週日（12月13日），連綿陰雨暫歇，桃園青埔華泰名品城、Xpark水族館、IKEA青埔店湧現人潮，附近的預售建案接待中心也有客人光顧；不過，對照本刊一個月前造訪當地，短短10分鐘就賣出4戶的榮景，當天看屋的民眾明顯觀望。一位民眾甚至說，自己只是參觀完水族館，在晚餐前趁空檔看屋打發時間，「現在看看可以，政府打房才開始，建商都還沒降價。」
限貸令突襲 看屋轉觀望
央行上週一（7日）對全台房市發動突襲，對投資客、建商祭出限貸令，隔沒2天，行政院再補一刀，通過「實價登錄三法」及《所得稅基本稅額條例》修正草案，打算將實價登錄資訊揭露至完整門牌，並要求預售屋買賣即時申報；國發會主委龔明鑫更對外放話，若房市炒作行為未明顯收斂，政府後續還有更積極的手段，除了加重金融檢查力道，甚至不排除修法讓私法人購買住宅變成「核准制」，消息一出，呈現民眾拍手叫好，但業者譁然的兩樣情。
商總理事長賴正鎰以「原子彈來了」形容此次打房，直言房市尚未完全復甦，如今政府又下重手，後果恐怕不堪設想。住商不動產企研室經理徐佳馨分析，政府罕見祭出「不分區域」限貸令，可說是鐵了心要打炒房，無疑是衝著近年財務槓桿操作至極限的投資客及建商而來，對首購族影響相對不大。
「這次政府打房沒有任何溝通，來得又快又急。」中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄表示，從政府宣布打房當天起，全台各地建案的看屋人潮銳減3、4成，成交比率也只剩下過去的一半，主因是消費者都在觀望。
本刊調查，在賣壓沉重、需求銳減、實際貸款成數下降等多重壓力下，餘屋偏多的重劃區恐將成為政府打房下首先受影響的地區。
傷及預售屋 業者急跳腳
根據內政部最新統計，全台餘屋最多的前10大地區，依序是新北市淡水區、桃園市中壢區、高雄市左營區、新北市汐止區、新北市新莊區、高雄市三民區、桃園市桃園區、新竹縣竹北市、台中市西屯區、桃園市龜山區，這些地區恰巧都有重劃區，包括近年推案量大的青埔、經國、中路、小檜溪、縣治1、2期和台中7期等重劃區。
以全台第二大餘屋地區、桃園市中壢區為例，區內的青埔重劃區面積廣達490公頃 （約1482萬坪），有鄰近桃園高鐵站、機場捷運線、桃園國際機場的交通優勢，今年以來伴隨新光影城、全台最大IKEA旗艦店、Xpark八景島水族館陸續開幕，以及未來Global Mall A19、大江2期、國泰產業專區等建設利多，吸引日勝生、國建、冠德、潤隆、中悅機構等建商積極推案，連興富發、皇普也大舉獵地，新成屋房價更從原本每坪25萬元漲破30萬元，可說是近年市場買盤的投資熱區之一。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，由於預售屋有本小、利大的產品特質，具備高度操作財務槓桿的空間，因此過去2年房價炒作相對明顯的地方，都集中在預售屋最多的重劃區裡，「這次建商為什麼跳腳，就是因為買家要等交屋才能跟銀行貸款，一年前，買預售屋簽約時以為能貸到7成，現在實施限貸令，等到蓋好交屋可能會出現解約潮。」
中小型建商 恐臨倒閉潮
「接下來餘屋多的重劃區一定很慘烈。因為政府打擊全國第3戶投資的買盤，未來重劃區裡頭的案子少了這些人接手，市場很快就會冷下來，再加上建商的餘屋貸款成數被降，等於被變相抽銀根，一旦手上資金吃緊，區內餘屋競爭激烈，很可能選擇降價求售，最後隨著建商推案變慢，也沒有人願意出高價搶地了，重劃區的買氣就會下降。」黃舒衛說。
「之後一些體質不夠強的建商可能會出問題，不排除會有一波倒閉潮。」前淡大產業經濟系副教授莊孟翰語出驚人，直言未來市場買氣一旦反轉，隨著銀行貸款緊縮，不少中小型建商都可能出現流動性風險，「這件事情的徵兆，可以從法拍市場上觀察，我預估大概半年後，就開始有餘屋會流入法拍。」
