台北地院門口的電子看板上，不動產拍賣資訊頻頻閃爍，33歲的陳俊廷拿著投標單反覆確認，「案號、股別、金額等資訊絕不能寫錯，跟法院打交道，沒有求饒的空間。」
【達人理財】揀便宜存6房 33歲法拍小哥年收租百萬
會員專區財經理財
法拍小哥陳俊廷大學時加入傳銷、賺進半桶金，與朋友合資買下桃園老公寓收租，2年後帶租約賣出、獲利百萬元入袋。嘗到甜頭的他勇闖房市，深信「只要買得低，投資就能無往不利」，甚至從市價8折起跳的法拍市場揀便宜，精算合理進場價再出手，如今在中南部已有6間房，每間月租約1.5萬元，年收租百萬元入袋。
法拍小哥投資小檔案
- 出生：1990年生（33歲）
- 現職：法拍代標業
- 經歷：法拍顧問師、建設公司董事長特助
- 學歷：中興大學科技管理所碩士、元智大學化工與材料科學系學士
- 著作：《錢進法拍屋，18％輕鬆賺》
投資心法
- 買得夠便宜，投資無往不利
- 勤掃街看屋，地圖烙印腦海
- 鑽研法律，法拍屋「不點交」淘金
- 比較法＋收益法取其低，精算合理進場價
人肉地圖 聽地址喊價
他說別人熱衷存股，但自己喜歡存房，「不必擔心未來房價漲跌，只要買得夠便宜，就可保我萬無一失。」而法拍屋的拍賣底價相當於市價打8折，更是揀便宜的好管道。
穿越馬路，從博愛特區來到萬華區廣州街的巷子裡，「過個馬路、房價打6折，若能進一步透過法拍揀到便宜、又共享生活圈，這類Apple物件（好標的）未來轉賣、出租肯定都秒殺。」陪同的好友小許笑說：「陳俊廷像是人肉地圖，平時沒事就在巷弄裡走動，已經練就一身『聽地址』出價的功夫。」
有次房仲來電報一個物件，是台中一中商圈、三民路的公寓，每坪單價11萬元，低於市價3成，陳俊廷很心動，進一步詢問地址後，立刻喊價付斡旋，「地段位於三民路靠近台中公園這一帶，是超甜物件；但若是靠近崇德路屬於台中殯儀館，接手買家會有抗性。」
而他主要鎖定中南部火車站周邊物件，陳俊廷分析：「雙北房價太高，壓縮投報率。只要選在火車站周邊，租屋需求都很強勁，是細水長流的收租好標的。」目前他已在桃、彰、雲、高等地「掃貨」6屋，以每間月租1.5萬元計算，年收租逾百萬元。
訣竅一、精算合理進場價
成屋市場出價快狠準，但法拍市場想買得便宜，進場價就要精打細算。陳俊廷善用「比較法」和「收益法」交叉評估，二者取其低。有次，他看上桃園市區屋齡30年的電梯大樓，拍賣底價298萬元，總坪數28坪，每坪單價10.6萬元，桃捷綠線步行2分鐘，附近有大潤發等商場，生活機能強，於是準備出手。
首先，他用比較法評估。搜尋附近同類型物件的實價登錄成交價，落在每坪12萬至15萬元，取其低價位算出總價區間、再扣掉利潤50萬元，估算進場價為286萬元至314萬元。
接著再以收益法計算。當地月租金行情1.5萬元，年收租18萬元，「以桃園市區當地投報率3.5％回推，扣掉利潤後，進場價大約464萬元。」二者取其低，因此以比較法的總價區間出價，最終以310萬元得標。
訣竅二、專攻不點交淘金
法拍資訊日益透明，「點交」物件可由法院協助清空交屋，優質物件更吸引民眾追價競標，拍定價格逼近市價，「雙北甚至常見拍定金額衝上拍（拍定價格超越上一拍底價），菜籃族都來了，『點交』物件已便宜不到哪裡去。」所以陳俊廷專攻「不點交」物件中相對安全的標的，競爭者少，利潤空間更大。
像是「帶租約」的房子，反而歸類在不點交。對於拍賣物件帶有5年以內的正常租約、租客仍住在屋內的狀況，法律上認定為合法，不屬於「非法占用」，基於「買賣不破租賃」原則，法院視為「不點交」物件。
也就是說，法院不會像在處理「點交」物件時，啟動「強制執行」的公權力趕走現住人，清點空屋交給得標人，「看到這類『不點交』物件，我反而會異常興奮！因為得標後，告知租客說房東換人了，重新打租約就好。我買得便宜又可以穩穩收租。」
另外如「無償借用」，也屬「不點交」物件。「我曾遇過債務人把房子借給親友居住，後來房子被法拍，法院在查封當下，認定現住人為『第三人』、並非房屋所有權人，因此列入『不點交』物件。」陳俊廷教戰，只要向法院提出「無權占有請求遷讓房屋」打官司，勝訴機率都有9成以上。
因無償借用屬於無償契約，在《民法》上屬於原所有權人與借用人之間的特定關係，「新的拍定人沒有必要承接上一個屋主的債權關係，因此透過簡易的排除官司就可解決。其實不點交沒那麼可怕。」陳俊廷說。
樂居創辦人李奕農說，法拍小哥經歷房地產領域的租賃、房仲、法拍代標等工作，經營法拍市場近十年，努力鑽研法律，對處理法拍環節真的很有一套。
訣竅三、銀行房仲助評估
由於法拍屋無法看到內部屋況，所以陳俊廷會探詢附近環境，包括詢問大樓管理員、找房仲帶看同棟他戶房屋，「另外，查封筆錄上會載明聲請查封人是誰，多半都是債權銀行，可聯絡債權銀行的債管部詢問，通常銀行都希望房子能高價標出以保全債權，因此樂意提供法拍屋相關資訊。」
投資法拍屋最棘手的不是投標，拍定後能順利交屋，才是最困難的事，陳俊廷吐露心聲，法拍市場水很深，跟法院交涉不能開玩笑，「儘管在法拍界打滾多年，每次出手我仍會害怕，不知屋子裡面是什麼樣的人。」他細數這些年看遍人間冷暖。
「我人生中第一次辦法會，就是幫陌生人收屍。」陳俊廷回憶還是菜鳥時，標到一個點交物件，債務人自住屋內，「點交當天進屋，才發現屋主死在裡面，向法院陳報與當初筆錄不合，請求退件，法院卻以《強制執行法》回絕。」所幸由2家債權銀行評估後，認為房屋仍有殘值、願意撤回。他也曾標下屋主還住在裡面的點交物件，「每次強制執行時，屋主就抓狂，說要抱著瓦斯桶跟我們同歸於盡。」陳俊廷搖著頭說。
讀大學時對本科系沒興趣，陳俊廷四處打工賺零用錢，加入傳銷不久就賺進半桶金，與友合資在桃園買屋，「我們360萬元買進、改裝收租，再帶租約以600萬元賣出，賺到我人生中第一個100萬元！」在房市打滾多年，已是年收租百萬元的包租公，他仍省吃儉用，騎摩托車代步、隨手拎著水壺，「我只喝白開水，一餐控制在百元內，我喜歡把錢都留在資產，讓資產幫我滾錢！」
本新聞文字、照片、影片專供鏡週刊會員閱覽，未經鏡週刊授權，任何媒體、社群網站、論壇等均不得引用、改寫、轉貼，以免訟累。
小心意大意義，小額贊助鏡週刊！
贊助本文