台灣房市自今年起局勢詭譎，一方面建商高喊房價絕不會降，另方面隱隱然一場房市爛尾樓風暴已現端倪！「已經開始有建商倒閉，建案蓋不起來，找不到人接手，下一步就變爛尾樓！」台北市建商公會理事長陳勝宏大膽預言，事實上，陳勝宏同時是陽信銀行董事長，而陽信和土銀一樣，是土融占總放款較高的銀行，他對房市脈動掌握甚深。
6月上旬週間午後，天空下著傾盆大雨，彷彿預告房市山雨欲來，本刊實地走訪位於新北市板橋區四川路一段的預售屋「府中詠美」，現場看來仍在施工，和一般建案工地並無差別，但事實上該案早已易主，「前一手建商倒了啊！我們是接下來做的。」新接手的建商直言不諱。
建商倒閉 買家心驚
據了解，該案共規劃77戶住家，為主力1至2房的小宅產品，依照實價登錄資料來看，共售出11戶，銷售率不到15％，單價落在每坪50萬元上下，略低於府中生活圈區域行情約1成多。
本刊調查，府中詠美開發商為在地小型建商霖園開發，近年推案多位於板橋地區，而平日往來的華泰銀行已在去年10月公告該建商發生跳票、拒絕往來等信用貶落情事，另家板信商銀也有類似公告。近日霖園開發負責人還被債主控告詐欺，控訴他先拿保留戶做擔保借錢，卻將保留戶私下轉賣，讓債主錢、房兩失。
「他信用擴張太快，財務槓桿玩太大，前陣子到處找股東、資金。」板橋在地建商透露，霖園開發面臨資金壓力同時，又碰到工料成本雙漲，評估是雙重壓力下，才會走到今天這個局面。
而對於已購客來說，過程絕對是心驚膽跳，就怕投入的畢生積蓄換來一棟爛尾樓，就有購屋族因此急得打電話到府中詠美信託的建經公司詢問，好在該案地點好，仍有建商願意接手，讓買家心情大洗三溫暖。
料漲缺工 融資緊縮
「萬華區就有建案在盤，但一直找不到人接手。」本刊調查，在大台北蛋黃區面臨沉重資金壓力的建商絕非個案，除了從眾建商口中聽到的，「很多建案在找下家」外，就有一個總銷數億元、北市精華區預售屋，建商接連發生跳票事宜，且金額僅50萬至百萬元。不過，該建商陸續將資金補齊，並未被銀行列為拒絕往來戶，特別向本刊澄清：「我們工地每天都有在施工，當然沒問題。」但仍有市場人士認為，該建商跳票金額低，令人懷疑其資金籌措能力。
中小建商跳票倒閉潮如茶壺風暴，過去2年房市旺到發燙，半夜排隊買預售屋的新聞時有所聞，但今年卻風雲變色，景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出，小建商眼見熱銷，便壓低利潤搶地，「之前賣得越好，現在麻煩就越大。過去建案毛利率不到5成不做，這2年土地成本貴了，毛利降到30％以下也做，等於把安全邊際拿掉，一旦工料雙漲就完了。」
究竟建商面臨的壓力是什麼？首先，主管機關統計，營建成本自2018年至今，已上漲3至5成；接著，營建署數據揭露，全台營建業缺工近12萬人；再來，內政部祭出多項針對投資客的打炒房措施，買氣收斂；最後一擊是，央行升息及信用管制，緊縮土建融放款。
延遲交屋 糾紛頻傳
四大利空襲擊房市，中小建商首當其衝。第一個影響是預售屋延遲交屋糾紛頻傳。「過去透天興建期2年半、大樓3年半，現在普遍都要延長半年至1年，甚至超高大樓工期都抓到6年，台南還有建案交屋期寫9年。」大台中不動產開發公會理事長王至亮指出，材料供給不及，缺工嚴重，中小建商排擠效益漸漸展現，中台灣建案延遲交屋潮正在擴大。
延遲交屋糾紛全台遍地開花延燒到南部，高市府消費者服務中心指出，近期接獲數起關於上市建商聯上建設申訴案，都是跟逾期交屋有關。買家控訴，該建商原本應該在今年1月底交屋的房子，卻在去年8月無預警收到通知，因疫情導致工料雙漲，要延遲2年交屋，建商只給消費者2條路走，一是無息退還已繳款項，二是無條件等候2年。
