投報率5.53％，「仍守在設定的4.5％門檻之上，所以及格。」
因為東京房產是買來收租，所以小彤要的是賃貸物件（出租公寓），確認剛簽妥3年租約，曾有過空租期2個月不算長，並在搜尋網站打上「売」字加上建案名稱，勤於比價才買。
相較日本的Income gain，小彤對於台北市蛋黃區則有不同評估法，「像我大安站的房子，市值從3千萬元漲到6千萬元，Capital gain達3千萬元很讚！但Income gain卻很糟糕，我每月收租7萬元，換算投報率只有2.8％，但因它位於蛋黃區，看的是房價增值。」小彤精打細算著說。
「小彤老師是目標導向的行動派，為了喜愛的物件，她做足功課，對同棟樓及周邊行情瞭若指掌，甚至常把房仲問倒。她也常提醒我，做事要謹慎評估，再決定可不可行。」貼身祕書莉芸說，桌上攤開的大疊彩色文件，正是小彤打算下手的新宿摩天住宅物件。
做足評估 一圓包租夢
年輕時從財經記者轉業，在台北車站創設升二專補習班，小彤賺的錢多到要用行李箱裝才能搬去銀行存；有了錢後，她開始圓包租婆夢，「看準第一條捷運線的機會，我買在淡水，那時便宜啊！一戶套房才100多萬，我就出這個電梯右手邊10間全買、出那個電梯左手邊8間全買，豪氣掃貨30間。」
沒想到，投資淡水學生套房收租，竟是惡夢的開始，「新建案一個個蓋起來，供給過剩，當時銷售人員說租金行情能到8千元至1萬元，但連5千元都很難租掉，學生異動性太高，暑假退租搬走，那麼多小戶，光屋況管理就快瘋掉。要忙補習班還要忙租屋，筋疲力竭啊！」於是小彤平盤出脫，主攻蛋黃區。
包租婆夢碎，還要幫父親還房貸，1990年代的房貸利率逾10％之高，貸款1千萬元，每月本息均攤10萬餘元，「真的是屋奴耶！」此後小彤都用現金買房子，房仲還為她備妥點鈔機數鈔票。小彤說，她的人生就像玩大富翁遊戲一般，在台北、台南、東京等地拿下12間黃金屋，市值約3.5億元，「我要繼續攻城掠地，征服蛋黃區。」
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