今年以來，在美中貿易關係持續緊張、新冠疫情肆虐下，房市隨著台商加速回流，被豐沛資金推上近年罕見的高峰，全年買賣移轉棟數也可望站回房地合一稅上路前的32萬棟大關；在房市榮景的風尖浪頭上，民眾漏夜排隊買房、投資大戶一掃數10戶等傳言開始傳出，逼得央行時時緊盯銀行放款數字，最終因國銀10月放款近8成集中在不動產、前9月的全台房貸總額達到7.8兆元歷史新高等市場過熱警訊，決定出手打擊全台炒房亂象。
憂銀根緊縮 都更案喊卡
事實上，在政府大動作宣布打炒房前不久，央行曾找銀行高層「喝咖啡」。一名與會人士直言，其實政府早已鎖定打擊對象，主要是紅單交易、投資客及建商，並非亂槍打鳥，「舉例來說，公司法人貸款購買住宅的比例其實相當低，在一些銀行甚至只占放款餘額的千分之一，因此，政府針對公司法人祭出限貸令，背後是要瞄準一些利用投資公司名義炒房的投資客。」
一名中小型建商高層私下表示，政府抑制房價過度炒作雖立意良善，做法卻不接地氣，「其實今年房價飆漲的狀況，很多都出現在大型建商的案子，但政府這次打房根本沒打到過去幾年賺飽飽的大型建商，死的都是口袋不深的中小型建商，變成賺暴利的沒事，靠薄利生存的一被抽銀根，幾乎都動彈不得。」
「更何況，政府好像也忘記了，目前雙北市在推動都更、危老改建，因為難度高、利潤低，很多都是中小型建商在做，現在資金一緊，很多談到一半的案子可能都要先喊卡。」該中小建商透露，近期有不少社區管委會都接到建商通知，要延後原定舉行的都更或危老改建說明會，「現在不確定性太高，建商都不知道怎麼跟地主談了。」
現降價空間 勿貿然出手
即便如此，房產學者、前台北市副市長張金鶚認為，此次央行祭出限貸令屬於短期措施，只能算是打炒房，距離健全房市還有一段距離，後續得看財政部能否配合，讓抑制房價的措施變得可長可久，「預期心理才是核心，重點是讓人民有感，感覺政府是玩真的，否則投資客只是避風頭，過陣子又會出來炒一波，導致想買房的人又被迫趕快進場，市場繼續被炒熱。」
「現階段，因為央行降低了貸款的成數，過去一些用餘屋貸款、以房養房的建商撐不下去，市場自然會有降價空間，所以這時候消費者應該等待，選擇和建商比誰的氣長。」張金鶚呼籲。
行政院長蘇貞昌12月3日宣布，要從強力稽查紅單交易、實價登錄2.0修法、杜絕規避稅負、貸款差別授信、廣建社宅等5大面向健全房市，接下來各部會打炒房雷厲風行，4天後央行開出第一槍，對全國投資客、建商祭出限貸令，接著金管會啟動專案金檢、內政部及財政部醞釀修法，就是要抑制房價飆漲。
不動產放貸 估價趨保守
但凡事過猶不及，莊孟翰也提醒，房市如果能夠因此降溫，對老百姓來講當然是件好事，但要小心打過頭傷及產業經濟，「金管會已經啟動金融檢查，銀行擔心會被查到缺失，很可能設法降低不動產放貸的比重，在估價趨於保守的狀況下，恐怕連一般企業都會受到影響。因為企業貸款多半需要抵押品，房價一跌、估價變低，抵押品的價值也跟著下降，如此一來，只怕會不利企業營運，嚴重的話，甚至還可能影響到民眾就業。」
「政府打房一定玩真的，業界切莫心存僥倖。因為再10幾天就2021年了，也是2022地方選舉的前一年，政府打房不可能只打一半，所以只要房市沒有降溫，後面一定還有二部曲、三部曲。」莊孟翰強調。
談起此次政府打房，賴正鎰也有感而發：「老實講，建商應該要自律，不要漫天喊價，去玩什麼紅單炒作，搞到市場很緊張，那政府一定打你的嘛，變成原本可以玩5年的，現在玩2年就沒了。尤其是政府最近也放話，後面還有很多招在等著，那些少數不守規矩的人，應該適可而止。」