不過，也有建商喊冤，「沒有建設公司願意延期，因為這代表我的資金周轉率會下降，獲利也跟著少很多，萬一軋不過去，很可能資金就斷鍊。」該名建商抱怨，「工地1天從3千元加到5千元還是叫不到工人，台積電可以1天給1萬元，我做不到啊！」
事實上，按照內政部的規定，建案如果延期交屋，每一天要補償總價的萬分之5給已購客，「每天耶，照這樣賠我當然倒閉！」另名建商無奈指出，「只好和買家溝通解約不要買了，總價15％的違約金都比罰款少，或協商送家電等補償已購客，真的不行，那就只能訴訟吧。」
都更建案 遲不開工
第2個影響是都更、危老、合建案遲遲不開工。除了叫不到工人外，工料上漲到先前預售賣的價錢已不符成本，建案蓋完反而賠錢，「以新北市來說，造價1坪要二十幾萬元，再加土地成本，1坪至少要買到50萬元以上才回本，但不是所有地方都有這行情。」市場人士指出。
「混凝土5月1日漲價，鋼鐵1個禮拜漲2次，其他付好訂金的建材要加價才拿得到，公平會都不用管？官員都在辦公室吹冷氣？」也因此，除了預售屋之外，就有建商坦言，自己在新北市的都更案，原先跟地主談好五五分，現在蓋了反而賠錢，只能「盡量能拖就拖。」
事實上，現在如同暴風雨前的寧靜，並非每個蓋不下去的建案都如府中詠美一般幸運，陳勝宏說：「合建案一定盤不出去，因工料漲了3、4成，現在資金限縮，貸款貸不到，接手的人也虧本，沒辦法交屋一定產生社會問題。」良茂建設董事長陳春銅也直言，「當然不敢接，誰敢？」
「爛尾樓一旦出現，絕對是多重傷害，建商、消費者、社會經濟面、政府威信、稅收，沒有贏家。若同個區域接連出現爛尾樓建案，絕對重創信心，恐怕得花5到10年才能再爬起來。」市場人士指出。
炒作過頭 非真利多
然而就在建商大喊要倒閉的同時，房價卻又開高的奇怪現象，「看起來房價沒有降，但不是真利多，只是在撐，畢竟無法再反應成本的上漲，市場並不埋單。」瑞普萊坊研究部總監黃舒衛就說，從倒閉、跳票個案看背後意義，銀行抽銀根保債權是必然，對於土建融放款只會愈發謹慎，金檢壓力下，也會更在乎建案能否如期開工、完工，將間接影響營建市場，體質最差先倒下，形成骨牌效應。」
「目前建照申請量已來到1995年以來新高，當時也是房價高，政府開始興建6萬1坪的勞工住宅，緊接著就碰到本土金融風暴，建商、銀行倒一堆。」黃舒衛直指，現在就如同當時，市場供給量大，但人口增長卻減少，同時碰到升息，加上許多區域明顯炒作，遲早會爆，「如台積電在台南，也頂多是南科利多，怎麼會跑到安平、安南區？又如台積電到高雄設廠，北高雄發燒合理，南高雄為何一起旺？」
數名專家都建議，現在要購屋的民眾，成屋、中古屋會是相對保險的購屋標的，若是手頭資金不足，只能選擇自備款可分期繳納的預售屋，品牌大建商是降低風險的選項之一。
解除合約 可索賠償
但若一旦遇到購屋糾紛該如何自保？日恒國際法律事務所主持律師謝進益指出，「以延遲交屋來說，消費者可依照合約請求解約，向建商要求懲罰性違約金。」「但若發生建案易主，當原先簽約的對象消失，就算新接手建商要重談條件，消費者可以主張的權利其實微乎其微，再不幸遇到爛尾樓，法律上能取得的也僅是一張債權憑證。」
謝進益認為，政府機關容許建商大量銷售預售屋，必須肩負管制責任，「建商高度槓桿，買地錢跟銀行貸款、施工錢讓消費者預付，房價大漲可以賺飽飽，成本一上漲就乾脆解散，某種程度不是吸金嗎？」
房價高漲成為民怨之首，內政部次長花敬群就對本刊表示，政府對於管控市場不當行為的態度相當堅定，「這對長期市場安定、經濟的穩定都很重要。」不過，市場波動時必起糾紛，如何保障購屋族權益，又如何從工料、土地成本上實際減壓，這些主管機關都勢必得全面通盤考量，才能讓市場更健康。
